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評価と財産管理。 講義ノート: 簡単に言うと、最も重要なこと

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目次

1. 不動産（投資対象としての不動産。不動産の種類。不動産市場。不動産融資プロセスの参加者と資金源。不動産投資の利点。住宅ローン融資。債務を担保する手段としての住宅ローン。住宅ローンの特徴）貸し出し）
2. 不動産評価（不動産の価値に影響を与える要因。不動産価値の主な種類。不動産評価の基本原則。不動産評価の種類。不動産評価の考え方。比較アプローチ。コストアプローチ。収益アプローチ。土地の評価。不動産評価の考え方）。土地の最適かつ最も有効な利用の分析、都市の土地利用の評価効率、土地評価手法、不動産評価報告書）
3. 収益の資本化に基づく投下資本の価値の決定（直接資本化。収益率に応じた収益の資本化。キャッシュ フローの割引。リバージョンによるキャッシュ フローの予測。割引率の決定。計算モデルを使用した資本化。一律の資本化）。収入の変化（住宅ローンと投資の分析）
4. 投資・不動産融資のプロセス管理（投資案件の有効性判断基準、投資案件の分析方法、不動産融資のリスク、不動産融資の意思決定基準、与信コンサルティング）

1.1。 投資対象としての不動産

不動産 - 土地とそれに恒久的に付随するすべての改善 (建物、構造物、進行中の建設)。

ロシアでは、「不動産および動産」という用語は、23 年 1714 月 XNUMX 日の法令「動産および不動産の相続順序について」で、ピョートル XNUMX 世の治世中に法律に初めて登場しました。 土地、土地、住宅、工場、工場、店舗が不動産として認められました。 不動産には、地面にある鉱物や、鉱山、橋、ダムなど、地面の上にそびえ立つものとその下に建てられたさまざまな構造物も含まれていました。

ロシアの経済改革、個人および法的実体の所有権による財産の統合により、財産を移動可能と不動に分割する必要が生じました（詳細については、Shevchuk D.A.の組織と投資の資金調達を参照してください。-Rostov-on-Don：フェニックス、2006年;シェブチュクD.A.銀行の基礎-ロストフオンドン：フェニックス、2006年;シェフチュクD.A.銀行業務-ロストフオンドン：フェニックス、2006年）。

アートによると、1994年以来。 ロシア連邦民法の第 130 条によると、「不動産 (不動産、不動産) には、土地区画、下層土区画、孤立した水域のオブジェクト、および土地としっかりと接続されているすべてのもの、つまり移動できないオブジェクトに過度の損傷が生じることが含まれます。森林、多年生植物、建物、建造物を含むその目的」. 不動産には、国家登録の対象となる航空および船舶、内陸航行船、および宇宙物体も含まれます。

その他の財産も不動産に分類される場合があります。 だから、アートによると。 ロシア連邦民法の第 132 条では、「企業活動に使用される不動産複合体としての企業全体が、不動産として認められる」と規定されています。 金銭や有価証券など、不動産以外のものは動産として認められます。

不動産の次の特徴を区別できます。

- オブジェクトに損傷を与えずに不動産を移動することはできません。

- 不動産は、物理的にだけでなく法的にも土地としっかりとつながっています。

- 投資対象の耐久性;

- それぞれの特定の不動産は、物理的特性と投資魅力の点でユニークです。

- 不動産は、通常の状態では盗まれたり、壊れたり、紛失したりすることはありません。

-不動産のコストが高く、不動産の株式への分割が困難であり、その他の場合は不可能です。

- 不動産取引に関する情報が入手できないことが多い。

- 消費財の損失または生産プロセスにおける価値の移転は、摩耗に伴い徐々に発生します。

- 不動産の有用性は、住宅および産業用スペースに対する特定の人間のニーズを満たす能力によって決定されます。

- 新しい建設が隣接する土地、建物のコストにプラスまたはマイナスの影響を与える可能性。

- 時間の経過とともに不動産の価値が上昇する傾向があります。

- 投資対象としての不動産には固有のリスクがあります。自然要因および人為的要因の影響による物理的損傷のリスク、外部的および機能的な損耗の蓄積のリスク、賃貸条件に関連する財務リスクリビジョン;

- 不動産取引に対する政府の厳しい規制。

1.2. プロパティの種類

不動産には、主に土地、住宅、非住宅の XNUMX つのタイプがあります。

不動産の基本は土地です。

タイプへの分割に加えて、不動産は多くの基準に従って分類されるため、不動産市場の調査がより効果的に行われ、さまざまなカテゴリーの不動産を評価および管理する方法の開発と適用が容易になります。

不動産への投資による収入には、次のような形態があります。

- 市場価格の変動、新しい施設の取得および古い施設の開発による不動産の価値の増加。

- 将来の定期的なキャッシュ フロー。

- 保有期間終了時のオブジェクトの転売による収入。

不動産投資の魅力は、次の要因によって説明されます。

- 不動産の取得時に、投資家は一連の権利を受け取りますが、多くの投資対象は所有権を伴いません。

-一般的な投資資金の安全性（通常の状態では、不動産を紛失したり盗まれたりすることはありません）、特にインフレ（インフレプロセスは不動産価格とそれからの収入の上昇を伴います）;

- 不動産から金銭的な収入やその他の生活の有益な効果を受け取る能力、特定の物を所有するという威信など。

不動産への投資には、オブジェクトの長期使用の可能性や資本の保存などのプラスの特徴があります。

1.3。 不動産市場

不動産市場とは、不動産の売買、住宅ローン、不動産の賃貸など、不動産に関する一連の操作に関する関係です。

不動産市場の主なセグメント: 土地市場、住宅市場、非住宅市場。

これとは別に、オブジェクトの機能目的に従ってセグメント化された収益性の高い不動産市場があります。

- オフィスオブジェクトの市場;

- 商業目的の市場;

- 生産および貯蔵施設の市場;

- ホテルサービスの市場;

- 未完成の建設オブジェクトの市場。

不動産市場は、売り手と買い手の取引の対象となる不動産の法的権利に応じて、販売市場と賃貸市場に分けられます。

売買市場では、対応する同等物と引き換えに、処分権を含む完全な所有権が譲渡されますが、レンタル市場では、取引の対象は処分権を除く部分的な権利セットです。

不動産市場の次の特徴を区別できます。

- 地域;

- オブジェクトの互換性が低い。

-季節変動;

-取引の州登録の必要性。

不動産に融資する場合、XNUMXつのグループのコストが区別されます。

- 物件を機能的に使用可能な状態に維持するための費用。

-財産所有権に対する年税;

- 不動産取引における高い取引コスト。

不動産市場における需給の変動は緩やかです。これは、需要がある場合、建物の建設期間によって決定される長期にわたって物件数の増加が起こるためです。 過剰な不動産の場合、価格は数年間低いままです（詳細については、Shevchuk D.A. 家と土地の購入を参照してください。 - M .: AST: Astrel, 2008）。

需要と供給に影響を与える主な要因:

- 経済の：人口とビジネスの収入レベル、財源の利用可能性、賃貸料のレベル、建設および設置作業と建築材料のコスト、公共料金の料金。

- ソーシャル: 数、人口密度、教育レベルの変化;

- 管理: 税率とゾーン制限;

- 環境: 干ばつや洪水に対する物件の位置する地域の脆弱性、環境状況の悪化または改善。

不動産は、人的労働と設備投資によって生み出される金融資産です。 不動産の取得・開発には多額の費用がかかるため、借入金等を呼び込む必要が生じることも多く、不動産市場は金融市場の一分野です。

金融市場は、あらゆる種類の金融文書の売り手と買い手の相互作用を目的とした一連の機関と手続きを含む複雑な経済システムです。

不動産市場は、金融市場の最も重要な要素の XNUMX つです。

金融市場と不動産市場の間には密接な関係があります。不動産への投資の成長は不動産市場を復活させ、落ち込みは止まります。 経済の不安定さは、ロシアと外国の債権者と投資家の両方を抑制しています。 不動産への投資の資金調達を強化するには、国の支援が必要です。

1.4。 不動産融資プロセスの参加者とソース

伝統的に、不動産融資プロセスの参加者は次のカテゴリに分類されます。

- 連邦および地方の当局および行政機関;

- 信用および金融機関;

- 投資家など

連邦および地方の当局および行政機関は、不動産融資プロセスの参加者間に経済的および法的関係を提供します。 州は、不動産市場の機能に関連する規範と規則の遵守を保証します。 ゾーニング、都市開発、および不動産の財産権の登録の問題を規制します。 不動産への投資に利益を設定したり、制限 (法的制限、課税機能) を課したりします。 さらに、州は多くの不動産物件の所​​有者として機能します。

