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不動産経済学。 チートシート: 簡単に言えば、最も重要なこと
目次
1. 投資対象の不動産 К 不動産 建物、構造物、建設中のオブジェクトなど、土地とその上に作成されたオブジェクトに起因する可能性があります。 ロシアでは、ピョートル 23 世の治世中に、「不動産および動産」という用語は、1714 年 XNUMX 月 XNUMX 日の「動産および不動産の相続順序について」という法令に初めて登場しました。 当時、不動産には、土地、土地、家屋、工場、工場、商店、鉱物やその他の構造物 (鉱山、橋、ダムなど) が含まれていました。 経済学の観点から、不動産は有形の資産、収入を得るツール、投資対象と見なされます。 ロシアでは、アートによると、動産と不動産に財産を分割しています。 ロシア連邦民法典第 130 条 (ロシア連邦民法典) 「不動産には、土地区画、下層土区画、隔離された水域のオブジェクト、および土地としっかりと接続されているすべてのものが含まれます。森林、多年生の植栽、建物、建造物を含むその目的。 不動産には、国家登録の対象となる航空および船舶、内陸航行船、および宇宙物体も含まれます。 投資対象としての不動産の兆候: 1) 所有物は不動であり、物体に損傷を与えずに移動することはできません。 2) 土地との強い物理的および法的関係がある 3) 各不動産ユニットは、その物理的特性と投資の魅力の点でユニークです。 4) 所有物がいかなる方法でも盗まれたり破損したりしてはなりません。 5) 現在、不動産の価値が非常に高い。 6) 取引に関する完全で信頼できる情報へのアクセスが少ない。 7) 投資対象の耐久性。 8) 消費財の損失または生産プロセスにおける価値の移転は、摩耗に伴い徐々に発生します。 9) 住宅やその他のスペースに対する個人のニーズを満たす能力は、不動産の有用性によって決まります。 10) 新築は、隣接する土地、建物、構造物の価値に特に影響を与えます。 11) 不動産の価値は徐々に (時間の経過とともに) 増加します。 12) いくつかのリスクは不動産に内在しています - これは、自然または人為的要因の影響下での物理的損傷のリスク、機能的および外部的な損耗の蓄積のリスク、賃貸条件に関連する経済的リスクです。 13）不動産、投資ポートフォリオは、収入を得るために常に管理する必要があります。 14) 取引には非常に高いレベルのコストが必要です。 15）特定の種類の取引（土地、建物、構造物の購入など）を行う際に、国が定めた手続きに従う必要がある場合。 2. 不動産の種類とその分類 不動産の社会的役割は、すべての人間のニーズ（心理的、生理学的、知的）を満たすことです。 不動産の種類は大きく分けてXNUMXつ - ある 土地、住宅および非居住施設. 物件の基本は土地です。 地球 - 商品の生産またはサービスの提供に直接的または間接的に関与する商業活動の基本的な要素です。 土地は次のように分類されます。 1) 建築用またはその他の使用目的の土地区画。 2) 開発を目的とした天然複合体 (預金など) ハウジング - これは、人間の居住のために設計された、すべての設備を備えた建物です。 住宅は、エリート、典型的、都市郊外などです。 不動産は、その構成、さまざまな人間のニーズを満たす能力、およびその機能において異質です。 不動産は、機能ベースで居住用と非居住用に細分されます。 非居住用不動産は、工業用、商業用、レクリエーション用の不動産、施設用、モーテル、ホテル、および混合使用を目的とした不動産に分類されます。 工業用不動産は、工業用建物、稼働中の工場、倉庫として理解されています。 娯楽施設 レクリエーションを目的とした - これらは、リゾート、スタジアム、クラブ、スイミングプール、および娯楽を目的としたその他の施設の領域内の施設です。 機関投資家向け不動産 - これらは、政府または地方自治体、病院、療養所、およびその他の特別目的機能のための建物です。 混合使用物件 - それはリストされたタイプの不動産の組み合わせです。 運用の準備の程度に応じた不動産の種類： 1) 稼働中の施設 2) 大規模な修理または再建が必要な建物。 3) 建設中。 自然な形での再現性の程度に応じて、不動産は区別されます。 1）再現不可能 - これらは鉱床です。 2）再現可能 - これらは構造物、建物です。 専門の程度に応じて、次のようなものがあります。 1) 専門: 化学および石油精製所; 文化に属する美術館やその他の建物。 2) 非専門 - これは、公開市場で投資の需要があるその他の不動産です。 用途の性質に応じて、住宅、商業活動、農業のニーズ、特別な目的（学校、教会）のために不動産が必要です。 所有目的に応じて、事業用、所有者の居住用、投資用、開発および開発用、商品在庫として、現在枯渇している資源の消費用として意図されています。 3. 商品としての不動産の特徴 取引（売買、質入れ等）の対象は、 不動産 - さまざまなニーズ、特定の質的および量的特性を満たす製品。 不動産には、土地区画、個別のオブジェクト、つまり土地と密接に関連するものが含まれます プロパティにはいくつかのプロパティがあります。 1. 効用。 不動産オブジェクトは、生産スペースまたは居住スペース、環境への配慮、または特定の場所または一定期間の建物の快適さに対する所有者のニーズを満たさなければなりません。 2. 基本性。 通常の状態では、不動産を紛失したり、壊したり、盗んだりすることはありません。 3. 耐久性。 主要構造物（壁、土台、床）の建材に応じて、不動産物件は標準耐用年数が15年から150年のXNUMXつのグループに分けられます。 企業は複合施設であるため、通常は常に無期限に作成されます。 4. 定常性。 不動産オブジェクトは土地と密接に関連しており、その動きは非現実的であり、問題のオブジェクトに何らかの損傷を与えることはありません。 土地を商品とみなすならば、市場に出回る土地の量は本質的に限られていると言えます。 5. 独自性。 各プロパティは一意であり、このプロパティに固有の個別の (特定の) プロパティがあり、他のプロパティと区別されます。 不動産市場を他の市場と区別する XNUMX つの特徴: 1) 適切な製品と取引相手を見つけることに関連する非常に高いレベルのコスト。 2）不動産市場での商品の販売期間は、他の市場よりもはるかに長い。 3) 購入者のニーズを満たすことができる商品の数が限られているため、この商品の販売者に対する購入者の数は限られています。 この制限により、個別の価格が形成されます。 6. 制御性。 利益を生むあらゆる（すべての）不動産には管理が必要です。 不動産管理とは、修繕、予防保全、光熱費の提供、代金の受け取り管理などの実施です。 7. 国や地方公共団体による不動産取引の細かな規制。 これは、不動産がインフラストラクチャの一部であり、その使用が多くの個人や法人の利益に影響を与えるという事実によって説明されます。 8. 価値の着実な上昇傾向。 商品としての不動産の価値は、不動産の希少性やその他の要因により、時間の経過とともに着実に増加しています。 9. 流動性。 不動産市場では、商品の流動性が低いと、取引条件で形成される売り手と買い手のコストが高くなります。 4. 不動産のライフサイクル 不動産オブジェクトは、その存在中に経済的、物理的、法的な変更を受けるため、不動産 (土地を除く) は次のような変化を遂げます。 ライフサイクルステージ: 1) フォーメーション - これは建設、つまり新しい企業の設立、土地区画の購入または割り当てです。 2) 搾取 - 運用および開発、すなわち拡張、再編成または再構築を含む 3) 存在の停止 それは解体、自然破壊、清算です。 商業目的で取得された不動産のライフサイクルは、この不動産の所有者の観点から見ると、同じ不動産の新しい所有者によって、対象物の耐用年数が終了するまで繰り返される可能性があります。 G. ハリソンによれば、ライフサイクルは常に特定のパターンに影響されます。これは、物理的、経済的、時系列的、および経済的生活の残りの期間の用語です。 オブジェクトの物理的寿命という用語は、既存の建物または構造物で生活または作業できる時間を指します。 この指標は、標準、計算、実際、および条件の改善または近代化により増加する可能性があります。 不動産オブジェクトが取り壊された場合、物理的な寿命は終了します。 経済的耐用年数には、物体が使用され、利益を得ると同時に、これらの改善が物体の価値に貢献する期間が含まれます。 行われた改善が、老朽化しているために資産の価値に一定の貢献をしていない場合、その経済的寿命はそこで終了します。 築年数とは、物件が稼働した日から評価日までの経過期間として理解されます。 有効年齢は、不動産オブジェクトの外観、その技術的状態、オブジェクトの総コストに影響を与える経済的要因の評価に基づいています。 有効年齢 - これは、オブジェクトの特定の物理的状態に対応し、その実装の可能性を考慮した年齢です。 代表的な寿命を標準寿命といいます。 標準寿命 - これは、規制法で定義されている建物または構造物の耐用年数です。 下に 残りの経済的耐用年数 建物は、評価日から経済寿命の終わりまでの期間を理解しています。 この期間は、鑑定士が将来の収入を見積もるために使用されます。 オブジェクトの残りの経済的寿命の期間は、その近代化または修理によって増加します。 ライフサイクルの上記のすべての段階と不動産オブジェクトの寿命は相互に関連しています。 不動産の収益性と安全性の向上を確実にする適切な対策を実施するために、不動産の所有者は、不動産がライフサイクルの特定の（任意の）段階にあるという事実を考慮に入れる必要があります。 5. 不動産市場の特徴 不動産市場とは、不動産との事業を中心に構築される関係全体を指します。 不動産市場は、不動産取引で生じる経済関係のシステムおよび不動産に資金を投資する特定の領域です。 不動産セグメンテーションは、不動産を特定の均質な指標グループに分割することと理解されています。 不動産市場は、次の基準に従って分割できます。 1) 地理的特徴。 次のタイプの不動産市場が含まれます。アーバン、ローカル、リージョナル、グローバル、ナショナル。 2) オブジェクトのタイプ別。 これらは、建物、構造物、企業、施設、およびその他のオブジェクトの市場です。 3) 機能上の目的。 工業用建物、住宅用、非工業用建物および施設の市場。 4) 運用の準備状況、既存施設の市場、建設中、新規建設の程度に応じて。 5) 参加者の種類別: 個人の売り手と買い手、再販業者、商社、地方自治体。 6) 取引の種類別: 売買、リース、物権、抵当権。 7) 部門別の所属: 産業施設、公共建築物、農業施設。 8) 所有形態別：国および地方自治体の施設、私的施設。 9) 取引の方法: プライマリー市場とセカンダリー市場、組織化された市場と組織化されていない市場、伝統的な市場とコンピューター化された市場、取引所と店頭市場。 不動産市場の主なセグメントは、住宅市場、土地市場、および非住宅市場です。 住宅市場は次のように分類されます。 1) 都市住宅ストック。これは、低品質の住宅、典型的な住宅、改善された計画住宅、スターリン時代の建物、およびエリート住宅に細分されます。 2) 郊外住宅市場、その形成は個々の郊外建設に対する制限の撤廃に関連している。 非居住施設の市場。 この市場では、取引数ははるかに少ないですが、不動産のコストが非常に高いため、この市場で働く人々にとって魅力的です. 地球 - それはあらゆる不動産オブジェクトの不可欠な部分です。 不動産市場の特徴： 1) 地方; 2) オブジェクトの互換性が低い。 3) 季節的な価格変動; 4) 取引は国家登録の対象でなければならない。 5) 不動産への投資。 ロシアでは、1990年代初頭に不動産の私的所有権と民営化が導入された後、不動産市場が形成され始めました。これに関連して、国は不動産の唯一の所有者ではなくなりました。 不動産の異なる地域の市場には大きな違いがあります。 これらの違いは、経済的または自然条件、地方自治体によって形成される地域の法的枠組みによるものです。 6. 不動産市場の法的根拠 不動産分野の立法 - それは、国家機関が関連する法的規範を確立、変更、または取り消すことができる一連の法律およびその他の規範的な法的行為です。 不動産の分野では、権利と利益は私的と公的の両方に分けられます。 公共の権利には以下が含まれます。 1) 課税する権利、すなわち資産課税。 2) 補償のための公共のニーズのために不動産を譲渡する権利。 3) 警察権 - 自らの利益を保護するために社会によって確立された制限 (交通、建設などの分野での制限の導入); 4)財産を国庫に預ける権利。 例えば、ある所有者の財産は、法定相続人がいない場合や、事前に遺言書を作成していなかった場合、次のような場合に所有者の死亡後に国の財産になることがあります。 私的権利には以下が含まれます。 1) 個人または法人の財産を所有する可能性。 2) 生涯にわたる財産権。 3) 法律に基づく不動産に対する権利。 XNUMXつのグループがあり、 法源: 1) 連邦法およびその他の規制法的行為が不動産分野で採用されている。 2) ロシア連邦の構成団体の法律およびその他の規制法的行為。 3) 地方自治体に関する法律および地方の規制法的行為。 すべてのロシアの法律の発展の法的根拠は、最高権力と直接的な影響力を持つロシア連邦憲法です。 既存および採用されたすべての法的行為は、ロシア連邦憲法に完全に準拠する必要があります。 ロシア連邦憲法に定められた原則は、ロシアにおける不動産の合法的かつ文明的な管理を決定します。 憲法は、「経済空間の統一、商品、サービス、金融資源の自由な移動、競争の支援、経済活動の自由」を保証する一方で、「私、国、自治体、およびその他の形態の所有権が認められ、保護される」ことを保証しています。 「すべての人は、財産を所有し、所有し、使用し、処分する権利を、個人的にも他の人と共同しても有する」. アートによると。 ロシア連邦憲法の 36 条と 40 条では、市民とその団体は私有地で土地を所有する権利を持ち、誰もが住宅を所有する権利を持っています。 ロシア連邦の民法（Civil Code of the Russia）には、交換、寄付、売却などの不動産取引に関連する関係を含む、不動産管理の分野における関係を単一のオブジェクトとして規制する多くのセクションが含まれています。 、リースなど 7. 金融市場の一部としての不動産市場 プロパティ- それは金融資産です。 資本と人的労働を投入することで創出されるものであり、不動産開発には多額の費用がかかり、その結果、借入金の誘致等が必要となる。 不動産市場 - これは金融市場のセクターのXNUMXつです 買い手と売り手の相互作用を目的とした一連の特定の手順と制度を含む複雑な経済システムが金融市場です。 下に 金融市場 金銭を金融資産と交換することにより、創造された価値の分配とその実装における新たな経済関係の現れの範囲を理解します。 として 金融資産 投資価値と現金です。 資金を形成するための手段は、証券、お金、預金、借りた（ローン）資本、貴金属と石、不動産です。 金融市場の特徴: 1) 金融資産の使用価値が販売方法として認識される。 2) 金融資産の売却プロセスは、特定の金融機関の設立を通じて発生します。 3) 資本を蓄積し、それを借り入れるための条件を作り出すことにより、消費と投資のプロセスを財政的に支援する。 4) 貨幣の継続的な移動のための条件を作り出す結果としての貨幣循環への影響。 金融市場 - それは別々の独立した市場のシステムです。 すべての市場は相互に接続されています。 同じ金融資産が複数の市場で商品になる可能性があります。 不動産市場は金融市場の最も重要な構成要素の 70 つです。 不動産の質権によって担保された借入資本の再分配が行われる金融市場の部分は、モーゲージ資本市場と呼ばれます。 西ヨーロッパではローンの約 90% が不動産によって担保されており、住宅市場では XNUMX% 以上が担保されています。 ロシア連邦の住宅ローン制度は非常に発達していません。 ロシアでは、借入金は非常に高額であり、国内のリソースは、輸出入取引、外国為替取引、および高利回り証券との取引への融資に集中しています。 現在、不動産投資は流動性が低く、投資資金の回収期間が長いためリスクが高い。 州は、不動産市場への投資を活性化するプロセスを管理し、再建、近代化、または新しい固定資産の作成のための資金の誘致を促進します。 国債市場は財源を吸収し、そのために割高になる。 不動産市場と金融市場の間には関係があります。 不動産への投資は成長します - 市場が活性化し、減少します - 市場が落ち着きます。 貸し手と投資家は経済的不安定によって制約を受けています。 不動産投資への融資を増やすには政府の支援が必要だ。 8. 不動産融資プロセスの参加者 不動産融資プロセスの参加者には、地方政府および連邦政府当局、金融機関、投資家などが含まれます。