金融機関は、十分な資金を持たない投資家に資金を提供します。

投資家は、不動産を購入して機能的な状態に維持する個人および法人 (居住者および非居住者) です。

投資家は、次の XNUMX つのタイプに分類できます。

1) アクティブ - 施設の建設、開発、または管理に資金を提供し、従事する。

2) 受動的 - プロジェクトに資金を提供するだけで、プロジェクトにさらに参加することはありません。

現在、開発は不動産市場で発展しています - 不動産の分野での投資プロジェクトを管理するための特別なタイプの専門的活動であり、そのタスクのXNUMXつは不動産開発に関連するリスクを軽減することです。 開発者は主催者であり、その活動は次の XNUMX つの段階に分けることができます。

1) プロジェクトの実施可能性の分析: 法律の変化の状態と傾向、消費者の嗜好、金融経済状況、地域の発展の見通しが考慮されます。

2) プロジェクト実施計画の策定: プロジェクトの実施に必要な土地区画の面積を決定し、適切な環境、コミュニケーションを備えた場所を選択し、プロジェクトの有効性を評価します。 次に、財源が決定され、建築許可が取得されます。

3) 投資プロジェクトの実施: 財源、設計および建設組織の誘致、建設の進捗状況の監視、オブジェクトの全体または一部の賃貸または販売。

設備投資の資金調達源：国家基金、地方予算基金（地方自治体）、企業および個人の自己資金、借入金、投資家の資金。

1.5。 不動産投資のメリット

収入を生み出す不動産への投資が最も収益性が高いです。 収益不動産取得の魅力は、運営費を返済した後の投資回収にあります。 ただし、この場合、不動産の流動性が低く、投資資金の回収期間が長いためリスクが高くなります。

不動産市場への投資方法には、直接的および間接的なものがあります。

ダイレクト ・不動産の売買契約による競売、リースバックによる購入。

間接的 - 不動産投資を専門とする会社の有価証券の購入、不動産を担保とする住宅ローンへの投資。

企業証券への投資と同様に、不動産への投資は長期的です。

有価証券に対する不動産投資の利点:

1.四半期ごとに配当を支払う株式などの企業証券とは異なり、毎月の家賃の支払いは投資家への毎月の支払いにつながるため、不動産の所有権は投資家に毎月の現金を提供します。

2. 不動産所有による収入のキャッシュ フロー (賃貸料からの現金収入と資産維持費と設備投資の差額) は、高レバレッジ企業からの収入のキャッシュ フローよりも動的ではありません。

-企業のキャッシュフロー収入は、消費者の日々の意思決定に依存する商品販売量に依存し、不動産からの収入は、賃貸借契約に基づいているため、より安定しています。

- 企業の現金収入源は時間の経過とともに変化する可能性があり、不動産からの収入源はより予測可能です。建物は不動産であり、資産は物理的にも法的にも固定されているからです。

3. 企業の収益率は一般に不動産よりも低い。 これは、不動産資産の集中的な運用がほとんどの事業分野に匹敵するという事実によるものです。 不動産に投資された固定資本のコストを回収するには、投資家が受け取る期待収入が不動産の運用コストを上回る必要があるため、より高いレベルの収益が必要です。 収益率は、金融資産に投資する場合よりも高くなるはずであり、これは不動産への投資のより高いリスクに対応するはずです。

4. 不動産への投資は、株式への投資よりも高い安全性、セキュリティ、および投資家を管理する能力によって特徴付けられます。

不動産への投資のソースと金額は、次の影響を受けます。

- 期待される投資収益率;

-銀行の金利;

- 税務政策全般、特に投資分野。

- インフレ率;

-不動産への投資のリスクの程度。

インフレの観点から見た不動産投資の魅力の理由:

- 金融機関での安全性の不十分な信頼性を伴う通貨の急速な減価;

- 銀行のレートとインフレ率の頻繁な不一致。

- より収益性の高い投資分野を制限する。

- 残りの手頃な価格と住宅への投資の容易さ。

- 収入を生み出す不動産への投資は、このような状況下で家賃を増加させ、それによって投資資金を保護することができます。

一方、インフレの状況では、他の分野への投資を奨励する状況があります。実質所得が低下し、投資家がコストと期待される利益の比率を予測することが難しくなり、ロングを獲得することがより困難になります。許容できる金利でのタームローンであり、潜在的な買い手にとって財源の不足につながります。

インフレ率の高いロシア経済の現在の発展段階では、投資活動は重大なリスクにさらされており、それは不動産市場での投資活動の減少につながります。 投資資源が限られているため、経済のほぼすべての部門で建設が縮小されました (詳細については、Shevchuk D.A. Real Estate Appraisal and Property Management. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2007 を参照してください)。

それでも、不動産市場は潜在的な投資家にとって次の理由で魅力的です。

- 不動産への投資は、かなりの程度の安全性、セキュリティ、および投資家を管理する能力によって特徴付けられます。

- 不動産の取得時に、投資家は一連の権利を受け取りますが、他のほとんどの投資対象は所有権を伴いません。

- 不動産に投資することで、インフレからお金を節約できます。

- 大規模な不動産市場はほとんど習得されていません。

- 不動産への投資は、この市場での運用の許容可能な収益性を伴います。

今日、ロシアでは、不動産市場への投資活動が減少しています。 不動産市場の最も活発な部分である住宅市場でさえ、人口の有効な需要を支え、人口の生活条件を大規模に改善することを可能にする適切な信用および金融メカニズムが提供されていませんでした。規模。 不動産融資プロセスのすべての参加者の利益のバランスは、不動産市場が正常に機能するために必要な要素です。

1.6。 住宅ローン貸付

「住宅ローン」の下で、債務を確保する方法として不動産の質権を理解してください。 抵当貸付システムの存在は、開発された私法システムの不可欠な部分です。 よく考え抜かれた効果的な住宅ローン制度は、一方では市民や企業の一時的に自由な資金を利用することでインフレを抑えるのに役立つため、住宅ローンの役割は経済の状態が不十分な場合に特に大きくなります。一方、社会的および経済的問題の解決に役立ちます。

住宅ローンの登場。 住宅ローンの最初の言及は、VI世紀を指します。 紀元前e. ギリシャでは、抵当権とは、特定の土地保有に対する債務者の債権者に対する責任を意味していました。 債務者が所有する土地の境界には、債務を登録する際に「抵当権」と呼ばれる柱が置かれました。

ロシアで私たちに伝えられた最初の誓約法は XNUMX 世紀から XNUMX 世紀にさかのぼり、立法規範は XNUMX 世紀の終わりか XNUMX 世紀の初めに初めて登場しました。 プスコフ司法書簡には、最も古い収集方法である個人的な収集方法とともに、財産の収集があります。

XIXの終わり-XX世紀の初め。 借り手が取得しようとしていた土地で担保された貸付のプロセスが活発に行われていた。 このプロセスは、ロシアのほぼすべての州で作成され、貧しい農民への土地の割り当てに貢献した農民の土地銀行の支援を受けて開発されました。

1922年から1961年までロシアでは、RSFSRの民法、アート。 そのうちの 85 条は、質権を請求権として定義しており、債務者が義務を履行できなかった場合に、債権者が、質に入れられた財産の価値を犠牲にして他の債権者よりも優先的に満足を得ることを可能にします (分割せずに)。可動および不動）。

このように、さまざまな経済的および法的障害により、住宅ローン制度はロシアではまだそれほど普及していないため、比較的少数の規制によって規制されています。

1992年、ロシア連邦の「誓約に関する法律」が採択され、債務を保証する方法として住宅ローンの可能性が固定されました。 ロシア連邦の民法典（第 334 部）は、質権に関する特定の規定を明確にしました（第 358 条から第 340 条）。 アートで。 XNUMX は、建物または構造物の抵当権は、この建物または構造物が位置する土地区画、または機能的に担保物を提供するこの区画の一部、または質権者に属するこの区画またはそれに対応する部分をリースする権利。 また、土地区画の抵当権の場合、質権は、契約に別段の定めがない限り、この区画にある、または建設中の質権者の建物および構造物には及ばない。

不動産の登録 - 適切な実施なしでは不動産の安定した回転が不可能な、州の最も重要な機能は、21.07.1997 年 XNUMX 月 XNUMX 日の連邦法「不動産に対する権利の州登録およびとの取引について」によって規制されています。これ"。 住宅ローンに基づく銀行の権利の実際の実施は、「執行手続きに関する法律」の枠組みの中で可能です。 ただし、住宅ローン契約を締結する際に考慮すべき個別の特別規則は、関連する法律に散在しています。

1998 年に連邦法「抵当権（不動産の質権）について」が採択され、それによると、不動産の質権に関する合意（抵当権設定契約）の下で、一方の当事者 - 保証された義務に基づく債権者である質権者抵当権により、法律で定められた例外を除き、質権者の他の債権者よりも優先的に質権者である相手方の担保にされた不動産の価値から、この義務に基づく債務者への金銭的請求の充足を受け取る権利を有します。 質権者は、抵当権を担保とする債務者である場合と、当該債務に参加していない者（第三者）である場合があります。 抵当権が設定された財産は、質権者が所有し、使用する（第1条）。

住宅ローンは、連邦法で別段の定めがない限り、ローン契約、ローン契約、または販売、購入、リース、契約、その他の契約、または損害に基づく義務を含むその他の義務に基づく義務の担保として設定することもできます。 . 2) 住宅ローン契約は、契約の締結に関するロシア連邦民法の一般規則、および同連邦法の規定に従って締結されます。

抵当権は、抵当権の対象である不動産の場所にある不動産に対する権利の統一国家登録簿における司法機関による国家登録の対象であり、抵当権者への債務の元本額の支払いを保証します。ローン契約または住宅ローンによって保証されたその他の義務の下で (詳細については、Shevchuk D.A. Mortgage: just about the complex. - M.: GrossMedia: ROSBUH, 2008 の書籍を参照してください)。

「不動産の質権に関する法律」の導入により、市場で自由に取引できる証券として「抵当」が登場しました。 モーゲージ債は、抵当契約で指定された不動産の抵当によって保証された金銭的義務の履行を受ける所有者の権利を証明する登録証券であり、この義務の存在の他の証拠を提示することなく、担保権を担保する権利を証明します。住宅ローン契約で指定されたプロパティ。 この登録を行う機関による抵当権の州登録の後、抵当権が元の抵当権者に発行され、裏書によって譲渡されます。 抵当権は、銀行による抵当権の譲渡を簡素化します。それは、その後の州登録で別の裏書を作成することによって譲渡されます。 住宅ローンのもうXNUMXつの良い特徴は、住宅ローン自体が質入れできることです。

1.6.1. 債務を担保する手段としての住宅ローン

多くの場合、「住宅ローン」という用語は住宅ローンの貸付を意味しますが、「住宅ローン」には独立した意味があります。つまり、義務を保証する方法としての不動産の担保です。

アートによると。 抵当契約に基づく法律「抵当権（不動産の質権）について」の5、アートで指定された不動産。 ロシア連邦民法の第 130 条。その権利は、不動産に対する権利の州登録のために確立された方法で登録されます。これには、次のものが含まれます。

- 土地区画。ただし、第 63 条で指定された土地区画は除きます。 この連邦法のXNUMX。

-起業活動で使用される企業、建物、構造物、およびその他の不動産。

- XNUMXつまたは複数の隔離された部屋からなる住宅、アパート、および住宅の建物とアパートの一部。

- ダーチャ、ガーデン ハウス、ガレージ、その他の消費者用建物。

- 空と海の船、内陸航行船、宇宙物体。

住宅ローンについて話している場合、担保の対象は次の要件を満たす必要があります。キッチンとバスルームが他のアパートや住宅とは別であること（つまり、共同アパートは担保として認められません）。 住居の全領域に熱を供給する電気、蒸気、またはガス暖房システムに接続する。 バスルームとキッチンに温水と冷水が供給されること。 配管設備、ドア、窓、屋根が良好な状態であること（最上階のアパートの場合）。 質権の対象が位置する建物は、次の要件を満たしている必要があります。緊急事態でないこと。 大規模なオーバーホールには登録されません。 セメント、石、またはレンガの基礎を持っている; 金属または鉄筋コンクリートの床があります。 建物の階数は 2008 階以上であってはなりません (詳細については、Shevchuk D.A. 問題のない信用上のアパートを参照してください。 - M .: AST: Astrel, XNUMX)。

抵当契約には、抵当権の対象、その価値の評価結果、抵当権によって保証される契約の本質と履行期間、および抵当権の対象となる財産を取得する権利を明記する必要があります。質権者に属します。 住宅ローンの対象は、その名前、場所、および識別目的に十分な説明を示す契約で決定されます。 抵当権の対象の鑑定は、抵当権設定者と抵当権者の間の合意により、「ロシア連邦における鑑定活動に関する法律」に従って決定されます。

住宅ローン契約は公証され、国家登録の対象となる必要があり、その時点から発効します。 抵当権は、州登録に関する連邦法で規定された方法で、抵当権の対象である不動産の場所にある不動産に対する統一国家登録簿に、司法機関による州登録の対象となります。 不動産に対する権利とそれとの取引。 抵当権を担保とする貸付契約は、抵当契約の登記後に締結することができ、貸付契約が締結された瞬間から質権が発生し、貸付契約が締結されなくても借り手は何のリスクも負いません。 法律では、すでに抵当権が設定されている財産をその後複数回差し入れることが認められているため、各抵当権契約には適切な禁止条件を含める必要があります (詳細については、Shevchuk D.A. 個人向けローンを参照してください。 - M .: AST: Astrel, 2008)。

抵当権は、ローン契約に基づく債務の元本額、または抵当権によって保証されるその他の義務の全額または抵当権契約によって規定された部分の抵当権者への支払いを保証します。 利息の支払いを条件とするローン契約の実行を確保するために設定された抵当権は、ローンの使用に対する債権者への利息の支払いと、質権者への債務額の支払いも保証します。

- 損失の補償として、および/または住宅ローンによって保証された義務の不履行、履行の遅延、またはその他の不適切な履行によるペナルティ (罰金、違約金) として。

- 抵当担保債務または連邦法第 393 条によって規定されている、他人の資金の違法使用に対する利子の形で。 ロシア連邦民法のXNUMX（訴訟では、市民が借金を返済する機会があったが返還しなかったことを証明する必要があるため、他人の資金を使用するために個人から利息を徴収することは困難です彼が持っていた資金を別の方法で使用しましたが、そのような実際的な開発はまだありません);

-質権のある資産の差し押さえによって生じた訴訟費用およびその他の費用の払い戻し。

- 抵当物件の売却費用の払い戻し。

契約で別段の定めがない限り、抵当権は質権者の請求権が存在する範囲で、質権者の請求権が担保財産を犠牲にして満たされるまで保証します。 所有者による担保財産の譲渡は、銀行の同意がある場合にのみ可能です。 銀行は、抵当権によって保証された義務の不履行または不適切な履行、特に、抵当権の金額の不払いまたは支払いの遅延によって引き起こされた、この財産を犠牲にして、担保財産を差し押さえることができます。全部または一部の借金。 たとえば、12 か月以内に XNUMX 回以上、定期的な支払いを行うための条件に違反した場合。 回復は通常、裁判所の命令によって行われます。

「住宅ローン（不動産の質権）に関する法律」の規則は、法律で定められた手順に従って建設用に割り当てられた土地区画に建設されている場合、不動産の未完成の建設の質権に適用されます。

「住宅ローン」と呼ばれる別のカテゴリーへの不動産質権の割り当ては、不動産の特性によるものです。 他の担保対象と比較した担保対象としての不動産の利点は次のとおりです。

- 抵当財産の価値は、インフレ率に比例して増加する可能性があります。

- 財産（特に住宅ローン貸付の場合の住宅）を失う本当の危険は、債務者が義務を履行する良い動機となります。

-資産は耐久性があり、その価値が高いため、ローンが長期的で金額が大きい場合、担保として使用する可能性。

- 不動産の価値の上昇は十分な確実性を持って予測できますが、これは、たとえば消費財を担保として使用する場合には不可能です。

質権者への譲渡を伴う担保付きの長期貸付が可能です: 貴金属およびそれらから作られた製品は、信頼性の高い証券によって担保されており、その価格は特に安定しています。 しかし、世界の慣行では、長期ローンの大部分は不動産によって担保されています。 住宅ローンは、ロシアでも義務の履行を確保するための最も優先される方法になる可能性があります。

1.6.2. 住宅ローンの特徴

住宅ローンとは、特定の不動産を担保にしたローンです。 住宅ローンとは、不動産を担保に融資を行うことです。 モーゲージ貸付の効果的なシステムの作成は、プライマリおよびセカンダリのモーゲージ資本市場の発展に基づいて可能です。