不動産融資プロセスの参加者間に形成される経済的および法的関係は、州または公的機関によって提供されます。多くの不動産オブジェクトの所有者。 不動産市場の機能に密接に関連する規則および特定の規範の遵守を管理および確立します。 都市開発と特定の不動産の所有権の登録を規制します。 不動産への投資に便益を設けたり、制限を課したりする。 貸し手 - これらは、十分な資金を持たない投資家に資金を提供する金融機関です。 投資家 不動産を購入し、それを使用可能な状態に維持する個人および法人である場合があります。 投資家は、どのプロジェクトに、いつ、いくら投資するかを決定します 投資家には次の XNUMX 種類があります。 1) 積極的な投資家が建設または資金調達、オブジェクトの開発または管理に従事している。 2) 受動的な投資家は、プロジェクトに資金を提供し、さらに参加するだけです。 不動産市場のすべての参加者は、 次の XNUMX つのグループに分類されます。 1) 売り手。 売り手は、不動産の所有者である市民、企業、外国人である可能性があります。 2) 買い手投資家は、借りた資金を投資し、資本の形で資金を所有し、目標を絞った資本の分配を保証します。 3) 専門的な参加者は、確立された基準に従って市場の機能を保証するインフラ企業です。 不動産市場参加者 これらは、不動産を販売するプロの仲介者です。ブローカー、法律事務所、ブローカー、不動産業者、ディーラー、保険会社、権限のある人物です。 不動産業者 - 不動産市場で起業活動を行いながら、不動産とその権利に関するさまざまな種類の取引を行う人。 不動産業者はサービスのみを販売します。 現在、不動産市場のキーパーソンは 発達、不動産の分野における投資プロジェクトの管理に関連する活動を行います。 デベロッパー - 土地を新しい用途に変えるオーガナイザー。 開発者の活動は、次の XNUMX つの段階に分けることができます。 1) 初期段階で、プロジェクトの実施の可能性が分析されます。 2) 第 XNUMX 段階では、プロジェクトの実施計画が作成されます。 3) 第 XNUMX 段階では、投資プロジェクトの実施が行われます。 開発者は、このプロパティに投資されたすべてのリソースを回収するような方法でプロパティの作成を整理しようとします。 最終的に、その主な目標は、オブジェクトの販売から利益を上げることです。 9. 不動産の所有権 不動産の所有権は、特定の人が自分の利益のために財産を所有し、処分し、使用する権利と理解されています。 憑依とは、特定のものを所有する能力を指します。 所有権は法律に従ってのみ行使できます。 財産を法的に利用し、利益または有用な財産を受け取ることは、使用する権利です。 処分権は、財産の将来の運命を法的に決定する特定の行動を実行する機会を所有者に提供するものと理解されています。 財産権の法的内容は、上記の要因の組み合わせです。 法律は、財産の所有権の取得または終了の主な特徴を定めています。 財産の使用、所有、または処分は、それがどの財産に属しているかによって異なります。つまり、市民または法人の所有、ロシア連邦の主体の所有、またはロシア連邦の所有などです。 地方自治体または州の所有権のみを持つことができる財産の種類は、法律によって決定されます。 所有者の権利は国によって保護されています。 アートによると。 ロシア連邦民法第 213 条によれば、法律に従って市民または法人が所有できない特定の種類の財産を除き、あらゆる財産は市民および法人が所有することができます。 営利組織および非営利組織は、創設者の寄付として譲渡された財産の所有者であり、これらの法人が他の理由で取得した財産の所有者でもあります。 アートによると。 ロシア連邦民法第 214 条 ロシア連邦における国家財産は、ロシア連邦の所有権によって所有される財産であり、ロシア連邦の構成主体である共和国、準州、地域の所有権によって所有される財産である。 、連邦政府の重要な都市、自治区、自治区。 土地およびその他の天然資源は国の財産です。 ロシア連邦民法典第 217 条は、国または市の財産は、国および市の財産の民営化に関する法律で規定された方法で、その所有者が市民および法人の所有権に譲渡できると述べています。 州および市の財産を民営化する場合、民営化に関する法律に別段の定めがない限り、所有権の取得および終了の手続きを規定するこの法典に規定された規定が適用されるものとする。 共有財産は特別な役割を果たします。これは、複数の人が所有する財産の所有権における各所有者の割合を決定することが必要になるためです。 法律は共同所有権の形成を規定しています。それは、目的を変更せずに分割されていない財産の所有権をXNUMX人以上が締結した場合に発生します。 10. 不動産取引の種類 | 対処 - これは、市民の権利と義務を確立、変更、または終了させることを目的とした、法人または自然人の行動です。 取引をする - これは、個人または法人間の法的関係の確立、終了、または変更を目的とした行動に関する文書への署名、および証券の銀行文書、ある人から別の人への金銭の譲渡に関する文書への署名です。 それぞれの取引には、理由（原因）と呼ばれる法的な目的があります。 その理由は、法的かつ強制力のあるものでなければなりません。 以下の条件が満たされている場合、トランザクションは実行可能と見なされます。 1) 取引は有能な市民によって締結されます。 2) 取引が当事者の意識的な意思に基づいて行われ、特定の結果を目的としている。 3) 取引は、法定活動を満たす目標に従って実行されます。 トランザクションはいくつかのタイプに分類できます。 1) 辺の数: 片面、両面、多面 2) フォームに従って： 公証; 簡単な書き方で。 すべてのフォームは州登録簿に登録する必要があります。 3) 発生時: 本物; 丁寧; 4) 当事者の義務の下で： 払い戻し可能; 無償; 5) 取引を締結する際の当事者の相互の義務の確実性によって： コミュニケーション的 - 相互の義務の量、レベル、関係が具体的に定義されている。 条件付き - 義務の発生と終了は条件に依存しますが、その発生は事前にはわかりません。 6) 結論として： 個人的に結論付けました。 代理人によって署名者に締結されました。 7) 実行場所: 組織化された市場（競争、オークション）での取引。 組織化されていない市場での取引。 8) コンテンツの合法性に従って： 有効; 無効。 法律の要件に準拠していない場合、トランザクションは無効であると宣言されます。 無効なトランザクションには、無効と無効、つまり絶対的および相対的に無効な XNUMX つのタイプがあります。 取消可能な取引は、裁判所の決定により無効になります。 ボイドは、そのコミッションの最初から無効です。 返還には、無効の承認が伴います。 返還には次の種類があります。 1) 二国間 - 各当事者が、取引に基づいて取得したすべてのものを現金または現物で相手方に返却するとき。 2) 一方的な - 実行されたすべてのものが善意の当事者にのみ返還され、XNUMX番目の当事者がそれを国家に移管する場合。 アートによると。 ロシア連邦民法の第 131 条に基づき、不動産とのすべての取引は、不動産に対する権利の存在、これらの権利の制限、その発生、譲渡および終了の唯一の証拠として機能する国家登録の対象となります。 これらの要件を順守しない場合、裁判所によるそのような認識に関係なく、取引の無効が伴います。 11. 不動産投資 不動産市場は、投資活動と密接に関連しています。 投資は一次および二次不動産市場で行われます 投資 - 資産の取得に投資され、収入またはその他の有用な結果を生み出す可能性がある、投資家による累積貯蓄。 投資活動とは、投資家が蓄積した貯蓄または外部から調達した資金を投資して、将来的に投資家に収入をもたらす不動産の取得に投資する行動の実行です。 地域の不動産市場には違いがあり、それは地域ごとの経済的、自然的、社会的、政治的特徴によって引き起こされ、地域の投資魅力にも違いがあります。 投資決定を下すために、潜在的な投資家は地域の投資環境に関する情報を分析する必要があります。 不動産市場の発展を妨げる要因：不動産の高コストと買い手の財務能力との不一致。 不動産を誘致するための長期的な投資リソースの不足。 不動産投資家の主な目的は、 1) 現金収入の受領 2) 施設の開発または改築のための市場価格の変動による不動産の価値の増加によるキャピタルゲイン。 3) 施設の長期運用 4) 保有期間の終了時にオブジェクトの転売から収入を受け取る。 不動産投資の主な分野は、住宅、土地、将来的に収益を生み出す不動産の XNUMX つです。 土地区画に投資する場合、外部要因、つまり地方自治体の決定、経済要因、生態学、土地法の変更に大きく依存します。 住宅への投資は、住宅価格の上昇からキャッシュフローを生み出します。 現在、難民の流入は増加の一途をたどっているため、深刻な住宅問題に関連して住宅に対する高い需要が生じており、したがって、この投資の方向性は有望で魅力的です。 不動産への投資が収入を生み出す場合、この方向が最も収益性が高くなります。 不動産市場への投資方法には、直接的および間接的なものがあります。 1) 真っ直ぐ - これは、私的契約に基づく競売による不動産の取得です。 2) 間接 - 不動産投資を専門とする会社の有価証券の購入です。 不動産投資は長期投資です。 不動産投資の資金源と金額は、銀行の金利、投資の期待収益率、投資分野の税制、インフレ率、不動産投資のリスクの程度の影響を受けます。 ロシアでは、住宅は最も魅力的な投資ですが、その費用はロシア国民の主要部分の収入を超えることが多いため、長期のローンが必要であり、住宅ローン制度は十分に発達していません。 12. 不動産取引の契約の仕組みと内容 民法では、契約とは、市民の権利と義務を確立、変更、または終了することを目的とした、XNUMX 人以上の間の合意です。 合意 - それは民法の関係です。 取引の内容を定めた文書であり、書面で締結されます 契約により、当事者の関係で生じる主な特徴を考慮して、個々の利益を調整することができます。 契約により、参加者に法的保証を作成できます。 契約には次の種類があります。 1）償還可能な契約、その本質は、契約の各当事者が権利または財産という利益を受け取るという事実にあります。 2) 無償。これには、寄付、相続などの契約が含まれます。 3) 合意に基づいており、当事者の合意のみが必要です。 4）本物、彼らにとっては、契約の対象である財産の実際の譲渡で十分です。 5) 最終的な契約により、当事者が関心のある目標を達成することを目的とした義務と権利を当事者に与えることができます。 6) 予備的合意。当事者が将来合意を締結したり、その条件の一部に合意したりするのに役立ちます。 7) 公開契約。基本的な条件に同意します。 8) 互いに独立したいくつかの義務が含まれている場合、その契約は分割可能であると呼ばれます。そうでない場合、分割不可能な契約が締結されます。 契約の構造は、条件によって異なる場合があります。 しかし、ほとんどの契約には、契約の詳細、契約の主題、序文、契約の主題、契約の期間、不動産の譲渡条件、契約価格と決済手続き、不動産の権利と義務など、10以上のセクションがあります。両当事者、最終規定。 ロシア連邦アートの民法によると。 427 条は、当事者を拘束せず、自発的に適用できる模範的な契約条件を使用する可能性を規定しています。 契約は名前で始まり、署名の番号、場所、日付が続きます。 締結日は、契約が発効した日です。 前文 - これは、契約関係を結ぶ当事者、その法的地位、略称とフルネームを示す情報を含む導入部です。 不動産契約に含まれるさまざまな条件は、必須、通常、付帯の XNUMX つのグループに分類されます。 不動産に関する請負取引の成立及びその性質の発現に必要な条件をエッセンシャルといいます。 契約の種類の詳細から生じる契約関係の特定の問題を決定する条件は、追加と呼ばれます。 ランダム条件とは、契約に含まれている場合にのみ法的に有効になる条件です。 契約の種類、不動産の種類と種類は、契約の件名に示されています。 13. 抵当権の起源 住宅ローン - この言葉は古代ギリシャ語で、「財団」、「誓約」と訳されています（Antiquity Dictionary. M.、1989、p. 230）。 その出現は、私有財産と主に土地の出現によって決定されました。 これらのプロセスは、古代ギリシャで最も活発に開発されました。これは、質権法の開発の前提条件でした. したがって、動産が質入れされると、それらは債権者の所有物に譲渡され、債務の支払いまで債権者に留まりました。 債務不履行の場合、債権者は債権を弁済するために債務を売却しました。 抵当貸付システムは、古代ローマと古代ギリシャの時代から始まった、開発された私法のシステムの不可欠な部分です。 住宅ローンの役割は、現在の経済状況が不十分であるため、常に大きくなっています。 よく考え抜かれた効率的な住宅ローン制度は、インフレを抑え、経済的および社会的問題を解決するのに役立ちます。 住宅ローンの起源. 歴史家によると、住宅ローンについての最初の言及はXNUMX世紀にさかのぼります。 紀元前e. ギリシャでは、「抵当」という言葉は、特定の土地保有による債権者に対する債務者の責任を意味していました。 債務者に属する特定の土地の境界に、債務が作成された場合、「抵当」と呼ばれる柱が置かれました。 土地の所有者の負債は、この柱に記されていました。 後に、柱の代わりに、「抵当」と呼ばれる特別な本が使用されました。古代ギリシャでは、抵当の元の形式が宣伝を提供しました。関心のある人は誰でも土地所有権の状態を確認できました。 古代ギリシャでは、抵当制度が登場し、ローマ民法の発展に非常に大きな影響を与え、いくつかの形態の財産保証を発展させ、後に質権制度のその後の発展の基礎となった. Fiducia は古代ローマにおける質権の元の形式であり、その本質は、債務者が債務を確保するために、債権者の所有または所有権に財産を譲渡することができ、債権者はこの財産を債務者に返却しなければならなかったということです。後者は彼の借金を返済しました。 続いてピグナスが登場。 ピンガスでは、借金が支払われるまで、資産は一時的に所有されていました。 債権者は、債務者が義務の履行を遅らせた場合にのみ、質権の対象を単独で売却する権利を有しました。 ローマ法は、ギリシアで開発された抵当権を質権の一形態として認めており、質権者の所有物に質権を与える必要はありませんでした。 ロシアでは、1992 年に初めて「抵当権」の概念がロシア連邦の「誓約に関する法律」によって導入されました。この法律は、義務を保証する方法として抵当権の可能性を保証しました。 14. ロシアにおける住宅ローンの出現と発展 ロシアにおける最初の誓約法は XNUMX 世紀から XNUMX 世紀に登場し、立法規範は XNUMX 世紀末または XNUMX 世紀初頭に登場しました。 プスコフ司法憲章の中で。 当時、ロシアの法律に新しい形式の質権が登場し、債権者に保証が提供され、ローンの利息の代わりに質権財産を使用することが認められました。 1787世紀末のロシア。 貴族への抵当貸付システムが形成され、貴族のための銀行が再編成され、貴族銀行の資本が増加し、融資の規模と融資期間が増加し、彼らの財産を保護するために追加の保証が提供されました。所有者。 XNUMX 年に国有貸付銀行が設立され、標準的な住宅ローン銀行に近かった。 XNUMX世紀の終わりに。 ロシアでは、モーゲージ債という新しい証券が発行されました。 14世紀に質権を登録する手順は、1866 年 31 月 1891 日に施行された公証部に関する規則と、XNUMX 年 XNUMX 月 XNUMX 日に法務省によって承認された規則によって決定されました。農奴行為の記録。 XIX の終わり - XX 世紀の始まり。 借り手が取得しようとしていた土地を担保にした融資のプロセスが活発に進行していました。 1922年から1961年までロシアでは、RSFSRの民法が施行されていました。 アートに従って。 85 誓約 - これは請求権であり、債務者が義務を履行しなかった場合、債権者は、担保財産の価値を犠牲にして、他の債権者よりも優先的に請求の履行を受けることができます。 不動産登録は、21.07.1997 年 XNUMX 月 XNUMX 日の連邦法「不動産に対する権利の州登録およびそれとの取引について」によって規制されています。 住宅ローンに基づく銀行の権利の実現は、「執行手続に関する法律」の枠組みの中で可能です。 1998 年に、「住宅ローンに関する」連邦法が採択されました。 アートによると。 上記の法律の2.「抵当権は、別段の定めがない限り、売買、賃貸借、契約、その他の契約に基づく義務を含む、ローン契約に基づく義務、またはその他の義務を担保するために設定することができます」連邦法によって規定されています。」 住宅ローン契約は、契約の締結に関するロシア連邦民法の一般規則に従って締結されます。 ローンはローン契約の一種です。 「不動産の質権に関する」法律の出現により、市場で自由に流通するモーゲージ証券が登場しました。 抵当証券は登録されており、抵当契約で指定された財産の抵当によって担保される金銭的義務の下で所有者がそれを使用する権利を証明しますが、義務の存在と質権の権利の他の証拠を提示することはありません。 15. 債務を担保する手段としての住宅ローン 「住宅ローンに関する法律」（第5条）によると、アートで指定された不動産。 ロシア連邦民法の第 130 条。その権利は、不動産に対する権利の国家登録のために確立された方法で登録されます。 1) 第 63 条で指定された土地プロットを除く土地プロット。 連邦法のXNUMX; 2) 起業活動に使用される企業、建物、建造物およびその他の不動産。 3) XNUMX つまたは複数の隔離された部屋からなる住宅、アパート、住宅の建物およびアパートの一部。 4) ダーチャ、ガーデン ハウス、ガレージ、その他の消費者用建物。 5) 空と海の船、内陸航行船、宇宙物体。 住宅ローンの担保は、次の要件を満たす必要があります。 1) 他の家やアパートとは別のキッチンとバスルームがある。 2）住居への熱の供給を保証する電気、蒸気、またはガス暖房が必要です。 3) バスルームとキッチンに温水と冷水の供給を提供する必要があります。 4) 配管設備、ドア、窓、屋根は良好な状態でなければなりません。 住宅ローン契約は、住宅ローンの対象、その価値の評価の結果、住宅ローンによって保証された契約の本質と履行期間を指定します。 契約は、住宅ローンの対象を名前、場所、および説明で定義します。 抵当権の対象の鑑定は、抵当権設定者と抵当権者の間の合意により、「ロシア連邦における鑑定活動に関する法律」に従って決定されます。 住宅ローン契約は、発効した瞬間から州の登録の対象となります。 契約は公証されなければなりません。 抵当権は、質権者の請求権が存在する範囲で、質権者が担保財産を犠牲にして満足するまで保証します。 不動産の質権は、「抵当」と呼ばれる別のカテゴリーに分けられます。 他の担保物との関係における担保物としての不動産の利点は次のとおりです。 1) 抵当不動産の価値は、インフレの水準に応じて増加する可能性があります。 2) 債務者が義務を履行する良い動機は、財産を失う本当の危険です。 不動産は耐久性があり、その価値が非常に高いため、ローンが長期で多額の場合、不動産を担保として使用できます。 不動産価値の上昇が予測できます。 質権者への譲渡を伴う担保付きの長期ローンが提供されます。貴金属およびそれらから作られた製品は、信頼できる証券によって保護されており、その価格は特に安定しています。 世界の慣例では、長期ローンの大部分は不動産を担保として発行されます。 住宅ローンは、ロシアで義務を確実に履行するための最も優先される方法になりつつあります。 16.住宅ローンの特徴 住宅ローン - 不動産の担保です。 住宅ローン - 不動産担保ローンです。 住宅ローン貸付 - 不動産担保ローンです。 一次および二次住宅ローン資本市場の発展に基づいて、住宅ローン貸付のシステムを作成することは可能です。 主要な住宅ローン資本市場の構成: 1) 貸し手 - 彼らはローン資本を提供します。 2) 借り手 - 投資家が不動産を購入する 商業活動への使用または投資のため。 流通市場 - 発行市場で発行されたモーゲージ証券を売買するプロセスです。 一次債権者に一次住宅ローン証券を売却し、同じ市場で受け取った収入に基づいて別のローンを提供する機会を提供すること、これが二次住宅ローン資本市場の主な任務です。 借り手がローンを返済しない場合、貸し手は独自の裁量で不動産を処分できます。これが住宅ローンの利点です。 不動産は耐久性があり、価格が安定しています。 不動産の価値が潜在的な買い手の財務能力を満たしていないため、住宅ローンに基づいた資金調達が不動産市場で最も大きく発展していますが、不動産の購入のために受け取ったローンは、担保 - 返済する義務。 住宅ローンの主な問題は、長期的な財源の不足です。 民間預金は長期資金源になり得る。 1998 年に発生した金融および経済危機により、国民の実質所得が減少し、貯蓄が切り下げられ、ズベルバンクへの民間預金の流出につながりました。 問題の XNUMX つは、潜在的な借り手の支払能力を実質所得に基づいて評価することです。 経済の影のセクターの割合が非常に大きく、商業銀行が融資の決定を下すのが難しいため、潜在的な借り手の公的収入は低くなります。 国民への抵当貸付に関するよく考えられた州の税制政策は、「影」から実質所得を引き出すことを可能にします。 住宅ローン貸付システムの開発は、不動産の高コストと人口の大多数の財務能力との間の観察された不均衡を解消するための主な方向性です。 住宅ローンは、多くの国でほとんどの不動産取引に融資できます。 低金利での長期ローンは、人口による住宅取得のプロセスをスピードアップします。 現在、人口は非常に長い間、住宅を完全に購入するための資金を確保することを余儀なくされています。 不動産評価に対する従来のアプローチは、不動産投資の資金調達に関する意思決定を行う際、住宅ローンの担保として使用される物件の価値を決定する際に広く使用されています。 17.住宅の抵当権（質権） 住宅ローンの手続きは、「住宅ローン（不動産の質権）に関する連邦法」（30.12.2004 年 216 月 XNUMX 日の連邦法第 XNUMX-FZ 号により改正）によって規制されています。 不動産質権に関する契約（抵当契約）に基づき、一方の当事者は - 抵当権者抵当権によって担保された義務に基づく債権者である者は、この義務に基づく債務者に対する金銭債権の履行を、相手方当事者の質入れされた不動産の価額から受ける権利を有する。 質権者 連邦法によって定められた例外を除いて、主に質権者の他の債権者より優先されます。 質権者は、抵当権を担保とする債務者である場合と、当該債務に参加していない者（第三者）である場合があります。 住宅ローンが設立された資産は、住宅ローンが所有および使用しているままです。 連邦法に規定された状況の発生時に連邦法に基づいて生じる不動産の質権に対しては、連邦法によって別段の定めがない限り、抵当権設定によって生じる質権に関する規則が適宜適用されるものとする。 住宅ローンは、連邦法で別段の定めがない限り、ローン契約、ローン契約、または販売、リース、契約、その他の契約、または損害に基づく義務を含むその他の義務に基づく義務の担保として設定することができます。 抵当によって保証された債務は、会計に関するロシア連邦の法律によって確立された手順に従って、債権者および債務者が法人である場合、会計の対象となります。 抵当権は、ローン契約に基づく債務の元本額、または抵当権によって保証されるその他の義務の全額または抵当権契約によって規定された部分の抵当権者への支払いを保証します。 ローン契約または利息の支払いを条件とするローン契約の履行を確保するために設定された抵当権は、ローン（借りた資金）の使用に対する債権者（貸し手）への利息の支払いも保証します。 抵当契約が抵当権によって担保される抵当権者の債権の固定総額を指定している場合、この金額を超える抵当権者に対する債務者の義務は、抵当権によって担保されているとは見なされません。 抵当契約の下で、不動産を質に入れることができ、その権利は、不動産に対する権利の州登録およびそれとの取引のために確立された手順に従って登録されます。これには、次のものが含まれます。 1) 土地区画; 2) 企業、ならびに事業活動に使用される建物、構築物およびその他の不動産。 3) XNUMX つまたは複数の隔離された部屋からなる住宅、アパート、住宅の建物およびアパートの一部。 4) ダーチャ、ガーデン ハウス、ガレージ、その他の消費者用建物。 5) 空と海の船、内陸航行船、宇宙物体。 目的を変更せずに現物分割が不可能な財産の一部（不可分なもの）は、独立した抵当権の対象とはなりません。 18. 抵当権設定の締結 住宅ローン契約を締結する手順は、連邦法「住宅ローン（不動産の質権）について」（30.12.2004 年 216 月 XNUMX 日の連邦法第 XNUMX-FZ 号により改正）で定義されています。 住宅ローン契約は、契約の締結に関するロシア連邦民法の一般規則および上記の法律第216号の規定に従って締結されます。 住宅ローン契約は、住宅ローンの対象、その評価、本質、規模、および住宅ローンによって保証された義務を履行するための期間を指定します。 住宅ローンの対象は、その名前、場所、およびこの対象を識別するのに十分な説明を示すことによって、契約で決定されます。 抵当契約は、抵当権の対象である財産が質権者に属する権利、およびこの権利を登録した不動産に対する権利の国家登録およびそれとの取引を行う機関の名前を指定します。誓約者。 抵当権の対象の評価は、抵当権設定時の「抵当権に関する」連邦法第 67 条の要件に従い、抵当権設定者と抵当権者との間の合意により、ロシア連邦の法律に従って決定されます。金銭的条件での住宅ローン契約。 州および地方自治体の財産が抵当に入れられている場合、その評価は、連邦法によって定められた要件に従って、またはそれによって決定された方法で行われます。 国または地方自治体が所有する進行中の不動産の質権の場合、この不動産の市場価値が査定されます。 抵当権によって保証された債務は、その金額、発生の理由、および履行期限を示すとともに、抵当契約に名前を付ける必要があります。 この義務が何らかの契約に基づく場合、この契約の当事者、その締結の日付と場所を示す必要があります。 抵当権によって担保される債務の額が将来決定される場合、抵当権設定契約は、その決定のための手順およびその他の必要な条件を示さなければなりません。 抵当権によって保証された債務が部分的に履行される場合、抵当権契約は、関連する支払いの条件（周期性）とその金額、またはこれらの金額を決定できる条件を示さなければなりません。 アートに従った質権者の権利。 連邦法「住宅ローンについて」の13は、住宅ローンによって証明されています。これは、法律により住宅ローンで住宅ローンが発行された場合を除いて、住宅ローン契約に示されています。 住宅ローン契約は書面で締結され、州の登録の対象となります。 住宅ローン契約の州登録に関する規則に従わなかった場合、その契約は無効になります。 そのような合意は無効とみなされます。 住宅ローン契約は締結されたと見なされ、州の登録の瞬間から発効します。 抵当契約が、抵当によって保証される義務を含むローンまたはその他の契約に含まれる場合、この契約の形式および州の登録に関して、抵当契約のために確立された要件を遵守する必要があります。 19. 抵当権の州登録 29 年 2004 月 58 日の連邦法 No. 30-FZ および FZ によると、「ロシア連邦の特定の立法行為の修正、および改善措置の実施に関連して無効であるとのロシア連邦の特定の立法行為の承認について」行政」および 2004 年 216 月 XNUMX 日の連邦法第 XNUMX-FZ 号「抵当権 (財産の質権) について」抵当権は、不動産および取引に関する統一州登録簿への州登録の対象となります。 抵当権の州登録は、抵当権の対象となる不動産の所在地で行われます。 抵当権の州登録は、抵当権者と抵当権者の共同申請に基づいて行われます。 住宅ローンの州登録については、以下を提出する必要があります。 1) 住宅ローン契約書およびその写し; 2) 住宅ローン契約書に添付書類として指定された書類。 3) 国の手数料の支払いを確認する文書; 4) 不動産に対する権利の国家登録およびそれとの取引に関するロシア連邦の法律に従って、抵当権の国家登録に必要なその他の書類。 住宅ローンの州登録は、別の申請書を提出したり、州の手数料を支払うことなく行われます。 法律による抵当権の州登録は、人の財産権の州登録と同時に行われます。 抵当権に基づく抵当権者の権利は、抵当権によって証明される場合があります。 抵当権を構成する債権を保証する不動産質権の国家登録申請書は、抵当権の担保権の管理者が提出しなければならない。 連邦法「モーゲージ証券に関する」および連邦法「不動産に対する権利の州登録に関する」に従って必要とされるその他の書類に加えて、そのようなモーゲージ担保を構成する請求権を保証する不動産質権の州登録についてTransactions with It」書類には、次の書類が提出されます。 1) 住宅ローンの補償を管理するためのライセンス。 2) 抵当担保の信託管理に関する規則。 住宅ローンは、権利の州登録を行う機関が登録に必要な書類を受領した日からXNUMXか月以内に登録する必要があります。 抵当権の州登録日は、その抵当権が不動産および取引に関する統一州登録簿に登録された日です。 不動産および取引に関する統一国家登録簿への登録エントリは、登録簿を維持する機関が必要なすべての書類を受領した日付に基づいて決定された順序で作成されます。 住宅ローン契約および不動産に対する権利の制限（負担）としての住宅ローンの州登録については、ロシア連邦の税法によって定められた金額および方法で、これらすべての行為に対して州税が一度支払われます。と手数料。 20.企業の抵当権の特徴 連邦法「抵当権（不動産の質権）について」によれば、企業が複合不動産として抵当権を設定されている場合、質権はそれに含まれるすべての財産に及ぶ。 建物または構造物の抵当権は、この建物または構造物が位置する土地区画、または担保物を機能的に提供するこの区画の一部、またはこれをリースする権利の同じ合意の下での同時抵当によってのみ許可されます。質権者に属するプロットまたはそれに対応する部分。 質権は、質権者に属する企業、建物または構造物が位置する土地区画の恒久的な使用権には適用されません。 企業の抵当への譲渡は、企業に関連する財産の所有者、または彼が承認した機関の同意を得て許可されます。 住宅ローンの対象が企業である場合、担保財産には、建物、設備、在庫、原材料、完成品、債権、独占権など、この企業に関連する有形および無形の資産が含まれます。 住宅ローンに譲渡された企業に関連する財産の構成とその価値の評価は、この財産の完全な目録に基づいて決定されます。 目録作成の行為、貸借対照表、および企業に関連する財産の構成と価値に関する独立監査人の結論は、住宅ローン契約の必須の付属書です。 企業抵当権は、企業に関連する財産の価値の半分以上の債務を担保することができます。 企業の住宅ローンは、住宅ローン契約の締結後 XNUMX 年以内に履行される金融債務を保証します。 質権者は、抵当権に譲渡された企業に関連する財産を売却、交換、リース、貸与する権利、および指定された財産を処分する権利、および減少を伴わない場合、この財産の構成を変更する権利を有します。住宅ローン契約で指定された合計で、企業に関連する財産の価値があり、住宅ローン契約の他の条件にも違反していません。 企業の質権者が担保財産の安全性を確保するための措置を講じることができず、この財産の非効率的な使用が企業の価値の低下につながる可能性がある場合、質権者は裁判所に訴訟を起こす権利を有します。抵当によって保証された義務の早期履行、または質権者の活動に対する抵当権の導入の要求。 質権者が企業の抵当権によって保証された義務を履行しない場合、質権財産の差し押さえは、裁判所の決定によってのみ課される可能性があります。 公売で企業を取得した買い手は、取得した財産の所有権を国に登録した瞬間から、後者に関連する企業の所有者の権利と義務を譲渡します。 21. 土地抵当権の特徴 土地は、時間の経過とともに損耗せず、その価値が常に増加しているため、最も信頼できる担保対象です。 抵当契約では、土地区画が抵当に入れられている場合、抵当契約の対象、その本質、推定費用、抵当によって保証された義務の履行の期間および金額を示す必要があります。 土地資源および土地管理に関する委員会によって発行されたプロットの境界の図面のコピーが、抵当契約に添付されています。 契約では、抵当権の対象は、その場所と名前が容易に確認できるように記述されなければなりません。 住宅ローン法は質権を認める 1) 土地区画が市民および法人によって所有されている場合。 2) ガーデニング、園芸、ガレージ、またはサマーコテージの建設のために土地区画が提供されている場合 3) 個人の補助区画の世帯区画。 4) 建物や建造物がすでに建てられている土地区画。 5) 現物で割り当てられた共同所有、共同所有、共有所有の土地区画。 抵当権は、その充足時までに保有している範囲で、利息、損害賠償、違約金、債務履行の遅延または不当な履行、そして最も重要なこととして、抵当権者の結果として発生した費用の償還を請求しなければなりません。質権を設定した不動産の差し押さえとその売却。 土地区画の一部を抵当に入れることは許可されていません。その面積は、ロシア連邦の構成団体の規則および地方自治体の規則によって定められたさまざまな目的の土地の最小サイズよりも小さく、許可されています。