主要な住宅ローン資本市場は、ローン資本を提供する貸し手と、投資または商業目的で不動産を購入する投資家である借り手で構成されています。

流通市場は、流通市場で発行された住宅ローン債券を売買するプロセスをカバーしています。 二次住宅ローン資本市場の主な任務は、一次貸し手に一次住宅ローンを売却する機会を提供し、その収益を地元市場で別のローンを提供するために使用することです。

住宅ローンの利点は、借り手がローンを返済しない場合、貸し手はその裁量で不動産を処分する権利を持っているということです。 不動産は耐久性があり、価格も非常に安定しているため、貸し手はローンのデフォルトの恐れが少なく、長期的な財源の転用の理由があります。

住宅ローンを取得するには、ローン契約に基づく義務を履行する必要があります。 したがって、そのようなローンを取得する前に、潜在的な借り手は次のことを分析する必要があります。

- アパートの頭金を支払い、アパートの売却取引に関連する費用（契約の公証、国家登録簿への契約の登録手数料）、保険契約の締結に十分な金額があるか。

- ローン契約に基づいて定期的な支払いを行った後、必要な生活水準を維持するための資金があるかどうか。

- ローン期間中に収入の減少が予想されるかどうか、既存の仕事が終了した場合に、以前の仕事よりも支払いが少なくない別の仕事をすぐに見つける見込みがあるかどうか。

- 過去 2 年間の継続的な職務経験があるかどうか、解雇や休憩の理由は何か、住宅に関連する現在の義務がタイムリーに履行されているかどうか: 公共料金、電話、電気の支払い (管理者によって確認)銀行）;

-追加のセキュリティとして使用できる動産または不動産（車、ガレージ、コテージ、その他のアパート）の形の資産があるかどうか。

住宅ローンの主な問題は、長期的な財源の不足です。 長期資金の源泉の 1998 つは、個人投資家の預金です。 しかし現在、銀行全般、特に商業銀行に対する人々の信頼は損なわれています。 XNUMX 年の金融経済危機により、国民の実質所得が大幅に減少し、貯蓄が減価し、個人預金が貯蓄銀行に流出しました。 もう XNUMX つの問題は、潜在的な借り手の実質所得に基づいた支払能力の評価です。 過度の税負担により、経済における影のセクターの割合が大きく、潜在的な借り手の公的所得が高くなく、商業銀行が融資の決定を下すのが難しくなっています。 国民への住宅ローン貸付におけるよく考えられた州の税制政策は、「影」から実質所得を引き出すことを可能にします。 しかし、税法はすぐに変えることはできません。

抵当権の対象の評価は、抵当権者と抵当権者の間の合意により、「ロシア連邦における評価活動に関する」法律に従って行われます。 この章では、不動産の市場価値を評価するための基本事項について簡単に説明します。

2. 不動産鑑定

2.1. 不動産の価値に影響を与える要因

不動産の価値を左右する要素はXNUMXつあります。

1.需要-市場で溶剤の購入者を見つける特定の製品またはサービスの量。 最大の潜在的需要は住宅市場です。

2. 効用 - 人間のニーズを満たす財産の能力。 実用性は、あるものを手に入れたいという欲求を刺激します。 住宅の有用性は暮らしの快適さです。 不動産市場で活動する投資家にとって、使用と開発に制限のない土地区画は最大の有用性を持ちます。

3. 希少性 - 限られた供給。 原則として、特定の製品の供給が増加すると、この製品の価格が下がり始め、供給が減少すると価格が上昇します。

4.オブジェクトの譲渡可能性の可能性は、不動産が手から手へ（売り手から買い手へ）、つまり商品になることを可能にする財産権を譲渡する可能性です。 以前は、ロシアの土地は単一の国有財産であったため、土地は商品とは見なされませんでした。

したがって、価値は不動産自体に固有の特性ではありません。価値の存在は人々の欲求に依存し、購買力、有用性、および相対的な希少性が必要です。

2.2. 主な不動産価値の種類

いくつかのタイプの価値は、不動産評価のさまざまな目的に対応しています。

評価対象の市場価値は、取引の当事者がすべての必要な情報を持って合理的に行動し、特別な状況がない場合に、競争環境における公開市場で評価対象が疎外される可能性が最も高い価格です。取引価格に反映されます。

市場価値を決定するために、追加の分析なしに同様のオブジェクトの販売価格を受け入れることは不可能です。これは、取引価格が売り手と買い手の動機、外部の影響の有無を特徴付けないためです。 不動産の市場価値は、次の均衡取引条件が存在する場合にのみ決定できます。

- 市場は競争が激しく、多数の買い手と売り手の相互作用に十分な物件の選択肢を提供します。

- 買い手と売り手は自由で、互いに独立しており、取引の対象について十分な情報を得ており、自分の利益を最大化するためだけに行動します - 収入を増やすか、ニーズを完全に満たすためにのみ行動します;

- 評価対象の公開期間。

投資価値は、この投資プロジェクトの期待収益 (効用、利便性) を考慮して、投資家が物件に支払うことができる最高価格です。 投資と市場価値は、特定の投資家の期待がこの市場にとって典型的である場合にのみ一致します（詳細については、Shevchuk D.A. 投資の組織と資金調達を参照してください。 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentals of banking - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Banking operations. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

鑑定対象の清算価値は、鑑定対象が類似物件の通常の公開期間よりも短い期間内に譲渡されなければならない場合の鑑定対象の価値です。 通常、オブジェクトが強制的に売却されたときに計算されます。 販売期間の制限により、すべての潜在的な購入者が市場に出されたオブジェクトに慣れるのに十分ではないため、清算価格は市場価格よりも大幅に低くなる可能性があります。 原則として、所有者または司法当局の決定により、企業の清算中に決定されます。 帳簿価額に関係なく、エンティティの資産の売却から実際に受け取ることができる現金の金額を表します。

評価されたオブジェクトの使用価値 - 評価されたオブジェクトの処分費用を考慮した、評価されたオブジェクトの価値は、それに含まれる材料の市場価値に等しい。

課税目的の評価対象の価値は、課税標準の計算のために決定され、規制法規の規定に従って計算された評価対象の価値（棚卸資産の価値を含む）です。 それは、市場価値、オブジェクトの複製コストに基づくか、専門家の関与なしに規範的な方法論に従って計算されます。

鑑定対象の特別価値 - 鑑定評価契約または規制法令が、鑑定活動対象者に義務付けられている鑑定基準に規定された市場またはその他の価値の概念に含まれていない条件を規定している決定のための価値。 次のタイプの値を区別できます。

運営企業のコスト - 確立された生産の機能の結果に従って決定される、単一の不動産複合体のコスト。 同時に、企業の個々のオブジェクトの価値の評価は、これらのオブジェクトが事業を行う企業の不可欠な要素として行う貢献を決定することにあります。

保険費用 - 保険事故が発生した場合に財産への損害を全額補償する費用。 これは、オブジェクトの破壊可能な要素に保険をかけることができる金額を計算するために保険会社や政府機関が使用する方法に従って計算されます。 破壊と破壊の危険にさらされているオブジェクトの要素を復元するコストが考慮されます。

2.3. 不動産評価の基本原則

不動産評価の基本原則は、4つのカテゴリーに分けることができます。

最善かつ最も効率的な使用 (NNEI) の原則は、不動産の現在の使用方法が異なっていても、不動産が最善かつ最も効率的な方法で使用されている場合に、不動産の価値を決定することに基づいています。

評価時に最も可能性が高く収益性の高い物件の使用は、物件の現在の最高価値を提供します。

建物の状態 (大規模な修理の必要性は、取引金額を検討する際に買い手によって考慮されます。表面的な修理は、物件の価値に大きな影響を与えることはありません)。

このように、さまざまな異なる不動産取引は、いくつかの種類の価値に対応しています。 不動産市場参加者のニーズに応じて、同じオブジェクトのさまざまな種類の値の値が大幅に異なる場合があります。 不動産の市場価値の最も一般的な評価。

不動産オブジェクトの価値は、かなりの数の経済的要因の影響を受けます。 不動産鑑定の原則は、それらの最も重要なものを考慮に入れることを可能にします。

評価されるプロパティの NNEI バージョンには、いくつかの制限があります。

- 最大効率;

-経済的正当性;

- 物理的な実現可能性;

- 法律の遵守。

最大効率は、投資のリスクを考慮して、代替ユースケースの将来の収益を割り引くことによって決定されます。

財務的実現可能性は、投資プロジェクトの資金調達の便宜を正当化するものとして理解されます。これは、投資家の費用を払い戻し、投資資本の期待収益を受け取るのに十分な収入を提供するこのプロジェクトの能力を反映しています。