使用する。 土地に抵当権が設定されている場合、質権は、その土地に建設された、または建設中の質権者の施設または建物にまで及びます。 銀行またはその他の信用機関からの信用資金を使用して取得された土地区画、またはこの土地区画の取得のために別の法人によって提供された対象となるローンからの資金を使用して取得された土地区画は、借り手の所有権の州登録の時点から担保に入れられたと見なされますこの土地区画の。 この誓約に基づく質権者は、土地区画の取得または土地区画をリースする権利のためにローンまたは対象を絞ったローンを提供した銀行またはその他の信用機関またはその他の法人です。 土地区画の評価は、ロシア連邦の評価活動を管理する法律に従って実施されます。 抵当契約に基づいて差し入れられた土地区画の担保価値は、抵当権設定者と質権者の間の合意によって設定されます。 住宅ローン契約は締結されたと見なされ、州の登録の瞬間から発効します。 登録は、市または地区の特定の範囲内の土地区画の場所でのみ行われます。 22.居住区の運営 住宅部門では、不動産には、不動産の境界内での所有、処分、および使用の確立された権利を持つ不動産が含まれます。これには、非居住用および居住用の建物、別棟、緑地を含む土地区画およびその上に建てられた住宅用建物が含まれます。 ; 居住用建物 - これらの家屋およびアパートの他の建物内の居住用建物。これらはすべて、恒久的または一時的な住居に適しています。 住宅部門の工学インフラの要素を備えた構造。 住宅部門では、不動産は私有、国有、地方自治体、共同体、およびその他の所有権にある可能性があります 居住施設との取引を行う動機は、これらの施設の所有権または使用権の取得です。 住宅取引には以下が含まれます。 1) 住宅地の民営化とは、国営住宅および市営住宅のストックでロシア市民が占有している住宅地の所有権をロシア国民に自由に譲渡することである。 2) 住宅の売買 - 不動産の分野では非常に一般的なタイプの取引です。 住居を売買する場合、契約書が作成されます。契約書は、XNUMX つの文書を作成することによって書面でのみ締結されます。 契約は両当事者によって署名されます 3) オークション販売。 ロシア連邦の建設複合体の組織は、この企業の費用と銀行ローンの費用で建設されたアパートの販売のためにオークションを実施する権利を持っています 4) 住宅証書は、住宅の総面積の単位で表され、通貨単位で表される指数化された名目価値を有する有価証券または債務であり、それらは法人または市民の間に置かれ、その所有者に彼らからの償還を要求する権利を与えますこれらの有価証券または債務の流通から受け取った資金から資金調達された、住宅施設または建設の売却のための締結契約の交換の方法による発行者; 5) リース - 特定の条件下で他人の不動産を使用する権利。 6) 住宅ローン; 7) 住宅賃貸借 - 州またはその他の住居の所有者が市民に快適な生活空間 (アパート) を提供し、テナントがそれを生活のために使用し、生活費を支払うことを約束する契約。 8) 交換。 テナントは、占有されている建物を別の建物と交換することができます。 9) 交換。 各当事者は、交換契約に基づき、XNUMX つの居住用建物を別の建物と引き換えに相手方の所有権に譲渡することを約束します。 10) 寄付とは、財産を無償で他人の所有に譲渡することです。 11) 継承。 市民が死亡した場合、その人に属する財産の所有権は、作成された遺言に従って、または法律に従って、相続によって他の人に譲渡されます。 12) 共同建設への参加 - 現在、住居を取得するための非常に一般的な方法です。 23. 住宅の民営化と賃貸 ロシア連邦における住宅ストックの民営化に関する法律によると 住宅施設の民営化 - 州および市の住宅ストックで彼らが占有する住宅施設の自発的なベースでのロシア連邦市民の所有権への無料譲渡、および占有住宅施設を予約したロシア連邦市民のために - 住宅の予約の場所で敷地内 企業の経済管理下の住宅ストックまたは機関の運営管理下の住宅ストックを含む、国および市営住宅ストックの住宅地を占有しているロシア連邦の市民は、社会的雇用の条件に基づいて、すべての成人家族の同意を得て、権利を有します同居者、および 14 歳未満の 18 歳未満の未成年者は、ロシア連邦の住宅ストックの民営化に関する法律、およびロシア連邦のその他の規制法およびロシア連邦。 居住区は、共同所有権または未成年者を含む同居人のうちの XNUMX 人の所有権に譲渡されるものとします。 すべての国民は、国営住宅と市営住宅の社会利用基金を一度に無償で（民営化順に）所有権を取得する権利を有します。 住宅施設の賃貸。 24.12.1992 年 4218 月 1 日付けのロシア連邦法「連邦住宅政策の基礎について」第 06.05.2003-52 号 (XNUMX 年 XNUMX 月 XNUMX 日に改正された第 XNUMX-FZ 号) によると、住宅ストックの所有者は、リース契約に基づいて、市民、法人に任意の地域の住宅またはアパートを提供する権利。 リース契約に基づいて提供される国営および地方自治体の住宅ストックのシェアは、ロシア連邦政府およびロシア連邦の構成団体の執行当局によって決定されます。 リース契約 - これは、家主がテナントとその家族にサイズ制限のない住居を提供し、一時的な所有と使用のための契約料金を支払う契約であり、テナントは契約に従ってそれを使用し、家賃を支払うことを約束します。公共料金を含め、タイムリーに。 テナントと家主の間で作成されるリース契約は、リースの条件、手順、条件を指定します。 賃貸借契約は書面で締結され、住宅管理当局と税務署に登録されます。 建物を貸し出す場合、所有者は、公益だけでなく、他の市民の住宅およびその他の権利と自由を侵害してはなりません。 24. 市場経済における不動産の評価 現在、独立した専門的な不動産鑑定評価は、不動産取引において必要な要素です。 下に 不動産鑑定 不動産市場における専門的な活動の特別な分野を理解する。これには、鑑定士の高い資格、評価の方法と原則の理解、不動産市場の自由な方向性、供給の状態と傾向に関する知識が必要です。そして、さまざまな市場セグメントでの需要。 売却、購入、交換、財産を担保とするローンの発行、企業の変革と清算、投資決定、企業の再編または破産に関する決定、財産保険などの決定を下すには、専門的な評価が必要です。 ロシアにおける不動産の有能な専門的評価の問題は非常に深刻です。 民営化された企業の建物の売却および質権の評価、インフレ過程に関連する固定資産の再評価、および住宅金融の発展などの分野に一層の注意を払うべきである。 1930 年代の先進国では、不動産評価が専門的な活動として登場し、1990 年代初頭には. それは、世界復興開発銀行の経済開発研究所の支援を受けて、ロシアで登場しました。 研究所は、米国鑑定士協会によって開発されたトレーニング資料に基づいてトレーニングを提供しました。 ロシア連邦労働省は、27.11.1996 年 11 月 XNUMX 日の決議第 XNUMX 号により、「鑑定士」の資格特性を承認しました。 鑑定士の職務には、公民権の対象物の市場価値の確立、鑑定の必要性の調査とクライアントとのビジネス上の連絡先の確立、書面による鑑定レポートの作成、すべての既知の鑑定方法の使用、専門的活動に必要な情報ベースの作成が含まれます。 ロシアにおける評価の問題は、3 年 1991 月 XNUMX 日の民営化に関連して最初に遭遇しました。 企業が資産の市場価値を決定するために独立した専門家組織を雇うことができたとき、評価活動は固定生産資産の再評価中に大幅に増加しました。 1 年 1995 月 XNUMX 日のロシア連邦政府令「固定資産の再評価について」により、国家統計局によって開発された価値の変化の指標に基づいて固定資産を再評価する権利が企業や組織に付与されました。ロシアの委員会。 現在、ロシアでは専門鑑定士の公的機関が活動している。 1993年にロシア鑑定士協会（ROO）が設立され、1996年には国立鑑定士大学（NPO）が設立されました。 1999 年の春に、仮想鑑定士クラブが設立され、関心のある人々が意見や提案を共有しました。 仮想鑑定士クラブの主な任務は、経済的、法律的専門知識、政府、ビジネス、科学的および教育的構造の分野における専門家社会を形成し、強化することです。 25. 不動産価値の種類 現在、価値には、需要、効用、希少性、オブジェクトの疎外性という XNUMX つの要素があります。 要求する - ソルベントバイヤーの市場における特定の商品またはサービスの数量。 住宅市場には非常に大きな潜在需要があります。 使いやすさ - 人間のニーズを満たす財産の能力。 実用性は、あるものを手に入れたいという欲求を刺激します。 住宅の有用性は暮らしの快適さです。 不動産市場で活動する投資家にとって、開発に制限のない土地区画は最大の有用性を持ちます。 希少性 - それは限られた供給です。 特定の製品の供給が増加すると、この製品の価格は下がり、供給が減少すると価格が上昇し始めます。 オブジェクトの疎外の可能性 - 不動産が売り手から買い手に渡ることを可能にする財産権を譲渡する可能性。 以前は、土地は商品とは見なされていなかったため、ロシアでは国有財産が XNUMX つしかありませんでした。 費用 - これは不動産に固有の特性ではありません。価値は、人々の欲求、購買力、効用、および相対的な希少性に正比例します。 不動産担保ローンを取得する目的で不動産鑑定が行われる場合、鑑定士は、この不動産の予想される売却価格に関する非常に正確な情報を取得する必要があります。借金を返さない。 オブジェクトの評価が再建のために実行される場合、投資価値が選択されます。これは、XNUMX人の（特定の）投資家に対して計算されます。 最も一般的なタイプの価値は市場価値です。 不動産市場における買い手、売り手、投資家の間の相互作用を示しています。 鑑定対象物の時価 - 取引の当事者がすべての必要な情報を持って合理的に行動し、特別な状況が取引の価値に反映されていない場合に、競争環境における公開市場で鑑定対象が疎外される可能性が最も高い価格。価格。 不動産の時価は、次の均衡取引の条件の下で決定されます。 1) 市場は競争力があり、買い手と売り手の相互作用に十分な物件の選択肢を提供します。 2) 買い手と売り手は自由であり、収入を増やすか、ニーズをよりよく満たすためにのみ行動します。 3) 評価対象の公開期間は、すべての潜在的な購入者が利用できるようにするのに十分である。 4) 取引の支払いは、現金または現金同等物で行われます。 価格 - 価値のある財産に対して提供または支払われる金額です。 不動産の時価 - は特定の条件下での期待価格であり、 販売価格 - これは、特定の状況において、買主が支払うことに同意し、売主がその不動産の代金を受け入れた金額です。 市場価値は客観的なものであり、不動産市場参加者の希望に依存するものではありません。 26. 非市場型の価値 公開市場でのオブジェクトの販売が非現実的であるか、市場での自由に取引可能な商品の販売に必要なコストと比較して追加のコストが必要な場合、このオブジェクトの価値は評価対象の価値と呼ばれます。限られた市場。 評価対象の複製の費用 - これは、評価の対象物と同一の物体を、同一の材料および技術を使用して作成した場合の、評価日の市場価格におけるコストの合計です。 評価日とは、不動産の評価が行われた日です。 評価対象の交換費用 - 評価の日付に存在する市場価格における評価の対象に類似したオブジェクトの作成にかかる費用の合計。 現存使用下における鑑定対象物の価値 - 現状と使用目的から決定される価値。 鑑定対象の投資額 - 特定の投資目標を持つ特定の人にとっての収益性から決定される価値。 投資家にとって不動産は収入源を生み出すツールです。 投資価値は、投資要件を考慮した、特定の投資家の資本投資のコストです。 鑑定対象の清算価額 - 鑑定対象が類似物件の通常の公開期間よりも短い期間内に譲渡されなければならない場合の鑑定対象の価値。 鑑定対象の利用費用 - 評価対象の廃棄費用を考慮した、含まれる材料の市場価値に等しい価値。 鑑定対象の特別価値 - 評価契約または規制上の法律行為が、評価活動の対象者による使用が義務付けられている評価基準で指定された市場またはその他の価値の概念に含まれていない条件を規定している場合の決定。 値には次の種類があります。 運営企業の費用 - 確立された生産の機能の結果に従って決定される、単一のプロパティ複合体のコスト。 保険料 - 保険事故が発生した場合の物的損害に対する全額補償の費用。 保証金 - ローンを確保するために使用される不動産の価値。 賃貸する権利の費用 - リース契約に基づいて財産を使用および処分する権利に対する XNUMX 回限りの支払い。 不動産の価値の変化は、多くの要因に左右されます。 それらは客観的なものと主観的なものに分けることができます。 客観的な要因は、典型的な市場状況と取引参加者の行動動機を特徴づけます。 客観的要因は主に経済的要因であり、ミクロ経済（環境、地震要因）とマクロ経済（税金、インフレ）に分けられます。 27. 不動産評価の原則 経済的要因の数は、不動産の価値に影響を与えます。 不動産評価の原則は、それらの中で最も重要なものを考慮に入れるのに役立ちます。 不動産評価の原則は相互に関連しています。 XNUMX つのオブジェクトが複数の原則の影響を受ける場合があります。 不動産評価の基本原則は、XNUMXつのカテゴリーに分けられます。 最善かつ最も効率的な使用の原則 (NNEI) オブジェクトを最良かつ最も効率的な方法で使用する場合の不動産の価値の決定に基づいています。 NNEI 分析の結果は、不動産の価値を決定する際、建設および再構築のオプションを選択する際、および投資プロジェクトを分析する際に考慮されます。 不動産の構成要素を反映する原則。 寄与原理は、オブジェクトの合計値に寄与する各要素の値を測定することに基づいています。 限界生産性の原則。 アイデアは、最大の生産性に達するまで、継続的な改善はオブジェクトの価値の増加を伴い、それらの作成のコストを超えます。その後、追加の改善を作成するコストは、オブジェクトのコストの増加。 バランスの原則は、オブジェクトの要素がより調和してバランスが取れているほど、市場でのオブジェクトの価値が高くなることです。 オブジェクトの要素のバランスは、市場の要件に基づいて決定されます ユーザーの認識に基づく原則。 効用の原則とは、ユーザーにとっての効用が大きい物件ほど、市場での価値が高くなるというものです。 代替原則。 情報に通じた買い手は、同様の有用性と収益性を備えた物件よりも多くの金額を物件に支払うことはありません。 期待の原則。 不動産の価値は、不動産を所有することで期待される将来の利益に影響されます。 不動産に関連する期待は、不動産の使用および将来の転売からの収入源を通じて期待される投資収益率を得る際に表されます。 この原則は、不動産を所有することによる将来の利益の魅力に基づいています。より前向きな期待があれば、不動産の価値は高くなります。 市場環境に関する原則。 外部影響の原則は、変化する環境要因の影響によって引き起こされる不動産の価値の変化を考慮に入れることに基づいています。 変化の原則は、ライフサイクルに対応する変化を考慮に入れることに基づいています。これは、都市の特定のオブジェクトと不動産市場の両方、および社会全体に固有のものです。 競争の原則は、競争を考慮して、市場価格が一定のレベルに設定されるという事実に基づいています。 需要と供給の原則は、不動産市場における需要と供給の比率によって物の価値を決定することに基づいています。 適合性の原則は、適合する土地利用と適合する調和の取れたオブジェクトの環境で、プロパティが最大値に達するという事実に基づいています。 28. 不動産鑑定評価の流れ 不動産鑑定は集団的かつ個別的に行うことができます。 一括不動産鑑定評価 - 標準的な方法と統計分析を使用して、特定の日に多数のオブジェクトを評価する 個別物件評価 - これは、特定の日付における特定のオブジェクトの評価です。 一括評価は概算であり、個別評価は正確です。 不動産鑑定評価は以下のXNUMX段階で行われます。 1) 問題定義; ２）予備検査と評価計画。 オブジェクトの分析に必要なデータの問題が解決され、その受領元が確立されます。 3) データの収集と検証。 4）評価へのアプローチの適用。この段階では、オブジェクトのコストは従来の方法で決定されます。 5) 評価結果の調整 - 評価にさまざまなアプローチを適用した結果に基づいて、資産の最終評価を取得する。 6) 最終段階は、評価レポートの作成です。これは、資産の価値に関する評価者の意見の根拠を含む文書です。 鑑定評価書の作成に当たっては、鑑定評価書の信頼性を確保するための情報を、証拠価値のある情報を含む文書として使用することが鑑定士に義務付けられています。 顧客は常に鑑定士に特定の目標を設定します。それは、顧客が受け入れる必要がある不動産オブジェクトの価値を決定することです。 .. ある解決策。 鑑定士は、特定のタイプの価値 (投資、市場、およびその他の価値) と、このオブジェクトの使用領域 (保険、販売など) を決定する必要があります。 不動産物件を評価する際には、物件に関連する法的権利およびその他の権利を決定することが非常に重要です。これは、顧客が賃貸する権利またはパートナーシップの特定のシェアしか持たない場合があるためです。 お客様と鑑定士との契約に基づき、不動産物件の査定を行います。 この契約では、評価の種類、評価対象の価値、作業の種類と支払い額を示す必要があります。 鑑定士は、両当事者がこの契約に署名した後にのみ、作業計画の作成を開始します。 評価計画には、次のタイプのタスクが含まれます。 1) 資産価値の一般的要因を地域レベルで研究する。 2) 特定の要因の地域レベルでの研究。 3) 評価対象のサイトおよびこのサイトにある資産の価値に影響を与える特定の要因の調査。 次に、鑑定士は必要な情報を収集して処理します。 これらのデータは非常に正確でなければなりません。そうでないと、鑑定士が不動産物件の価値について合理的な意見を述べることが難しくなります。 不動産を評価する場合、評価には XNUMX つのアプローチが使用されます。 各アプローチは、統一された一連のスコアリング原則を使用します。 29. 不動産評価に対する比較アプローチ 不動産評価に対する比較アプローチは、代替の原則に基づいています。このプロパティの価値が、買い手にとって同じ有用性を持つ市場での類似のプロパティを取得するすべてのコストを超える場合、買い手はプロパティを購入しません。 このアプローチは主に、不動産市場における販売またはリース取引の十分なデータベースがある場合に使用されます。 比較アプローチ - オブジェクトとその類似物との比較に基づいて不動産オブジェクトの価値を推定するための一連の方法。これに関して、それとの取引の価格に関する情報があります。 このアプローチにおける不動産オブジェクトのコストは、評価対象のプロパティとの違いを考慮した修正を考慮して、販売された類似物の加重平均価格に等しくなります。 どこ ピーク - 類似物件の販売価格。 ΣD- 調整の量。 不動産の評価に対する比較アプローチは、代替、需要、供給、およびバランスの原則に基づいています。 比較アプローチを使用してプロパティを評価するときの一連のアクション: 1) 市場調査; 2) データの収集と検証、販売用に提供された、または最近販売された鑑定対象の類似品に関する情報の信頼性。 3) 選択された類似物と不動産に関するデータの比較。 4) オブジェクトとの差異に応じて、選択された類似体の販売価格を調整する。 ５）鑑定対象物の価値の確立。 を特定するために市場調査が行われます。 この市場またはそのセグメントで、不動産の類似物が販売または販売のために提供されます。 販売データや販売価格が非表示の場合は、比較対象物件の募集価格に基づく分析となります。 主な情報源は、登録、情報、保険サービス、および会社のブローカーのデータです。 不動産に関する定期刊行物、取引参加者から提供された情報、鑑定士のアーカイブ。 正確な評価は、分析に使用される情報の質と量に依存するため、評価対象の類似体に関するデータの収集と検証は非常に重要です。 不動産の特定の売却価格は、さまざまな特定の状況によって影響を受ける可能性があるため、各売却の詳細は鑑定士によって検証されます。つまり、買い手、売り手、またはブローカーによるデータの確認を得る必要があります。 評価対象の不動産の最終価値を決定するには、比較可能な売上高を調整する必要があります。 調整は、各指標の重要性を考慮して、以前の計算の論理分析に基づいて計算されます。 ここで重要な点は、補正係数の定義です。 修正が必要な要素のコストの計算は、摩耗、主にこの要素の機能的老化を差し引いて行われます。 30. コストアプローチ コストアプローチは、評価された構造物や建物を再現するためのコストの計算に基づいており、あらゆる種類の損耗と事業利益を考慮しています。 土地の市場価値は、受け取った価値に追加されます。 コストアプローチ 減価償却累計額を考慮して、評価対象を交換または復元するために必要なコストを決定することに基づく一連の評価方法です。 このアプローチは、一般的な購入者が完成したアイテムに対して、同様のユーティリティのアイテムを構築するよりも多く支払うことはないという仮定に基づいています。 評価されたオブジェクトの可能な新しい建設のコストを計算するとき、投資家のコストのみが考慮されます。 評価プロセスでは、次のデータが使用されます。給与水準、間接費、設備費、この地域のビルダーの収益率、建築資材の市場価格 しかし、土地区画を取得し、その上に同様のオブジェクトを構築するための総コスト必ずしも市場価格と同じではありません。 原価法は変位の原理に基づいています 原価法による不動産の評価には、次の手順が含まれます。 1）最も効率的な使用（Cz）を考慮した土地区画のコストの計算。 2) 評価対象の建物の新築費用の計算 (SNS); 3) 累積摩耗の計算: 機能摩耗、物理的および外部摩耗 (In); 4) 減価償却累計額 (Cu) を考慮した改善費用の計算は、次の式で決定されます。 Su = Sns - Ying5) 不動産の合計価値 (SZP) の計算は、次の式で決定されます。 Szp \uXNUMXd Sz + Suコストアプローチでは、不動産の価値の決定は土地の評価から始まります。 土地区画は、このアプローチの一部であるだけでなく、評価プロセスの独立した段階でもあります。 次に、評価された改善の新規建設のコストが決定され、減価償却累計額が計算されます。 コスト アプローチの最終 (最終) 段階では、オブジェクトの最終コストを取得するために、土地区画のコストと、建物や構造物の新規建設に関連するコストが合計され、建物。 この方法には、主に次の XNUMX 種類の評価が含まれます。 1) インデックス; 2) 推定; 3) 要素ごと。 4) 比較単位。 歴史的価値のある建物の評価では、物理的な損耗が非常に多い建物を評価する場合、土地の独立した評価を行うことが不可能な場合は、原価法は適用されません。 31. コストアプローチの推定方法 コストは直接費と間接費に分けられる 直接費 - 人件費と物的資源のコストです。 間接費 建設中に発生しますが、構造自体で直接検出することはできません。 コストアプローチを見積もる主な方法には、見積、比較単位、指数、項目ごとの XNUMX つがあります。 比較単位費用法 - 類似物を作成するための単一の調整済み総費用指標の使用に基づく資産評価。 この方法の本質は、評価されるオブジェクトに対して、ほとんどすべての特性、使用される材料、およびその製造技術において評価されるオブジェクトと非常に類似したアナログオブジェクトが選択されるという事実にあります。 アナログオブジェクトの測定単位のコストは、評価されるプロパティの単位数で乗算されます。 集約要素のコスト方法は、主要な要素の作成コストの値に基づいてプロパティを評価することです。 この方法では、さまざまな要素、つまり建物や構造物のコンポーネント、つまり要素コストのコストに関するデータが使用されます。 要素コストの計算には、建物のコンポーネント パーツへの内訳、これらのパーツの平均コストの確立が含まれます。 集中要素法は、評価される特性の要素を典型的な要素とよりよく比較するのに役立ち、適用の結果として、比較単価法を使用するよりも精度の高い値を得ることができます。 要素ごとの方法は、時間がかかりません。 構造要素の最も特徴的な指標は、コスト単位として取られます。 定量分析の方法は、その再現のための全費用の見積もりに基づくオブジェクトの評価に基づいています。 たとえば、建設費は、建物の構成要素を建設または設置するためのすべての費用を合計することによって決定されますが、間接費と直接費を考慮する必要があります。 この方法を適用するには、すべての材料と機器のリストを作成し、各要素をインストールするために必要な人件費を計算し、間接費、間接費、および開発者の利益を考慮する必要があります。 評価対象の種類に対応しない建物の比較ユニットのコストに関するデータの誤った選択により、定量分析の方法を適用するときにエラーが発生する可能性があります。 この方法は非常に面倒です。その適用は、すべての材料と機器のリストを作成し、各要素の設置に必要な人件費を計算することに基づいています。これには、資格のある見積もり者の関与が必要です。 指数法は、簿価に対応する再評価指数を乗じて、評価されている資産の再取得価額を決定することから成ります。 固定資産の再評価指数は、ロシア連邦政府によって承認されており、定期的に新聞に掲載されています。 32.着る 下に 損耗 プロパティは、さまざまな理由の影響下でのその価値の減少として理解されます。 減価償却費は、統計または会計データに従って、資産の実際の状態に基づいて決定されます。 不動産の減価償却には、次の XNUMX 種類があります。 1) 物理的な劣化 - 自然な物理的老化および外部の悪影響の影響の結果としてのオブジェクトのパフォーマンスの低下に関連する摩耗。 2) 機能的なウェア そのようなオブジェクトに対する最新の要件に準拠していないために発生します。 3) 外部摩耗 - 外部経済要因の変化の結果としての減価償却。 摩耗は次のように分類されます。 1) 除去可能 - 資産の減価償却費。この場合、付加価値よりも少ない除去費用。 2) 回復不能 - 資産の減価償却。この場合、付加価値よりも大きい除去コスト。 減価償却累計額を決定するための主な方法は、分割法、耐用年数法、比較売上法です。 分割方法 - 物理的および機能的なものを取り外し可能なタイプと取り外しできないタイプに分けて、XNUMXつのタイプの摩耗を別々に決定することにあります。 物理的な摩耗は、時間の経過に伴うオブジェクトの物理的特性の劣化、構造の要素による初期の技術的および操作上の特性の損失として現れます。 物理的摩耗は、不適切な使用、物理的および化学的影響によって引き起こされます。 物理的な損耗を評価する際には、建物の要素が XNUMX つのカテゴリに分類されることが考慮されます。 1) 長期: 壁、天井、基礎; 2) 摩耗部品 - 耐用年数が建物の経済的耐用年数よりも短い要素: 屋根、パイプ、塗装。 オブジェクトの各要素の摩耗は個別に評価されます。 検査の結果、減価償却率が決定され、間接建設費を考慮して各要素の再生産コストを減価償却率に乗じて金額に換算されます。 オブジェクトが現代の機能要件を満たしていない場合、または非効率的な建物のレイアウト、設計の悪さが原因で、機能の低下が発生する可能性があります。 ライフタイム方式 建物の直接検査の結果として蓄積された損耗の決定に基づいています。 減価償却がこのように決定される場合、経済的寿命、年代順、有効年齢など、多くの基本概念が使用されます。 経済寿命 オブジェクトを使用して利益を得ることができる期間、土地区画の価値に対する改善の貢献はゼロよりも大きくなります。 暦年齢 - 建物の実際の築年数、つまり、建てられてからの年数。 有効年齢 - その外観に基づいて決定される建物の年齢。 比較販売方法 現在の比較可能な売上に関する市場データの分析の結果として、減価償却費を決定することです。 時間の経過とともに、不動産の価値が低下する可能性があるため、コストアプローチに基づいてオブジェクトを評価する場合、可能な新しい建設のコスト、建物の累積減価償却費が考慮されます。 33. コストアプローチの適用 原価アプローチに基づく不動産物件の評価は適切であり、次の場合にのみ可能です。 1) 最適でより効率的な土地区画を特定する場合。 たとえば、住宅建設における階数の選択。 少ないフロアを建設すると、建設費は大幅に削減されますが、賃貸収入は低くなります。 高層ビルの建設中は、運用コストが高くなります。 家の階数を決定する必要があり、そこからの収入で建設費が補われます。 2) 新しい建設の技術的および経済的分析、および特定の建設または再建の実現可能性を正当化する改善の作成中。 3) 収入を生み出すことを意図していない公的および特別なオブジェクトを評価する場合、および典型的な販売に関する情報を見つける可能性は非常に低い 4) たとえば、非アクティブな市場でオブジェクトを評価する場合、ユニークなオブジェクトは現在まったく販売されておらず、これらのオブジェクトを評価する唯一の方法はコストに基づいています。 5) 課税および保険の目的で評価される場合。 保険は、保険の対象と対象外のオブジェクトの分離を必要とします。 コストアプローチの欠点: 1) コストは必ずしも市場価値に等しいとは限りません。 2) より正確な評価結果を達成しようとすると、人件費が急激に増加します。 3) 評価中の物件を取得するための費用と新しい建設の費用との不一致は、評価の過程で建設費から減価償却累計額が差し引かれるため、まったく同じです。 4) 古い建物の再生費用を計算するのは難しい。 5) 土地区画と建物を分離して評価する - このような分離は実際には不可能であるか、または多額の費用がかかります。 6) ロシア連邦で土地区画を評価することは非常に問題があります。 7) 古い建物や構築物の減価償却累計額を決定することは、ほとんどの場合、減価償却の程度の判断は鑑定士の専門家の意見に基づいており、鑑定士から得られた結果の正確性に基づいているため、非常に困難です。経験や資格に大きく左右されます。 使用された方法の特徴と詳細からの結論に基づいて、コストアプローチに基づく不動産オブジェクトの評価が、新しいオブジェクトの評価のために、新しい建設の実現可能性調査の状況で最も適切で適用可能である場合、税務目的または個人および法人の財産の差し押さえのため、次に保険目的の特別な目的のオブジェクト、およびオブジェクトの価値を見積もるとき、その販売に関する情報が市場に実際に存在しない場合、適用することは困難ですコストアプローチ。 34. インカムアプローチの基本規定 収入アプローチは、資本が投資された資産の価値が、この資産がもたらすことができる収入の質と量の現在の評価に対応しなければならないという事実に基づいています。 不動産評価の収益アプローチでは、投資とその動機についての考えを持ち、投資家が利用できる財務メカニズムを理解する必要があります インカムアプローチは、不動産から期待される収入の現在価値を決定することに基づいて、不動産オブジェクトの価値を評価するための一連の方法です。 収入アプローチに基づいて不動産の価値を計算するための前提条件は、その賃貸料です。 収入の資産化は、不動産からの将来の収入を現在の価値に変換するために実行されます。 収入の資産計上 - これは、将来の収入と評価対象の資産の現在の価値との関係を決定するプロセスです。 所得アプローチの基本的な式は次のとおりです。 V=I/R、ここで、V はプロパティの値です I - 評価対象の資産からの期待収入; R は収入または利益率です。 資本化のさまざまな方法、収入と収益率のさまざまな測定方法があります。 下に 所得 不動産がXNUMX年間にもたらす純営業利益を理解する。 利益率 - 資本化率または率です。 資本化率 - これは収益率であり、収入と評価対象の価値との関係を反映しています。 資本化には、主に次の XNUMX つの領域があります。 1) 直接資本化; 2) 資本収益率に応じた所得の資本化。 年収と資本化率は、直接還元で考慮される XNUMX つの値です。 不動産の時価と純年収の比率を使用して、鑑定対象からの将来の収入を現在の価値に換算します。 この指標は資本化率と呼ばれます。 不動産を所有している期間の収入を分析した結果、その物件からの期待収入が決まるが、収入が減るか増えるかを考えると、不動産投資のリスクとは何か？負債と自己資本のために。 割引率とは、不動産を使用した結果として生じるキャッシュフローの価値をある時点で再計算するときに適用される複利の率として理解されます。 インカムアプローチを使用した不動産評価の主な段階: 1) 査定対象からのすべての可能な受け取りの合計の計算; 2) 実際の総収入の計算; 3) 評価対象に関連する費用の計算 - これらは、条件付きで固定され、条件付きで変動する予備費です。 4) 純営業利益額の決定; 5) 期待所得の現在価値への変換: 直接資本化; 資本収益率による所得の資本化：キャッシュフローの割引、計算モデルによる資本化。 35.収入と支出の分析 インカムアプローチに基づく不動産評価は、潜在的な総収入の決定から始まります。 下に 潜在総収入 評価されたプロパティがもたらすことができる最大の収入を理解します。これは、エリアの100％の占有率でオブジェクトから期待される収入の額を計算することによって決定されます 潜在的な総収入の計算は、賃貸市場における現在の料金と関税、および同等の物件の有料サービスの分析に基づいています。 