NNEIオプションの技術的および物理的な実現可能性の理論的根拠は、品質、コスト、およびプロジェクト実施時間の比率、自然災害の可能性、輸送の利用可能性、および公共設備への接続能力の分析に基づいています。 ユースケースが法律に準拠していることを確認するには、建物と環境の基準を分析する必要があります。階数の制限、特定の場所での建設の禁止、ゾーニング、都市と地域の発展の見通し、地元住民の否定的な気分、火災安全など。

NNEI の原則は、土地区画の分析において重要です。 土地の現在の使用が最善かつ最も効率的なものと異なる場合、空き地の価値が既存の改善の価値を超える可能性があり、最適な方法でサイトを使用するためにそれらを取り壊す決定が下される可能性があります。仕方。 例えば、そのような開発のための商業開発エリア内の個人住宅を持つプロットを与えることが望ましいです。

土地区画の現在の使用が最良の使用例とは異なるが、そこにある建物や構造物の価値がその価値を上回っている場合、現在の使用は土地の価値まで、その最良の使用の​​条件の下で継続されます。 、現在使用されているプロパティの値を超えていません。

不動産の価値を決定するとき、建設と再構築のオプションを選択するとき、および投資プロジェクトを分析するときに、最善かつ最も効率的な使用の分析結果が考慮されます。

寄与原理は、オブジェクトの合計値に寄与する各要素の値を測定することに基づいています。 コントリビューション (要素) の存在と非存在の両方がプロパティの値の変化に与える影響が考慮されます。

投資プロジェクトを分析し、不動産の価値を評価するときは、オブジェクトの価値を高める改善を行う可能性を考慮する必要があります。 同時に、追加の改善の結果として得られる収入は、これらの改善を生み出すことを目的とした投資資金の額を超える必要があります。

限界生産性の原則は、生産性の最大点に到達するまで、継続的な改善がオブジェクトの価値の増加を伴い、それらの作成のコストを超えることです。その後、追加の改善を作成するコストは完全にオブジェクトのコストの増加によって相殺されます。

たとえば、カフェのインテリアを更新すると、追加の訪問者が集まり、施設からの収入が増加します。 良好な状態にあるこの施設のその後のさらに高品質で高価な修理は、収入の成長に影響を与えない可能性があります。 したがって、XNUMX回目の修理の費用は補償されません。

したがって、限界生産性の原則は、追加の改善のコストと、取られた措置の結果としてのオブジェクトの価値の成長とそれからの収入の増加の比率に基づいています。 生産の開発への投資量の増加は、特定のポイントまでのみ利益成長の増加を伴い、その後、利益成長率は低下し始めます。

バランスの原則は、オブジェクトの要素がより調和してバランスが取れているほど、市場での価値が高くなるという事実に基づいています。 たとえば、よく考えられた通信システムを備えた優れたレイアウトの住宅は、要素のバランスが取れていないオブジェクトよりもコストが高くなります。 広々としたホールのあるレストランのコストは、訪問者を受け入れるために狭い細長い部屋が装備されている同様のレストランのコストよりも高くなります。

バランスの原則に従って、同じ地域にあるホテル、レストラン、貿易企業の数も考慮する必要があります。

オブジェクトの要素のバランスは、市場の要件に基づいて決定されます。 投資のタイミングや量と建設のタイミングがずれると、資金が「凍結」したり、不足すると建設が「凍結」したりする可能性があります。 土地の改善や混雑の欠如は、その価値の低下につながる可能性があります。

効用の原則は、不動産オブジェクトは、ユーザーにとっての効用が大きいほど、市場での価値も大きいという事実に基づいています。 したがって、れんが造りの家のアパートの販売価格は、遮音性と断熱性が高く、壁が「呼吸」するため、パネルのものよりも高くなります。

所得創出のための不動産の効用は、所得の流れとして表されます。 物件を店舗、倉庫、駐車場などとして利用することで収入を得ることができます。

代替の原則は、公開市場での情報に通じた買い手は、同様の有用性、収益性、または許容される時間枠内で同様のオブジェクトを構築するコストよりも、プロパティに多くを支払うことはない. 消費者にとって同じ効用の物件が市場に複数ある場合、価格が最も低い物件の需要が最も高くなります。

購入者は選択できるオプションがあるため、特定のオブジェクトのコストは、類似物の入手可能性または許容可能な時間枠内でのそれらの作成コストの価値によって影響を受けます。 投資家の選択は、オルタナティブ投資の機会である、市場で提供される同様の利回りのオブジェクトの価値に影響されます。 たとえば、人口の少ない地域にあるXNUMXつの安い駐車場の代わりに、起業家は、同様の投資収益率を得るために、繁華街にあるXNUMXつの高価な駐車場を購入できます。

期待の原則は、不動産の価値は、物を所有することで期待される将来の利益に影響されるという事実に基づいています。 収益を生み出す不動産に関連する期待は、不動産の使用と将来の再販による収入源からの期待投資収益率で表されます。

将来の利益の期待は金銭的に表されますが、オブジェクトの現在の価値への調整は正または負のいずれかになります。 経済の低迷、警察の欠如、および一般的な否定的な世論により、潜在的な買い手はこの地域の不動産の購入を拒否する可能性があります。 予想される地下鉄駅の建設は、隣接する住宅の建物を物理的に変更することなく価値を高めます。

したがって、この原則は、不動産を所有することの将来の利益の魅力に基づいています。前向きな期待が高いほど、不動産の価値は高くなります。

外部影響の原則は、変化する環境要因の影響によって引き起こされる不動産の価値の変化を考慮に入れることに基づいています。

不動産の価値に影響を与える主な外部要因:

- 経済的：人口とビジネスの収入レベル、産業とビジネス活動の中心地への近さ、財源の利用可能性、賃貸料のレベル、建設と設置作業と建築材料のコスト、ユーティリティの関税。

- 政治的: 法律の変更の状況と傾向。

- 社会: 数、人口密度、教育レベルの変化;

-管理：税率とゾーン制限。

- 環境: 干ばつや洪水への不動産エリアの露出、環境状況の悪化または改善。

変化の原則は、特定のオブジェクトと不動産市場、および都市と社会全体の両方に固有の生活のサイクルに対応する変化を考慮に入れることに基づいています。 人生にはXNUMXつのサイクルがあります：

1）成長 - 人口の収入と不動産からの収入が増加する期間、産業、都市の急速な発展。

2) 安定性 - 収入または損失のレベルに目に見える変化がないことを特徴とする平衡期間。

3）衰退 - 社会的不安定の期間と不動産需要の減少、生産の減少。

4）更新 - 市場の需要の更新と復活、地域の形成などの期間。

個々の資産、地域、または社会全体が配置されるサイクルは、評価プロセスで鑑定士によって考慮されなければなりません。

競争の原則は、競争を考慮して、市場価格が一定のレベルに設定されるという事実に基づいています。

需要と供給の原則は、不動産市場における需要と供給の比率によって物の価値を決定することに基づいています。

需要と供給は、所得水準、人口の規模と嗜好の変化、税額、財源の利用可能性、貸出金利の大きさなどの要因によって影響を受けます。

適合性の原則は、適合する土地利用と適合する調和の取れたオブジェクトの環境で、プロパティが最大値に達するという事実に基づいています。 土地の使用は、不動産が所在する地域の既存の基準を満たさなければなりません。 新しい建設は、一般的なスタイルでなければなりません。

エリア内のオブジェクトの均質性は、一定のレベルでそれらの値を維持します。 たとえば、高価な住宅の隣に古い個人住宅が存在すると、高級不動産の価格が低下します。

一般に、不動産評価の原則を適用すると、その価値に影響を与える最も重要な要因を考慮に入れることが可能になり、結果を可能な限り実際の経済的現実に近づけるのに役立ちます。

2.4. 不動産鑑定評価の種類

不動産鑑定は集団的かつ個別的に行うことができます。

一括不動産評価は、標準的な方法と統計分析を使用して、特定の日に多数の不動産オブジェクトを評価することです。 これにより、多数のオブジェクトを評価する手順が統一されます。

質量評価の最終段階では、計算に使用されたモデルがチェックされ、得られた結果の品質が管理されます。

同時に、大量評価モデルを使用して得られた結果が実際の販売価格と比較され、類似オブジェクトの各グループの評価レベルの偏差が評価されます。

個別不動産鑑定評価は、特定の物件を特定の日時に鑑定するものです。 裁判所での評価結果の保護、特殊目的物の価値の決定などに必要です。

個別鑑定は「鑑定プロセス」という概念で統一された複数の段階に分けて実施され、最終段階で様々な不動産鑑定評価の手法を用いて得られた結果が調和されます。

質量評価は概算であり、個々の評価は正確であり、評価対象の類似体に関する実際のデータを徹底的に分析した結果として得られます。 さらにトレーニングマニュアルでは、個々の不動産評価のメカニズムが考慮されます。