賃貸料があります。市場はリース契約の期間中に適用され、契約はこの期間中一定です。 潜在的な総収入の計算は、そのエリアが完全に占有されているという条件で、評価日の後の最初の年から始まる、評価されている資産がもたらすことができるすべての収入の額を決定することに縮小されます。 次に、実際の総収入が決定されます。 潜在的な総収入から、評価対象の十分に活用されていないこと、不払い、および追加の種類の収入による損失を差し引いたものが呼び出されます 実質総所得、式によって計算されます EGI=PGI-Vアンプ; Lここで、EGI は施設からの実際の総収入です。 PGI - 潜在的な総収入; V amp; L - 空き部屋の存在と支払い不良による家賃の損失。 次に、純営業利益が計算されます。 営業純利益 - 運営費を除いた、対象物件からの実際の総収入です。 NOI \uXNUMXd EG - OE、ここで、NOI - 純営業利益; OE - 運営費。 営業経費 - それは財産からの収入の再生産を維持するための費用です。 不動産所有者の費用は、固定費 (FE)、変動費 (VE)、準備金 (RR) に分けられます。 OE = FE + VE + RR固定費 - これらは、実質的に独立した、またはプロパティの運用の程度にわずかに依存するコストです。たとえば、プロパティの保険料や固定資産税の支払いなどです。 変動費 - これらは運用コストであり、施設の機能的適合性を維持するために必要であり、運用の程度に依存します。 評価されたオブジェクトの運用コストの計算は、この市場の典型的なコストを考慮して、実際の保守コストの分析に基づいています。 変動費は、建設費、建物または構造物の面積と技術的特性、およびエンジニアリング ソリューションの機能に直接依存します。 リザーブ - プロパティに関連するコストは、数年にXNUMX回しか作成する必要はありません。 予備費の額は、時間の経過とともに変化します。 たとえば、歩道の改善、建物への入り口は、予約費用に起因する可能性があります。 36. 不動産融資へのインカムアプローチの適用 収益アプローチは、投資家が予想される投資収益を考慮に入れるのに役立つため、投資の実現可能性を分析する際に、不動産への投資の資金調達に関する決定を実証する際に使用する必要があります。 インカムアプローチは、比較アプローチやコストアプローチとは対照的に、不動産を実質所得の源泉とする投資家の見方を反映しています。 収益アプローチに基づいて得られる結果は、倉庫やオフィス スペース、小売スペース、工業用建物、ホテルなど、収益を生み出すオブジェクトの評価において重要です。 インカムアプローチの適用は、不動産分野における投資および財務上の意思決定の分析において非常に重要です。 ただし、その使用には次のような問題があります。 1) 長期的な所得の流れを予測する必要性 (ロシアの経済状況は安定しており、不正確な予測の可能性は長期的な予測に比例して増加するため、将来の収入の最も正確な見積もりを取得するプロセスは困難です)限目）; 2) 予測される収入に対するリスク要因の影響 (現在の価値を決定するためには、将来の不動産所有からの収入の受け取りに関連する可能性のあるリスクと、可能なリスクの量を考慮する必要があります)ロシアの状況では重要であり、これらの要因は不動産評価結果の正確さに影響します); 3) 同様のオブジェクトの収益性に関するデータを収集する問題 (収益性に関する情報は常に非公開、つまり機密情報です)。 不動産オブジェクトの収益性をチェックすることは困難です。したがって、コスト見積もりは十分に正確ではない可能性があり、資本化のプロセスで不正確さが増加します。 4) 収入の評価 (アメニティやユニークなオブジェクトを備えた不動産の評価の場合、頻繁な価格変動のため、利益の評価は非常に困難です)。 収益アプローチの適用は、投資家だけでなく、不動産融資プロセスの他の参加者にとっても重要です。これにより、予想される投資収益を考慮に入れることができるからです。 しかし、ロシア経済の不安定さにより、不動産収益に関する予測の不正確さが増しています。 かなりの長期を特徴とし、他の投資分野への財源の投資を刺激する不動産への投資のリスクは非常に大きいです。 インカムアプローチを正しく適用することで、投資家は不動産投資の資金調達に関して十分な情報に基づいた正確な決定を下すことができます。 37. 土地の評価 不動産の査定では土地に価値があると考えられ、残りは価値を高めるための改良となります。 「土地」と「土地」は違います。 土地区画 - それは地球の領土の一部であり、さまざまな目的に使用できるように装備されています。 サイトを作成するために行われた改善: 1) 外部: 街路、歩道、排水路、エンジニアリング ネットワークの配置。 2）内部：計画、造園、舗装、エンジニアリングネットワークを接続するためのデバイスアウトレット、通信通信など。 土地の評価は、空き地や未開発の土地だけに適用されるわけではありません。 物件は土地と建物で構成されています。 土地の価値は、その上に建設された改良とは別に決定する必要があります.これは、次の理由によるものです。 １）建物と土地の課税（固定資産税と地租）の違い。 2) 不動産の価値を決定するために原価法を適用する場合、土地プロットの別個の評価が、そこに建てられた建物または構造物とは別に必要とされます。 3) 土地を最善かつ最も効率的に使用するために、既存の建物または構造物の解体に関する決定を下す 土地区画を評価するときは、それに関連する一連の権利を考慮する必要があります。 評価される最も一般的な権利は次のとおりです。 1) 完全な所有権 - 合法的な方法でテナントのいない区画を使用する能力 2) リースする権利 - リース契約に基づいて土地区画を所有する可能性。 ロシア連邦の土地使用料は支払われます。 土地の使用料の支払い方法は、地租と地代です。 ロシアでは、ほとんどの土地が売却されるのではなくリースされるため、鑑定士がそのリース権の価値を決定します。 リース権の費用 - これは、潜在的な購入者が、この所有権から利益を得るために、リース契約に基づいてこのサイトを所有する権利に対して喜んで支払う金額です。 賃貸借権の評価は、土地を賃貸する権利の売却価格を決定する場合、賃貸された土地区画が一部である対象物の価値を決定する場合、および賃貸借契約の終了による損害を評価する場合に使用されます。 . 土地コードの導入は、土地市場の発展を目的としています。土地の評価は、土地の最高の残存価値を提供する最も効率的な使用を考慮して実行する必要があります。 土地税の計算と支払いの手順は、税金と手数料に関するロシア連邦の法律によって確立されています。 土地区画の市場価値は、鑑定活動に関する連邦法に従って設定されます。 土地区画の地籍価値を確立するために、土地の州地籍評価が行われます。 土地の国家地籍評価を実施する手順は、ロシア連邦政府によって確立されています。 ロシア連邦の構成団体の執行当局は、市区町村の地籍価値の平均レベルを承認しています。 38. 土地の最善かつ最も効率的な利用の分析 土地区画を評価するときは、多くの要因の相互作用によって決定される、最良かつ最も効率的な使用 (NNEI) のオプションを決定する必要があります。 NNER 分析では、立地の見通し、市場の需要状況、開発コスト、期待収入の安定性などを考慮しながら、代替的な土地利用オプションを検討し、最適なものを選択します。 土地区画とその上の建物で構成されるオブジェクトの価値を評価する場合、NNEIの分析が非常に重要になります。 1) 空き地とされる区画。 2) 既存の改善がある土地区画。 想定される空き地区画の分析は、その価値を決定する上で重要なステップです。 これは、最も収益性の高い土地利用オプションを確立することに基づいています。 サイトの最も収益性と可能性の高い使用は、その最高の価値を提供します。 ユースケースは、費用対効果が高く、合法的でなければなりません。 土地の最適な利用を決定する要因: 1) 場所 - 土地のコストに大きな影響を与えます (場所の見通し、輸送のアクセス可能性を考慮して)。 2) 市場の需要 - この要因は、市場における需要と供給の比率を反映しており、土地区画を使用するために選択されたオプションを正当化するために研究されています (提案された用途に対する市場の需要の見通し、税金の種類、およびその他の条件)。 市場のセグメントを特定する必要があり、その上で活動を展開する必要があります。 3) 財務的実現可能性 - 土地の使用から収入を得るプロジェクトの能力を意味します。 発生する収入は、投資家に返済し、期待される利益を確実に受け取るのに十分なものでなければなりません。 4) サイトの物理的適合性は、サイトのサイズ、気候、地形、土壌の質、環境パラメーター、サイトの工学的地質学的および水文地質学的特性、既存のゾーニングなどの改善を行う見込みです。 5）物理的実現可能性と技術的実現可能性 - これは、プロジェクトの品質、コスト、条件の比率、輸送の利用可能性、自然災害の可能性、公共施設への接続能力の分析であり、サイズとサイトの形状; 6) 立法または法的許容性は、現在の法律で土地区画を使用するオプションの遵守に関連しています。 この許容性は、建物、環境基準、階数の制限、歴史的な都市開発の複雑さ、規制の変更の可能性、ゾーニング規則の遵守、地元住民の否定的な感情の分析の結果として明らかになります。 ; 7) 最大リターン。投資のリスクを考慮して、代替ユース ケースの将来の収入を割り引くことによって決定されます。 39. 土地の分類 ロシア連邦の土地法によると、土地は XNUMX つのカテゴリに分類されます。 すべてのカテゴリーの土地は、意図された目的のためにのみ使用されます。 最初のカテゴリーには農地が含まれます。これらは、集落の境界の外にあり、農業の必要性のために提供され、これらの目的のみを目的としている土地です。 農業の土地には、次のようなものがあります。農道、通信、植生によって占められている土地。 農地、建物が占める土地、農産物の生産と加工に使用される構造物。 XNUMX 番目のカテゴリは、集落の土地です。 それらは、農村または都市集落の建設と開発を目的としており、他のカテゴリーの土地とは線で区切られています。 XNUMX 番目のカテゴリは、産業用およびその他の特別な目的のための土地です。 それらは、タスクの性質に応じて、次のタイプに分類されます。産業の土地、エネルギーの土地、輸送の土地、通信、放送、情報学、テレビの土地、宇宙の安全を確保するための土地、防衛と安全の土地。 第 XNUMX のカテゴリーには、特別に保護された地域の土地が含まれます。これらは、特別な科学的、環境的、美的、健康的、およびその他の価値を持つ土地です。 特別に保護された自然地域の土地には、州の自然保護区、天然記念物、国立公園、植物園の土地が含まれます。これらの土地はすべて国有財産として分類され、連邦または地方自治体の所有権にあるか、ロシアの主題の所有権にあります。フェデレーション。 土地の XNUMX 番目のカテゴリは、森林基金の土地です。 森林基金の土地には、森林植生で覆われているか覆われていない、その回復を目的とした森林地 (空き地、焼けた地域、開拓地)、および森林以外の土地 (湿地、開拓地、道路) が含まれます。これらは林業を目的としています。 . 森林管理資料に準じて他の区分の土地と区分する方法により、森林基金の土地の境界を決定し、得られた森林基金の土地の境界に関するデータを記録する。国土台帳。 ウォーター ファンド ランドは、土地の XNUMX 番目のカテゴリです。 これらには、水域が占有する土地、水域の水保護区域の土地、通行権および取水保護区域を確立するための土地、水理構造物およびその他の物体が含まれます。 XNUMX 番目のカテゴリーには保護地が含まれます。これらは国または地方自治体の所有地であり、このカテゴリーの土地は市民または法人には提供されませんが、保護地を別のカテゴリーに譲渡した後に使用することが許可されます。 40. ロシアの土地法と土地関係 ロシア連邦の土地法典 (第 2 条から第 6 条) によると、ロシア連邦の憲法に基づく土地に関する法律は、ロシア連邦とロシア連邦の構成団体の共同管轄下にあります。 土地法は、それぞれの領土に住む人々の生活と活動の基礎として、ロシア連邦の土地の使用と保護に関する関係を管理します (土地関係)。 ロシア連邦では、下層土、水域、森林、野生生物、およびその他の環境の天然資源、特別に保護された自然の領土およびオブジェクト、大気、およびロシア連邦の人々の文化遺産のオブジェクトの使用と保護に関連して、下層土、林業、水に関する法律、野生生物に関する法律、その他の天然資源の保護と利用に関する法律、環境保護に関する法律、大気の保護に関する法律、特別に保護された自然地域および対象物に関する法律、文化遺産の保護に関する法律ロシア連邦の人々の、およびその他の特別な連邦法。 土地関係の参加者は、市民、法人、ロシア連邦、ロシア連邦の主題、地方自治体です。 次の概念と定義が使用されます。 1) 土地区画の所有者 - 土地区画の所有者である人。 2) 土地使用者 - 恒久的 (無制限) 使用権または無償定期使用権のある土地区画を所有および使用する人。 3) 土地所有者 - 生涯相続可能所有権に基づいて土地区画を所有および使用する人。 4) 土地区画のテナント - 賃貸借契約、サブリース契約に基づいて土地区画を所有および使用する人。 5) 地役権保有者 - 他人の土地区画を限定的に使用する権利を有する人 (地役権)。 土地関係の目的は次のとおりです。 1) 自然物および天然資源としての土地。 2) 土地区画; 3) 土地区画の一部。 土地関係の対象としての土地区画 - 地表の一部（土壌層を含む）で、その境界が所定の方法で記述および認証されている。 土地は分割できる場合と分割できない場合があります。 分割可能とは、部分に分割できる土地区画であり、分割後、それぞれが独立した土地区画を形成し、その許可された使用は、連邦によって確立された場合を除き、別のカテゴリーの土地に譲渡することなく実行できます。法律。 41. 都市の土地の使用 シティランド - これは特別なカテゴリです。 都市の土地の価値は、都市の規模、生産および経済的可能性、社会的および工学的インフラストラクチャの開発レベル、地域の自然環境およびその他の要因の影響を受けます。 同じ要因が、特定のサイトの価値に逆の影響を与える可能性があります。 1) 交通量が多いことは住宅地には望ましくないが、取引目的でのサイトの価値を高める 2) 教育機関やショッピングセンターとの相対的な配置、住宅建設のための土地を評価する際に考慮される美的メリットと快適さは、産業開発に向けられた地域の価値に実質的に影響を与えません。 輸送インフラと経済ゾーニングは彼らにとって重要です。 現在、ほとんどの土地資源は州および地方自治体の所有物です。 市況下では、都市の土地は最も貴重な資源であり、地方予算の安定した収入源として機能します。 市当局は、土地税の額、土地の賃貸料率、償還時の土地区画の標準価格を決定します。 この点で、土地利用の効率を高めるという問題は、市当局にとって重要です。 土地がその使用から最大の収入をもたらし、全体的な投資環境の改善に貢献するためには、土地市場における市場関係を発展させる必要があります。 市場価格 - これは、合理的かつ効率的な使用を促進し、都市経済の発展のためのツールとして機能するユーザー価値の尺度です。 市街地評価の結果は、次のような問題を解決するための情報です。 1) 都市政策と社会計画の策定; 2) 領土の機能的使用のタイプとその質に関する提案の形成; 3) 土地利用、投資および建設政策のさまざまなオプションに対応するための経済メカニズムの形成。 4) 都市環境の開発と再構築のためのオプションの結果の分析; 5) 都市環境の維持と開発における地方自治体の投資の最適化。 6) 都市の土地の価値の関数としての地域の投資魅力の決定。 企業が土地区画を購入した場合、この企業は銀行融資の担保として土地を使用し、会社の投資機会を拡大し、余剰土地を売却し、土地区画の賃貸から収入を受け取り、増加する機会を得ることができます。固定資産の価値。 都市の土地の価値に関する XNUMX つの見解: 1) 都市のマスタープランの一部として、地域の機能ゾーニングの過程にあるデザイナー都市プランナー。 2) 土地の地籍評価を作成中の鑑定士。 42.地籍登録 ロシア連邦の領土の地籍区分は、不動産管理の主要分野の XNUMX つです。 ロシア連邦の領土の地籍部門の単位は、地区、地区の四分の一です。 土地区画の地籍番号は、地区、地区、地区、および地区内の土地区画の番号で構成されます。 ロシア連邦政府は、ロシア連邦の領土の地籍分割および土地区画への適切な番号の割り当ての手順を確立します。 現在、地籍には次の XNUMX 種類があります。 1) 法定地籍は、不動産物件に対する権利の記録です。 2) 会計地籍 - 不動産物件の価値と課税に必要な情報の記録。 3) 多目的 - 法制度と財政制度を計画と土地利用に関する情報と組み合わせる。 土地台帳の登録サブシステムは、土地使用者の権利を保証するために形成され、不動産市場の創設と投資の必要条件です。 土地台帳の財政サブシステムは、土地税、賃貸料、土地で行われたすべての操作からの現金収入を担当しています。 財政地籍は、土地税と賃貸料の支払いからの収入の予測管理と計算を意味します。 会計地籍のタスクの XNUMX つは、課税ベースを決定することです。 同時に、ロシアでは法的および財政的な土地台帳が作成されました。 不動産物件に対する権利は、不動産市場で商品として機能するため、その機能のためには、不動産を合法的に登録する必要があります。不動産へ。 地籍事業 地域を管理するためのシステムであり、それらの配置を考慮し、州当局の情報源の登録に義務付けられた表示、土地区画での経済活動の行為。 国有地台帳 - これは、ロシア連邦の土地の場所、意図された目的、法的地位、および領土ゾーンに関する情報、および位置するオブジェクトの存在について、土地区画の州地籍登録の結果として得られる体系化された一連の文書化された情報です。土地区画にあり、これらの区画と強く関連しています。 土地区画の州地籍登録 - これは土地区画の統一国家登録簿の説明と個別化であり、その結果、サイトはそれを際立たせ、他の区画との関連で定性的および経済的評価を実行できる特性を受け取ります。 土地区画の州地籍登録では、各土地区画に地籍番号が割り当てられます。 43. 土地の評価方法 土地区画の価値を決定することは、最良かつ最も効率的な経済的使用のための利用可能性の観点から考慮されます. ロシアの状況での評価の対象は、土地の絶対的な所有権ではなく、借地権でそれを使用する権利のみです.基本。 規範的方法は、土地の規範的価格を決定することに基づいており、土地の償還を所有権に譲渡する場合、無償基準を超える共有所有権を設定する場合、相続または寄付による譲渡、担保付きのローンを取得する場合に使用されます。 都市の土地は、地域の威信、建物の密度、周辺の土地利用の性質、生態学的条件、交通インフラなどを考慮して評価されます。土地（ロシア連邦法「土地の支払いについて」）。 土地の標準価格は、土地台帳で固定されています。 売上比較方法 - シンプルで効果的、空き地の評価に使用。 類似品の販売価格をパーセンテージで調整することにより、土地区画の特定の価格を決定するのに役立ちます。 この方法では、土地の市場価値の計算は、交換の原則に基づいています。 地代還元法. 土地区画の賃貸料に関する十分に完全な情報が利用可能な場合、これらの区画のコストは、評価された土地区画の賃貸料の形での将来の収入の現在価値として決定されます。 土地賃貸料の額は、土地市場の一般的な条件の下での土地区画のリースからの収入として計算されます。 通常の収入の流れとして、地代は、市場分析から決定された土地の資本化率で割ることにより、価値に資本化することができます。 配布方法 - これは、土地のコストと複合施設の改善の既知の比率に基づいて、土地区画のコスト コンポーネントを決定することです。 この方法は、貢献の原則と、不動産の種類ごとに、土地の価値と一般的な不動産の価値との間に通常の比率があるという主張に基づいています。 選考方法 類似の不動産オブジェクトとの取引の価格に関する情報がある場合、ビルドアップされた土地区画を評価するために使用されます。 剰余法 物的構成要素の投資グループ手法に基づいて、収入を生み出す評価中の土地に建設的な改善を導入する可能性がある場合、それは市街地および非市街地の評価に適用されます。 プロット方法 個々の区画への細分化に適した土地の評価に使用されます。 44.不動産としての森 アートに従って。 ロシア連邦民法の第 130 条によると、不動産には、土地区画、下層土区画、および土地にしっかりと接続されているすべてのもの、つまり、森林、多年生の植栽、建物、構造物など、その目的に過度の損傷を与えることなく移動することが不可能な物体が含まれます。 、建設中のオブジェクト。 ロシア連邦の森林法 (23 年 2003 月 186 日の連邦法 No. XNUMX-FZ により修正) は、森林の合理的な使用、保護、保護、および再生の法的根拠を確立し、森林の生態学的および資源の可能性を高めます。 森林基金の区画のリース。 森林基金区画のリース契約に基づき、林業分野の連邦行政機関の林業企業または林業を実施する組織 (賃貸人) は、森林利用者 (テナント) に森林基金区画を有償で提供することを約束します。 1 種類以上の森林管理を実施するための 99 年から XNUMX 年の期間。 森林基金区画の賃貸借契約に基づいて採取された森林資源（製品）は、テナントの所有物です。 森林基金区画の賃貸借契約に基づいて採取された森林資源（製品）は、テナントの所有物です 森林基金区画のリース契約は書面で締結され、民法に従って州の登録の対象となります。 州登録の瞬間から契約 。 -。 森林基金区画のリースが締結されたと見なされます。 森林基金区画の賃貸借契約には、次の条件が明記されている必要があります。 1）森林基金プロットの境界。 2) 森林管理の種類。 3）森林管理の量（サイズ）。 4) リース期間。 5) 家賃の額とその支払いの手続き。 6) 保護、森林基金サイトの保護、および再植林に関する当事者の義務。 7) 森林利用者が行った林業作業に対する森林利用者への支払い手続き。 8) ロシア連邦の森林法によって規定され、当事者の裁量で決定されるその他の条件。 森林コンペの結果をもとに、森林基金の区画を貸し出しています。 リースのための森林基金区画の提供は、関連する地域に住む人口の利益を考慮して実行する必要があります。 森林競技会は、林業分野の連邦行政当局またはロシア連邦の対象の行政当局によって、その権限の範囲内で組織および開催されます。 森林競技会の優勝者と主催者は、森林競技会の結果に関する議定書に署名し、これに基づいて森林基金区画の賃貸契約が締結されます。 森林競技会の組織と実施は、このコードと民法に従って、森林分野における州の政策と法的規制の策定を担当する連邦執行機関によって決定された手順に従って実行されます。 45. 不動産鑑定評価書 アセスメントレポート - 職業倫理の基本的な要件を満たす文書であり、評価プロセスの過程を明確かつアクセス可能な方法で反映し、評価者が使用した初期データ、分析、結論、および最終的な値を含んでいます。 不動産鑑定評価書には添付書類が必要です。 申請書には、このレポートの主要セクションに含まれていないすべての写真、スケッチ、地図を含める必要があります。 アプリケーションには、用語集を含めることができます。 レポートに仮定を示すことができます。これらは、鑑定士が専門家の意見に基づいて評価プロセス中に行った声明ですが、実際のデータによって裏付けられたものではありません。 アートによると。 11 年 29.07.1998 月 135 日の法律第 XNUMX 号第 XNUMX-FZ 号「ロシア連邦における鑑定活動について」では、鑑定人が契約によって割り当てられた職務を適切に履行することは、書面によるタイムリーな準備と顧客への転送です。鑑定評価書の鑑定評価書 レポートは、曖昧または誤解を招くものであってはなりません。 レポートには、オブジェクトの評価の日付、使用された評価基準、その実施の目標と目的を示す必要があります。 オブジェクトの評価中に、他のタイプの価値が市場によってではなく、他のタイプの価値によって決定される場合、レポートには、オブジェクトの評価を確立するための基準と、可能性からの逸脱の理由を示す必要があります。評価対象の市場価値を決定する。 レポートには以下を含める必要があります。 1) 報告書の編集日と通し番号。 2) 鑑定人による対象物の評価の根拠。 3) 鑑定士の所在地と、この種の不動産の鑑定活動を行うために鑑定士に発行されたライセンスに関する情報。 4) 評価対象の正確な説明、および法人が所有する評価対象に関しては、法人の詳細およびこの評価対象の簿価; 5) 評価対象の適切な種類の価値を決定するための評価基準、この対象の評価にそれらを使用する根拠、対象の評価に使用されたデータのリスト、およびそれらの受領の情報源を示す評価中に行われた仮定。 6) 評価対象の価値とその最終的な価値を決定する順序、ならびに得られた結果の適用の制限と限界。 7) 鑑定対象物の価値が確定した日。 8) 鑑定人が使用し、鑑定対象の量的および質的特性を確立する文書のリスト。 特定の種類のオブジェクトの評価については、ロシア連邦の法律で特別な形式のレポートが規定されている場合があります。 報告書にはページ番号が付けられ、綴じられ、封印され、個人の起業家または法人の従業員である鑑定人が署名する必要があります。 46. 鑑定士の権利と義務。 鑑定人の責任 アートによると。 14 年 16 月 29 日の法律 No. 1998-FZ の 135-XNUMX「ロシア連邦における評価活動について」では、鑑定人は次の権利を有します。 1) 評価基準に従って評価対象を評価する方法を独立して適用する。 2）この評価の実施に必要な文書への完全なアクセスを提供するという目的の必須評価を実施する際に、顧客に要求する。 3) この評価の実施に必要な説明と追加情報を受け取る 4) この情報の提供を拒否することで対象物の評価の信頼性に重大な影響を及ぼす場合、書面または口頭で、対象物の評価に必要な情報を第三者に要求すること。 、評価者はレポートにこれを示すものとします 5) 必要に応じて、契約に基づいて、他の鑑定士または他の専門家をオブジェクトの評価に参加させる。 6) 顧客が契約条件に違反した場合、評価の対象について必要な情報を提供しなかった場合、または契約に対応する労働条件を提供しなかった場合、対象の評価を拒否する。 7) 裁判所、仲裁裁判所または仲裁裁判所によって決定された、オブジェクトの評価に関連する費用の払い戻し、およびオブジェクトの評価に対する金銭的補償を要求する。 鑑定士は、次のことを行う必要があります。 1) この連邦法の要件、ならびにロシア連邦の規制上の法律行為、およびそれに基づいて採択されたロシア連邦の構成団体の規制上の法律行為を遵守する。 2) オブジェクトの客観的な評価を妨げる状況が発生したため、オブジェクトの評価への参加が不可能であることを顧客に通知します。 3) オブジェクトの評価中に顧客および第三者から受け取った文書の安全性を確保する。 4) 評価活動に関するロシア連邦の法律の要件、関連する自主規制機関の憲章と倫理規定、鑑定士が報告書で言及しているメンバーシップに関する情報を顧客に提供する。 5) 顧客の要求に応じて、評価活動を実施するためのライセンス、保険証書、および評価活動の分野における専門知識の取得を確認する教育に関する文書を提供します。 6) ロシア連邦の法律で規定されている場合を除き、鑑定対象の鑑定中に顧客から受け取った機密情報を開示しないこと。 7) 作成した報告書のコピーを 3 年間保管する。 8) ロシア連邦の法律で規定されている場合、法執行機関、司法機関、その他の権限を与えられた国家機関または地方自治体の法的要求に応じて、保管されているレポートまたはそれらからの情報のコピーを提供します。 47. 不動産に対する権利の国家登録 ロシアで採用されている不動産および不動産取引の権利の登録制度は、不動産を効果的かつ合理的に管理するための条件のXNUMXつです。 権利の登録により、人に所有者の称号が与えられます。これは不動産に対する法的な権利であり、所有者の権利と義務を規制します。 州登録手続き - それは、州（登録機関によって表される）とこの登録を申請する人との間の関係を管理する一連の規則です。 国家登録の対象となるすべてのオブジェクトは、所有権、不動産権、不動産取引、物理的オブジェクト、権利の制限の XNUMX つのグループにまとめることができます。 すべての形態の所有権 (自治体、私有地、共同体、州など) の権利は、強制的な州登録の対象となります。 人の物権は、財産の経済的所有権、土地区画の恒久的使用の権利、土地区画の生涯使用の権利、およびその他の権利として理解されます。 法的性質による物権は絶対的です。つまり、上記の権利の対象者は、第三者の助けなしに、独立して権利を行使します。 ロシア連邦の民法によって規制されている財産権はすべて登録する必要があります。 登録対象の XNUMX 番目のグループには、不動産に対する権利の制限 (抵当権): 抵当、地役権、リース、および信託管理、つまり法的に不平等な性質のものがあります。 地役権 - 物権が制限されている 住宅ローン 義務を確保する方法を理解し、 家賃 и 信託管理 - これらは契約上の義務です。 アクション (トランザクション) - これは登録の XNUMX 番目のグループであり、不動産に対する権利の出現、変更、終了、または譲渡を伴います。 所有権およびその他の財産権は、売却、寄付、交換、対象物の建設中、再構築中、執行手続における公開オークションでの販売の契約から生じます。 州の登録に加えて、特定の種類の不動産の特別な登録または会計が行われ、不動産の地籍および技術登録も行われます。 国家登録の主体は不動産の権利保有者です。 不動産に対する権利の国家登録とそれとの取引は、権利登録のための確立された司法機関、つまりロシア連邦法務省によって責任を負い、管理される法人によって行われます。 権利の国家登録は、司法機関が運営する登録地区内の不動産の所在地で行われます。 登録の根拠は、当局の行為、契約およびその他の取引、相続権の証明書、および取得の処方箋です。 48.不動産に対する権利の国家登録とそれとの取引を行うための手順 権利の州登録は、アートに従って行われます。 13 年 21 月 1997 日の連邦法第 30.06.2006 条「不動産に対する権利の州登録およびそれとの取引について」 1）権利の州登録に必要な書類の受理、およびこの連邦法の要件を満たすこと、州手数料の支払いを確認する書類の義務的な添付によるそのような書類の登録。 2) 文書の法的審査と取引の合法性の検証 3) 主張された権利とこの不動産物件に対する既に登録された権利との間に矛盾がないこと、および権利の国家登録の拒否または停止のその他の理由を立証すること 4) これらの矛盾および権利の国家登録の拒否または停止のその他の理由がない場合に、不動産に対する権利の統一国家登録簿にエントリを作成する。 5) 権原書類への記入および権利の国家登録証明書の発行。 第三者の権利による財産権およびその他の物的権利の制限（負担）の国家登録は、権利所有者またはこれらの権利を取得した人の主導で行うことができます。 契約および取引の登録に関する上記の連邦法の16、登録された制限（負担）の権利所有者（権利所有者）の義務的な通知。 州当局および地方自治体によって公益のために法律に従って確立された権利の制限（負担）の州登録は、これらの機関の主導で、財産の権利所有者（権利所有者）の強制的な通知とともに行われます。 不動産オブジェクトの権利所有者（権利所有者）の通知は、国家登録日からXNUMX営業日以内に、権利の国家登録を行う機関によって行われます。 不動産の対象物に対する権利の譲渡、その制限、または不動産の対象物との取引の国家登録は、この対象物に対する以前に発生した権利が統一国家権利登録簿に国家登録されていることを条件として可能です。 権利の州登録は、州登録に必要な申請書および書類の提出日からXNUMXか月以内に行われます。 当該契約の国家登録および権利の移転に必要な申請書および書類を提出すると同時に、不動産の疎外に関する合意の州登録およびその後のこの資産への権利の移転は、連邦法または合意により別段の定めがない限り、本条に定める期間内に行われる。 49. 不動産市場の国家規制の形態 不動産市場の州規制は、次の XNUMX つの形式で実施されます。 1) 直接介入の方法が管理方法である。 2) 間接的な影響の方法、または管理の経済的方法。 直接的な管理制御には以下が含まれます。 1) 法的 (規範的) 枠組みの作成: 地域および国の中心部における不動産市場の機能を規制する法律、規制、指示の発行; 2) 登録、認可、地方自治体および国有財産の対象物との取引を許可された者に付与する権利。 3) 不動産市場における様々な種類の活動の内容と質、およびその参加者に対する必須要件の確立。 4) 確立された規範と規則によるすべての市場参加者によるコンプライアンスの管理。 5) 不動産との取引を行う際の規制要件からの逸脱に対する禁止と制裁の導入。 6) 公共の必要に応じた不動産の州所有への償還。 不動産市場を管理する経済的方法は、以下を使用して実装されます。 1) 固定資産税制度。 2) 住宅証明書の発行と流通。 3) 州の目標プログラムの実施。 4) 中央銀行の割引政策; 5) 減価償却方針; 6) 対外経済活動等 不動産物件の管理は、国家権力のさまざまな部門（立法、行政、司法）によって行われ、それらは活動において独立しています。 