不動産鑑定評価プロセスは、専門の鑑定士がその価値を決定するために順番に実行する段階で構成されています。

「問題の特定」の段階で、解決する必要のある問題のステートメントが実行されます。

- 評価の対象は、不動産に対する権利を確認する関連する法的文書に基づいて記述されています。

- オブジェクトに関連する財産権の確立;

- 評価日が設定される - 評価対象の価値が決定される暦日

- オブジェクトの評価の目的が示されています。

- 目標に従って決定されなければならない値のタイプが確立されます。

- 制限条件が策定されている - 財産の評価に影響を与える障害または状況を説明する報告書の記述。

「予備検査・評価計画」の段階で、対象物の分析に必要かつ十分なデータが決定され、それらの受領元が確立されます。 特定のクラスのオブジェクトの評価を専門とする担当者が選択されます。 評価作業の実施計画が作成され、鑑定士と顧客の間で書面で合意が締結されます。

契約は公証を必要とせず、契約締結の事由、鑑定対象の種類、決定される鑑定対象の価値の種類（値）、鑑定対象の鑑定に対する金銭的報酬、に関する情報が含まれている必要があります。鑑定士の民事責任保険、鑑定対象（オブジェクト）の正確な表示、鑑定士が鑑定活動を行うためのライセンスを持っているかどうか、およびこのライセンスが発行された期間に関する情報。

オブジェクトの鑑定は、鑑定活動に関するロシア連邦の法律によって規定されている鑑定士の独立性に関する要件が遵守されている場合にのみ、鑑定士によって実行することができます。 この要件が守られない場合、鑑定士は顧客にその旨を通知し、鑑定契約の締結を拒否する義務があります。 契約を締結する際、鑑定士は、鑑定活動に関するロシア連邦の法律の要件に関する情報を顧客に提供する義務があります。鑑定活動の許可手続き、鑑定士の義務、鑑定基準、鑑定契約の要件などです。 そのような情報を提供するという事実は、評価契約に記録されるべきです。

「データの収集と検証」の段階で、評価者は次の情報と文書を収集して処理します。

-タイトル文書、他の人の権利による評価対象の負担に関する情報。

- 評価対象に関連する会計および報告データ。

- 評価対象の技術的および運用上の特性に関する情報;

- 評価対象の価値を決定するために、評価対象の量的および質的特性を確立するために必要な情報、および評価対象に関連するその他の情報。

鑑定士は、鑑定対象が属する市場、その歴史、現在の市場状況および傾向、ならびに鑑定対象の類似物を決定および分析し、それらの選択を正当化します。

評価者によって収集および分析されたデータは、一般的なデータと特別なデータに分けることができます。 一般的なデータには、評価対象の価値に大きな影響を与える経済的、社会的、州法、環境要因に関する情報が含まれます。 特別なデータには、評価されているプロパティとその類似物に関する情報が含まれます。オブジェクトに対する権利に関する情報、使用方法の既存の法律への準拠の決定、建物自体の特性、およびそれが配置されている土地。

評価プロセスの次のステップは、すでに開発された土地と提案された空き地の両方の最善かつ最も効率的な使用法を分析することです。 実行された分析に基づいて、その値が決定されます。

ステージ「評価アプローチの適用」には、従来の評価アプローチを使用したオブジェクトの価値の決定が含まれます。 評価を実施する際、評価者は評価にコスト、比較および収益アプローチを使用する義務があり、各評価アプローチ内で特定の評価方法を個別に決定します。

評価方法は、評価アプローチの XNUMX つのフレームワーク内で評価対象の価値を計算する方法として理解されます。

次に、得られた結果を調整します。 「評価結果の合意」とは、さまざまな評価手法を適用した結果に基づいて、物件の最終的な評価額を受領することです。 原則として、アプローチの XNUMX つは基本的なものと見なされ、残りの XNUMX つは得られた結果を修正するために必要です。 これは、特定の状況における各アプローチの重要性と適用可能性を考慮に入れています。 市場の未発達、オブジェクトの特異性、または利用可能な情報の不足により、特定の状況でのアプローチの一部は適用できません。

次に、評価者の専門家の意見に基づいて、すべての重要なパラメーターを考慮して、オブジェクトの価値の最終的な価値が確立されます。 この値は、評価契約で別段の定めがない限り、単一の値としてルーブルで表す必要があります。 連邦法「ロシア連邦における鑑定活動について」、鑑定基準および鑑定活動に関する規則によって定められた方法および要件に基づいて作成された鑑定報告書に示されている鑑定対象の価値の最終的な価値。ロシア連邦の鑑定活動を監視する権限を与えられた機関は、評価レポートの作成日から 6 か月以内に評価対象との取引を行う目的で推奨されていると認められる可能性があります。鑑定の対象との取引日または公募の提出日。

最終段階で、鑑定レポートが作成されます。これは、不動産の価値に関する鑑定士の意見の根拠を含む文書です。 鑑定評価書の作成に当たっては、鑑定評価書の信頼性を確保するための情報を、証拠価値のある情報を含む文書として使用することが鑑定士に義務付けられています。

したがって、評価にはいくつかの段階が含まれます。

-評価対象の定量的および定性的特性の確立。

-評価の対象が属する市場の分析。

- 評価への各アプローチにおける評価方法の選択、および必要な計算の実施。

- 評価への各アプローチの枠組みの中で得られた結果を要約し、評価対象の価値の最終的な価値を決定する;

- 評価レポートの作成と顧客への転送。

不動産投資の資金調達の妥当性を判断する際には、収益アプローチの適用に基づいて得られた結果が最も重要であると考えられます。

2.5。 不動産評価の考え方

2.5.1. 比較アプローチ

評価への比較アプローチは、評価対象をその類似物と比較することに基づく一連の評価方法であり、それに関して、それらとの取引の価格に関する情報があります。

比較アプローチの適用条件:

1. オブジェクトは一意であってはなりません。

2. 情報は、取引条件を含めて網羅的でなければなりません。

3. 評価される不動産の比較可能な類似物の価値に影響を与える要因は、比較可能でなければなりません。

アナログの基本要件:

- アナログは、主要な経済的、材料的、技術的およびその他の特性に関して評価の対象に類似しています。

- 取引の同様の条件。

比較アプローチは、次の原則に基づいています。

- 置換;

- 残高;

- 需要と供給。

比較アプローチの段階:

- 市場調査;

- 販売用に提供された、または最近販売された評価対象の類似品に関する情報の信頼性の収集と検証。

- 選択した類似体と評価対象に関するデータの比較;

- 評価対象との差異に応じた、選択された類似体の販売価格の調整。

- 鑑定対象の価値を確立する。

評価される不動産の最終的な価値を決定するには、同等の売上高への調整が必要です。 計算と調整は、各指標の重要性を考慮して、以前の計算の論理分析に基づいて行われます。 最も重要なのは、補正係数の正確な決定です。

比較アプローチの利点:

1. 最終的な費用は、典型的な売り手と買い手の意見を反映しています。

2.販売価格は、財政状態およびインフレの変化を反映しています。

3. 統計的に正当化されます。

4. 比較対象の差異を調整します。

5. 比較的使いやすく、信頼できる結果が得られます。

比較アプローチの欠点:

1.売上高の違い。

2.実際の販売価格に関する情報を収集することの難しさ。

3. 取引の具体的な条件に関する情報を収集するのが難しい。

4. 市場活動への依存。

5. 市場の安定性への依存。

6. 大幅に異なる売上に関するデータの調整が困難。

2.5.2。 原価法

原価法とは、減価償却累計額を考慮して、査定対象の原状回復または取替に必要な費用を算定することを基本とした一連の査定方法です。 これは、購入者が完成したオブジェクトに対して、同様のユーティリティのオブジェクトの作成よりも多くを支払うことはないという前提に基づいています.