連邦議会は不動産市場を規制する法律を制定します。 大統領は現行法に矛盾しない法令を発令します。 政府は、不動産を管理するための特定の手順と規則を確立する決議、省庁、部門、つまり規制、指示、命令を発行します。 下院と連邦評議会はロシア連邦の代表的な権力機関であり、不動産の管理に関連する問題について法的措置を講じ、採択する権限を持っています。 代表当局は統制機能を行使する。 国有財産省は、ロシア連邦の領土内および国外の連邦財産のオブジェクトを所定の方法で管理および処分する機能とタスクを委託されており、ロシア連邦の法律に基づいて、国家を実施しています。民営化された企業の下の土地プロットを含む、国営および地方自治体の企業の民営化の政策など。 地方自治体も不動産の管理に参加しています。 50. 不動産課税の基本原則 課税の主な原則は、ロシア連邦の税法 (第 3 条および第 5 条) で検討されています。 課税の主な原則は次のとおりです。 1) 各人は法的に定められた税金と手数料を支払わなければなりません。 税金と手数料に関する立法は、課税の普遍性と平等の認識に基づいています。 税金を設定する際には、納税者の実際の納税能力が考慮されます。これが普遍性の原則です。 2) 税金および料金は差別的であってはならず、社会的、人種的、国家的、宗教的およびその他の同様の基準に基づいて異なる方法で適用されてはなりません。これは平等の原則です。 所有形態、個人の市民権、または資本の出所に応じて、異なる税率や手数料、税制上の優遇措置を設定することは許可されていません。 3) 税金と手数料は経済的根拠がなければならず、恣意的であってはなりません。 国民の憲法上の権利の行使を妨げる税金や手数料は容認できません。これは経済の原則です。 4) ロシア連邦の単一の経済空間に違反する税金や手数料を設定すること、特に、ロシア連邦の領土内での商品 (作品、サービス) または財源の自由な移動を直接的または間接的に制限することは許可されていません。 、または法律で禁止されていない個人や組織の経済活動を制限または作成する。 5) 何人も、税金および手数料、ならびにロシア連邦の税法によって規定されていない、ロシア連邦の税法によって定められた税金または手数料の兆候があるその他の寄付および支払いを支払う義務を負うことはできません。このコードによって決定される方法とは異なる方法で確立されます。 6) 税金を設定する際には、課税のすべての要素を決定する必要があります。 税金と手数料に関する法律は、誰もがどのような税金（手数料）を、いつ、どの順序で支払わなければならないかを正確に理解できるように策定されるべきです。これが利便性と簡素性の原則です。 7) 税金および手数料に関する立法行為の除去できない疑念、矛盾および曖昧さはすべて、納税者（手数料の支払者）に有利に解釈されます。これは納税者保護の原則です。 規定された場合に、税、手数料、関税の分野で国の政策および法的規制を策定する機能を実行する権限を与えられた連邦行政当局、ロシア連邦の構成組織の行政当局、地方自治体の行政機関。法律により、課税に関連する問題について規制法的行為を発行しますが、これは税金と手数料に関する法律を変更または補足することはできません。 51.個人資産税 連邦法「個人の財産に対する税について」（22.08.2004 年 122 月 XNUMX 日のロシア連邦法 No. XNUMX-FZ により改正）に従って、課税の対象として認められる財産の所有者である自然人は、個人の財産に対する税金の納税者として認められる 次の種類の財産が課税の対象として認められています: 住宅、アパート、ダーチャ、ガレージ、その他の建物、建物、建造物。 建物、施設、および構築物の税率は、総在庫値に応じて、地方自治体の代表機関の規制法的行為によって確立されます。 地方自治体の代表機関は、総在庫値、使用の種類、およびその他の基準に応じて、確立された制限内で料金の差別化を決定する場合があります。 税率は、次の制限内で設定されます (資産価値 - 税率): 1) 最大 300 ルーブル。 - 最大 000%; 2) 300 ルーブルまで。 - 000から0,1%; 3) 500 ルーブル以上。 - 000 ～ 0,3%。 税金は、課税対象の場所（登記所）で地方予算に計上されます。 次のカテゴリーの市民は、個人の財産に対する税金の支払いが免除されます 1) ソビエト連邦の英雄、ロシア連邦の英雄、および XNUMX 段階の名誉勲章を授与された人物。 2) 小児期から身体障害者であるグループ I および II の障害者。 3) 南北戦争および大祖国戦争への参加者、および現役軍の一部であった軍事部隊、本部および機関、および元パルチザンに勤務した軍人の中からソ連を守るためのその他の戦闘作戦。 税金の計算は税務当局によって行われます。 建物、施設、構築物に対する税は、毎年 XNUMX 月 XNUMX 日現在の在庫価値のデータに基づいて計算されます。 不動産の権利とそれとの取引を登録する機関、および技術的目録機関は、毎年1月1日までに、今年のXNUMX月XNUMX日現在の税の計算に必要な情報を税務当局に提出する義務があります。 納税額の計算に必要なデータは、税務当局に無料で提出されます。 新しい建物、建物、構造物については、建設または買収の翌年の初めから税金が支払われます。 相続を通過した建物、建物、構造物については、相続が開始された瞬間から相続人に課税されます。 建物、敷地、構造物が破壊または完全に破壊された場合、それらが破壊または完全に破壊された月から徴税が終了します。 納税通知書は、毎年1月XNUMX日までに税務当局から納税者に手渡されます。 52.法人財産税 法人財産税は、11.11.2003 年 139 月 20 日付の連邦法第 XNUMX-FZ 号「ロシア連邦税法第 XNUMX 部の改正およびロシア連邦法第 XNUMX 条の改正および追加について」によって導入されました。ロシア連邦の税制の「、および税金と手数料に関するロシア連邦の法律の無効な行為を宣言する」と同様に、発効の瞬間から、その領土での支払いが義務付けられています。ロシア連邦の対応する主題。 税金を設定する際、ロシア連邦の構成エンティティの立法機関は、税率、税金を支払うための手順と条件、および税の報告フォームを決定します。 納税義務者として認められているのは、次のとおりです。 1) ロシアの組織; 2) 常駐駐在員事務所を通じてロシア連邦で活動し、ロシア連邦の領土内に不動産を所有する外国組織 ロシアの組織の課税対象は動産および不動産（一時的な所有、使用、処分または信託管理のために譲渡され、共同活動に貢献した財産を含む）であり、確立された会計手順に従って固定資産として貸借対照表に計上されます。 常駐駐在員事務所を通じてロシア連邦で活動する外国組織の課税対象は、固定資産に関連する動産および不動産です。 課税標準は、課税対象として認められた財産の年間平均価値として定義されます。 課税標準を決定する際、課税対象として認識された資産は、組織の会計方針で承認された確立された会計手順に従って形成された残存価値で考慮されます。 課税標準は、組織の所在地で課税対象となる財産に関して、個別の貸借対照表を有する組織の各部門の財産に関して、組織の外にある不動産の各オブジェクトに関して、個別に決定されます。組織の所在地、別の貸借対照表を持つ組織の別の部門、または外国組織の常駐駐在員事務所、および異なる税率で課税される資産に関連して。 課税期間は暦年です。 報告期間は、暦年の第 9 四半期、2,2 か月、および XNUMX か月です。 税率はロシア連邦の対象国の法律によって定められており、XNUMX% を超えることはできません。 納税者の区分や課税対象と認められる財産に応じて、差別化された税率を設定することが認められています。 税額は、課税期間の結果に基づいて、該当する税率と課税期間に決定された課税標準の積として計算されます。 納税者は、各報告期間および課税期間の満了時に、別個の貸借対照表を持つ別個の下位区分のそれぞれの所在地の税務当局に提出する義務があります。 53. 土地税 29.07.2004 年 95 月 XNUMX 日の連邦法 No. XNUMX-FZ に従い、「ロシア連邦の税法第 XNUMX 部および第 XNUMX 部の導入と、ロシア連邦の特定の立法行為 (立法行為の条項) の無効化について」 0 税および手数料」(12.10.2005 年 XNUMX 月 XNUMX 日に改正) により、土地税は、土地法および地方自治体の代表機関の規制上の法律に従って発効し、機能しなくなります。これらの自治体の領土。 納税者は、所有権、永久（無制限）使用権、または生涯継承可能な所有権に基づいて土地区画を所有する組織および個人です。 課税の対象は、地方自治体 (モスクワとサンクトペテルブルクの連邦都市) の境界内にある土地区画であり、その領域で税が導入されています。 課税標準は、第 389 条に従って課税対象として認められた土地区画の地価として定義されます。 土地法の XNUMX。 土地区画の地籍価値は、ロシア連邦の土地法に従って決定されます。 課税標準は、土地区画ごとに、その地籍値として決定されます。 課税年度の1月XNUMX日。 共同所有地の課税標準は、この土地を所有する納税者ごとに、共通共有所有権の割合に応じて決定されます。 課税期間は暦年です。 納税者（個人起業家である組織および個人）の報告期間は、暦年の第 9 四半期、XNUMX か月、および XNUMX か月です。 税率は地方自治体の代表機関の規制法によって定められ、以下を超えることはできません。 1) 土地区画に関しては 0,3%: 農地または集落の農業利用ゾーン内の土地として分類され、農業生産に使用される; 住宅および共同体の住宅ストックおよび工学インフラ施設によって占有されているか、住宅建設のために提供されています。 個人の補助的な農業、園芸、園芸または畜産のために提供されます。 2) 他の土地区画に関しては 1,5%。 税額は、税の終了後に計算されます 税率に対応する課税ベースのパーセンテージとしての期間。 納税者団体は独自に税額を計算します。 課税期間中、納税者は前払い税額を支払います。 納税者 - 個々の起業家である組織または個人は、課税期間の満了後、土地区画の場所にある税務当局に納税申告書を提出します。 納税申告書は、ロシア連邦財務省によって承認されています。 54.不動産保険 不動産保険は、4015 年 1 月 27.11.1992 日付のロシア連邦法第 10-12 号「ロシア連邦における保険事業の組織について」(2003 年 XNUMX 月 XNUMX 日に改正) およびロシア連邦民法によって規制されています。 . 不動産保険は、損害保険契約に基づいて実施されます。 契約は、市民または法人（被保険者）と保険会社（保険者）の間で締結されます。 保険者は、保険、再保険を実施する目的で設立され、法律で定められた手続きに従ってライセンスを受けた法人です。 損害保険契約 - これは、保険契約者と保険会社との間の契約であり、これにより、保険会社は、契約で規定された事象 (いわゆる保険事故) の発生時に、契約で規定された料金 (保険料) を負担します。 、保険契約者または契約が締結された他の人（受益者）に、契約で指定された金額（保険金額）内で被保険財産のこの損失事象の結果として生じた補償をすること。 保険契約は、契約に別段の定めがない限り、被保険者が保険料またはその最初の分割払いを支払った時点で発効します。 保険料とは、契約者（受益者）が保険契約によって定められた方法および期限内に保険会社に支払う義務を負う保険料であり、保険契約の発効後に発生した保険事故をカバーするものです。 . 保険契約を締結する際、当事者は次のことに同意する必要があります。 1) 保険の対象である特定の財産について。 2) 保険が提供される場合の事象の性質 (保険事故); 3）保険金額について。 4) 契約期間について。 不動産保険契約が締結される条件は、多くの場合、保険者または保険者協会によって承認、承認、または承認された、対応するタイプの保険の標準規則で決定されます。 財産保険の契約は書面で締結され、その不履行は契約の無効につながります。 保険契約は、次の XNUMX つの方法で締結できます。 1）当事者が署名したXNUMXつの文書を作成する方法; 2) 保険会社が署名した保険証券の口頭または書面による申請に基づいて、保険会社が被保険者に引き渡す方法。 不動産は、法律またはその他の法的行為または契約に基づく利害関係を有する者のために、保険契約に基づいて保証されています。 55.財産管理 資産管理 - これは、資産の寿命の特定のサイクルに関連して、消費者の利益と費用で行われる活動です。 1）マーケティング; 2) オブジェクトの評価; 3) 土地区画を最大限に活用するためのプログラム。 4) 投資; 5) 上訴、誓約、リース、寄付。 6) サービス; 7) メンテナンス、現在および主要な修理。 8) リサイクル等 不動産管理とは、所有者の利益のために不動産を有効に使用するために建物や構造物を運用するための多くの操作の実装です。 不動産管理は、次の XNUMX つの方向で行われます。 経済的な方向性は、物件を使用する過程での収支の管理です。 法的な方向性は、不動産の権利の分配と結合に関連しています。 技術的な方向性は、その機能目的に従って不動産オブジェクトを維持することです。 不動産管理は、機能的に関連する不動産の複合体である管理対象の開発の方法によって行われます。 自己責任において、不動産を利用・処分して利益を得る活動が不動産経営です。 不動産管理には外部と内部があります。 規制の枠組みを作成し、不動産市場の主体による確立された規則や規制の遵守を管理することを目的とした国家構造および専門家協会の活動、これが外部不動産管理です。 不動産市場の主体の活動は、独自の規制文書（憲章、規範、規則、契約、規則など）の適用に基づいて、不動産の内部管理です。 市場エンティティは、プロパティに対してさまざまなタイプの影響を与えることができます。 1. 不動産の国家規制は、直接的な介入（不動産の機能を規制する決議、法律およびその他の指示の発行）および間接的な影響（不動産への課税および利益の提供、対象となる国家の実施）を通じて行われます。プログラム）。 2. 公共への影響 (規制および規定の基礎は、一般住民および不動産市場の専門家の反応です)。 3. 特定の不動産物件の管理（運営および投資用不動産の管理）。 4. 連合の主題の不動産オブジェクトのシステムの管理: 土地資源の管理、森林基金、地方自治体の不動産、住宅分野の不動産および非居住用不動産。 56. 不動産市場管理 不動産管理は、所有者の利益のために資産を効果的に使用するために、構造物、建物の運用のための特定の一連の操作の実装として理解されています。 不動産管理は、土地区画、建物、構造物などを含む、技術的および機能的に関連するプロパティの複合体である管理オブジェクトを形成する方法によって実行されます。不動産市場管理の主な目標は次のとおりです。 1) 不動産に対する市民の憲法上の権利とその所有に関連する義務を現実のものとする。 2）不動産市場の参加者が市場で快適に働くためには、特定の手続きと条件を確立する必要があります。 3) 不動産市場の参加者を詐欺師や犯罪組織から保護する。 4) 需要と供給に応じた不動産物件の自由な価格設定を保証する。 5) 住宅問題を解決するためには、地域または国全体で良好な (有利な) 条件を作成する必要があります。 6) 不動産および不動産市場参加者への公正な課税を確保する。 7）製造部門での起業家活動の発展に役立つ投資（投資）の条件を作成します。 8) 生態環境を改善し、環境を達成する.-、 経済成長、失業を減らす 全国的に、住宅問題を解決する 不動産市場を管理する原則は、主に国の経済的、政治的およびその他の多くの条件に依存しますが、この時点ですでにかなりしっかりと確立されている世界の経験を考慮に入れる必要があります。 上記の目標を実現するためには、次の管理原則を考慮する必要があります。 1) 手続きの分離 - つまり、非住宅用または住宅用敷地、森林および土地区画、その他の物品など、さまざまな種類の不動産の関係を規制するために特定のアプローチを適用する必要があります。 2) ビジネス上の意思決定を行うための、不動産市場のすべての参加者とオブジェクトに関する情報の公開性。 3) 規則制定の広報 - 草案およびその他の規範的行為の公の議論; 4) 規制機関間の権限の分割。 5) 不動産に関する立法行為によって確立された手順と規則の単純さと明確さ。 6) 独自の伝統と歴史を持つロシアの不動産市場管理システムの継続性を遵守し、さまざまな不動産物件の財産権を規制する世界的な経験と、国内の状況への適応を考慮に入れる。 著者: Burkhanova N.M.
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