このアプローチを適用する場合、請負業者ではなく投資家のコストが考慮されます。

このアプローチは、代替の原則に基づいています。

コストアプローチを適用するために必要な情報:

-賃金水準;

- 諸経費の額;

- 設備費;

-特定の地域のビルダーの利益率。

- 建材の市場価格。

コストアプローチの段階:

-最も効率的な使用（Cz）を考慮した、土地区画のコストの計算。

- 評価対象の建物の新築費用の計算 (SNS);

- 累積摩耗の計算 (In):

- 物理的摩耗 - 自然な物理的老化および外的要因の影響の結果としてのオブジェクトの性能の低下に関連する摩耗。

- 機能的な摩耗 - そのようなオブジェクトに対する最新の要件に準拠していないことによる摩耗。

- 外部減価償却 - 外部経済要因の変化の結果としての減価償却;

- 累積摩耗を考慮した改善コストの計算: Su=Sns-Ci;

- 不動産の最終コストの決定: Szp = Sz + Su.

コストアプローチの利点:

1. 新しいオブジェクトを評価する場合、コスト アプローチが最も信頼できます。

2. このアプローチは、次の場合に適切であるか、および/または唯一可能なアプローチです。

- 最良かつ最も効率的な土地区画の分析;

- 新規建設および改良の実現可能性調査;

- 公共施設および特別施設の評価。

- 非活発な市場でのオブジェクトの評価;

-保険および課税目的の評価。

コストアプローチの欠点:

1. コストは必ずしも市場価値と同じではありません。

2. より正確な評価結果を得ようとすると、人件費が急増します。

3. 評価プロセス中に建設費から累積減価償却費が差し引かれるため、評価対象の物件を取得するための費用と、まったく同じ物件の新規建設費用との間の不一致。

4.古い建物の再生コストの問題のある計算。

5. 古い建物や構造物の累積損耗量を判断することの難しさ。

6.土地区画の評価を建物から分離します。

7. ロシアにおける土地区画の問題のある評価。

2.5.3. インカムアプローチ

収入アプローチは、資本が投資される不動産の価値が、この不動産がもたらすことができる収入の質と量の現在の評価に対応しなければならないという事実に基づいています。

インカムアプローチは、不動産から期待される収入の現在価値を決定することに基づいて、不動産の価値を評価するための一連の方法です。

このアプローチの価値を計算するための主な前提条件は、不動産のリースです。 収入の資産化は、不動産からの将来の収入を現在の価値に変換するために実行されます。

収入の資本化は、将来の収入とオブジェクトの現在の価値との関係を決定するプロセスです。

ベーシックインカムアプローチ式 (IRV - 式):

V=I/R、

ここで、V はプロパティの値です。

I - 評価対象の資産からの期待収入。 収入とは、通常、不動産が一定期間もたらすことができる純営業収入を指します。

R - 収益率または利益率 - は資本化の比率または率です。

資本化率 - 収入と評価対象の価値との関係を反映した収益率。

大文字化には次の XNUMX 種類があります。

-直接資本化;

- 資本収益率に応じた収入の資本化。

直接資本化では、年収と資本化率のXNUMXつの量が考慮されます。

還元利回りとは、不動産の市場価値とそれがもたらす純利益の比率です。

期待収入は、物件の所有期間中の収入を分析して決定されます。

割引率 - 資産の使用から生じるキャッシュ フローの値を特定の時点で再計算するときに適用される複利の率。

所得アプローチの段階:

1.評価対象からのすべての可能な領収書の合計の計算。

2. 実際の総収入の計算。

3. 評価対象に関連する費用の計算:

- 条件付き定数;

- 条件変数 (運用);

-予約。

4. 純営業利益額の決定。

5. 期待リターンを現在価値に換算します。

2.6. 土地評価

土地には価値があると考えられており、残りは改善であり、価値に貢献します。 典型的な不動産は、土地と建物で構成されています。 「土地」と「土地」という用語を区別する必要があります。

土地区画は、地球の領土の一部として理解されており、さまざまな目的に備えて使用する準備ができています。

サイトを作成するために行われた改善:

- 外部: 道路、歩道、排水路、エンジニアリング ネットワークの配置。

- 内部：計画、造園、アスファルト、エンジニアリングネットワークを接続するためのコンセントの設置、通信通信など。

土地区画を評価するときは、それに関連する一連の権利を考慮する必要があります。 評価を必要とする共通の権利:

1) 完全な所有権 - テナントのいない区画を合法的に使用する可能性。

2) リースする権利 - リース契約に基づいて土地区画を所有する可能性。

リース権の価値は、潜在的な購入者が、この所有権から利益を得るために、リース契約に基づいて特定のサイトを所有する権利に対して喜んで支払う金額です。 賃貸借権の評価は、土地を賃貸す​​る権利の売却価格を決定する場合、賃貸された土地区画が一部である対象物の価値を決定する場合、および賃貸借契約の終了による損害を評価する場合に使用されます。 .

2.6.1. 土地の最適かつ最も効率的な使用の分析

土地区画を評価するときは、多くの要因の相互作用によって決定される、最良かつ最も効率的な使用 (NNEI) のオプションを決定する必要があります。

NNEI分析には、土地区画の使用（開発、開発）のための代替オプションの研究と最適なものの選択が含まれます。 これは、場所の見通し、市場の需要の状態、開発のコスト、期待される収入の安定性などを考慮に入れています。

土地区画と建物で構成されるオブジェクトの価値を評価する場合、NNEI の分析が非常に重要になります。まず、空いているとされる土地区画と、次に既存の改善された土地区画です。

空き地と思われる区画の分析は、その価値を決定するために必要なステップであり、その土地を使用するための最も収益性の高いオプションを確立することに基づいています。

既存の改善を伴う土地区画の分析には、オブジェクトの最大の収益性を確保するために、土地区画に存在する改善を解体、近代化、または保存する決定が含まれます。

サイトの可能性が高く、最も収益性の高い使用は、最高の価値を提供します。 ユース ケースは、合法的で、物理的に実行可能で、費用対効果が高いものでなければなりません。

土地の最適な利用は、次の要因によって決定されます。

1) 場所 - 土地区画のコストに大きな影響を与える要因 (場所の見通し、交通アクセスのしやすさ、環境の性質を考慮して);

2）市場の需要-市場の需要と供給の比率を反映する要因。 土地区画を使用するために選択されたオプションを正当化するために研究されています（提案された使用に対する市場需要の状態と見通し、他のサイトとの競争、税金の種類および他の条件）。 活動を展開する必要がある市場のセグメントを特定する必要があります。

3) 財務的実現可能性 - 投資家の費用を返済し、期待される利益を確保するのに十分な、土地の使用から収入を提供するプロジェクトの能力。

4）サイトの物理的適合性-改善の見通し-サイズ、地形、土壌の質、気候、サイトの土木地質学的および水文地質学的特性、既存のゾーニング、環境パラメーターなど。

5）技術的実現可能性と物理的実現可能性-プロジェクトの品質、コスト、タイミングの比率、自然災害の可能性、交通機関の利用可能性、公共施設への接続能力の分析、サイズと形状を考慮に入れるたとえば、サイトは、産業施設の建設のためにサイズが小さい場合があります。

6）立法（法的）許容性 - 土地区画を使用するオプションの現在の法律への準拠。 建設、環境基準、床の制限、特定の場所での一時的な建設禁止の存在、歴史的な都市開発の分野での困難、規制の変更の可能性、ゾーニングの遵守の分析の結果として明らかになりましたルール、地元住民の否定的な気分;

7) 投資のリスクを考慮して、代替ユース ケースの将来の収入を割り引くことによって決定される最大収益 (最大の資産収入とサイトの価値)。

2.6.2. 都市の土地利用効率の評価

都市の土地は特別なカテゴリです。 それらの価値は、都市の大きさとその生産と経済的可能性、工学と社会インフラの開発レベル、地域の自然、環境、その他の要因の影響を受けます。 さらに、このカテゴリーの土地には特殊な法律があります。

同じ要因が、特定のサイトの価値に逆の影響を与える可能性があります。

-交通量が多いことは住宅地にとっては望ましくありませんが、貿易目的でのサイトの価値を高めます。

- 教育機関やショッピングセンターとの相対的な位置、住宅建設のための土地を評価する際に考慮される美的メリットと快適さは、産業開発に向けられた地域の価値に実質的に影響を与えません。 輸送インフラと経済ゾーニングは彼らにとって重要です。

土地区画の比較に使用される主な単位:

- 1ヘクタールあたりの価格 - 農業、工業、または住宅建設の大規模なエリアの場合。

- 1 m2あたりの価格 - 都市のビジネスセンター、オフィス、店舗向け;

- 正面 1 メートルの価格 - 都市の商業用土地の場合。 この場合、ロットのコストは、道路または高速道路に沿った境界の長さに比例し、ロットの標準的な深さがコストのごく一部を占めます。

- ロットあたりの価格 - 住宅、サマー コテージ開発地域の形状とサイズの点で標準的な区画を比較するために使用されます。

- 単位密度あたりの価格 - 建物面積と土地面積の比率など

ほとんどの土地資源は現在、州および地方自治体の所有物です。 実際、市場の状況では、都市の土地は貴重な資源であり、地方予算の安定した収入源として役立つことが示されています。 市当局は、土地税の額、土地の賃貸料率、償還時の土地区画の標準価格を決定するため、土地利用の効率化の問題が関係しています。 土地資産をより効率的に使用するために、つまり、使用から最大の収入をもたらし、全体的な投資環境の改善に貢献するためには、現在の市場状況に焦点を当て、土地市場における市場関係をさらに発展させる必要があります。そして市場の要求。

土地資産がより効率的に使用されるために、つまり、使用から最大の収入をもたらし、全体的な投資環境の改善に貢献するためには、まず第一に、都市の土地の課税、賃貸、償還のプロセスを実施する必要がありますその市場価値に基づいています。 同時に、税負担の公平な分配が達成され、領土の再構築の過程での再建と開発への投資の有効な使用と活性化が促進されます。

市場価値に基づいて土地資源を課金する政策を実施する過程で、次の結果が得られます。

-土地資源の支払いシステムにおける市場関係の適切なシステムの作成と開発。

- 税負担の公平な分配。

-競合するタイプの土地利用間の土地の再分配を刺激する。

-領土を再構築する過程での再建と開発への投資の効果的な使用と活性化を刺激する。

企業による土地区画の償還により、土地を銀行融資の担保として使用し、投資機会を拡大し、余剰土地を売却し、土地賃貸収入を受け取り、固定資産の価値を高め、株式の市場価値を高めることができます。 .

都市の土地の価値については、次の XNUMX つの見方があります。

-都市の一般計画の一部としての領域の機能的ゾーニングの過程にある都市計画者。

- 土地の地籍評価を作成中の鑑定士。

土地の地籍評価と領土の機能的ゾーニングの形成の基礎は、市場価値の包括的な都市計画評価でなければなりません。

2.7。 土地の評価方法

規範的方法は、土地の規範的価格を決定することにあります。 譲渡、土地の所有権の償還、自由基準を超える共通の共同（共有）財産の設立、相続または寄付による譲渡、担保付きのローンの取得、国または公共の必要のために撤回する場合に使用されます。

都市の土地は、建物の密度、地域の威信、周辺の土地利用の性質、生態学的状態、工学的および輸送施設などを考慮して評価されます。土地は、基本的な土地税率に従って区別されたゾーンに分割されますおよび土地の標準価格 (ロシア連邦の法律「土地の支払いについて」) . 土地の標準価格は、土地台帳で固定されています。

土地の標準価格を決定するための根拠: 土地税の税率と倍率、土地税の優遇措置は考慮されていません。

後者がリース権のみを持っている場合、建物と土地プロットからなるオブジェクトを評価する必要があることがよくあります。 この場合、建設のための土地の割り当てのコストは、土地のコストとして考慮することができます。

市場の状況では、必要な情報が入手できる場合は、市場データの分析に基づいた方法を適用することをお勧めします。 07.03.2002 年 568 月 XNUMX 日付けのロシア財産省令第 XNUMX-r 号は、土地区画の市場価値を決定するための方法論的推奨事項を承認しました。 土地の時価の算定には、原則として、売上比較法、配分法、地代還元法、分配法、剰余法、区画分割法が用いられます。

販売比較法は、最も単純で最も効率的な評価方法であり、実際に空き地と想定されている空き地の両方を評価するために使用できます。 類似品の販売価格をパーセンテージで調整することにより、土地区画の特定の価格を決定できます。 土地区画との取引の価格に関する情報がない場合は、供給（需要）価格の使用が許可されます。

土地区画の比較の共通要素: 所有権、資金調達条件、特別な販売条件、市場条件 (時間の経過に伴う変化)、場所 (都市や道路からの距離、環境特性)、ゾーニング条件、物理的特性 (サイズ、形状、深さ)プロット、角度位置、土壌タイプ、地形)、利用可能なユーティリティ、経済的特性、最良かつ最も効率的な使用。 土地を評価するときは、複数の比較単位を使用して、各単位の価格を調整し、最終的に値の範囲を定義する複数の値にすることができます。 都市の土地は特別なカテゴリーであり、その価値は都市の大きさとその生産と経済的可能性、工学と社会インフラの開発レベル、地域の自然、環境、その他の要因に影響されます。

この方法は、開発された情報公開競争市場でのみ十分に正確な結果をもたらします。 ロシアの土地市場はこれらの要件を満たしていないため、類似区画の販売取引に関する情報に基づいて土地区画のコストを決定することはできません。 したがって、すべてのサイト評価方法を適用するには、評価のために入手可能なすべての情報を収集する必要があります。

地代還元法は、土地の賃貸料率に関する十分な情報があれば、土地の賃貸料としての将来の収入の現在価値として、これらの土地の価値を決定することができるという事実に基づいています。プロットが評価されています。 この方法の枠組みの中で、土地賃貸料の額は、土地市場で一般的な条件下での土地区画のリースからの収入として計算できます。 通常の収入の流れとして、地代は、市場分析から決定された土地の資本化率で割ることにより、価値に資本化することができます。 資本化の初期データは、リースされた土地の販売と賃貸価格の比較から取得されます。

受け取った賃貸料に基づいて、土地の市場価値は、通常は直接資本化法を使用して、収入アプローチを使用して決定されます。 土地区画のコストを計算するための式は次のとおりです。

ここで、VL は土地区画のコストです。

IL - 土地所有からの収入、

RL: - 土地の資本化率。

資本化率は、同様の土地区画の土地賃貸料の額を販売価格で割るか、評価された土地区画への資本の投資に関連するリスク プレミアムの量によって資本の無リスク収益率を増加させることによって決定されます。

土地区画の賃貸料の価値に影響を与える主な要因は、場所の特性、サイズ、形状、周囲の土地利用の種類、輸送のアクセス可能性、エンジニアリング機器です。

しかし、ロシアでは主に国や自治体の資金による土地の賃貸が行われており、賃料の額は土地の標準価格に基づいて計算されるため、市場価格とは異なります。 現在、土地を時価で賃貸する試みが行われているが、地代還元法の実用化結果の客観性について語るのは時期尚早である。

分配方法（相関、相関、割り当ての方法）-土地のコストと不動産複合施設の改善の既知の比率に基づいた土地区画のコスト要素の決定。 この方法は、貢献の原則と、各タイプの資産について、土地と建物の価値の間に通常の比率があるという主張に基づいています。 この比率は、新しい建物で最も信頼性が高く、最良かつ最も効率的な使用の選択肢に近いものです。 建物が古ければ古いほど、総資産価値に対する地価の比率は大きくなります。

この方法を適用するには、特定の市場における特定のタイプの不動産の土地とすべての資産の価値の比率に関する信頼できる統計データが必要です。 ただし、信頼性が低いため、先進国でもほとんど使用されていません。 この方法の適用は、土地区画の販売に関する情報が不十分な状況で正当化されます。 得られた値は指標と見なされます。

配賦（抽出）法は、類似の不動産物件の取引価格に関する情報がある場合に、宅地を評価するために使用されます。 土地の改良は、その最も効率的な使用に対応します。 このメソッドには、次の一連のアクションが含まれます。

-オブジェクトの比較の要素の定義。

- 評価対象からの各類似体の違いの決定;

- 各比較要素の計算と調整。

- 類似物の調整価格の合理的な一般化による、評価された土地プロットを含む単一の不動産オブジェクトの市場価値の計算;

- 評価された土地区画の改善の交換費用または再現費用の計算;

- 評価された土地区画を含む単一の不動産オブジェクトの市場価値から、土地区画の再構築の費用または改善の再現費用を差し引くことによる、評価された土地区画の市場価値の計算。

選択方法は、区画の合計価格に対する改善の寄与が小さい場合に使用されます。郊外の区画の評価に推奨されます (改善の寄与が小さく、かなり簡単に判断できる場合)。データがない場合に使用されます。近隣の土地の売却について。

この方法は、初期情報の特性と目的の値を取得するためのモデルを考慮して、パッシブ市場（空き地の売却に関するデータはありません）で最も効果的です。 一般的な土地区画のコストは、次の式によって決定されます。

どこで Cz, - 土地の費用,

C - オブジェクトのコスト

Su - 改善のコスト。

残余法は、物的構成銘柄の投資グループ手法に基づいています。 この方法は、収入を生み出す改善で評価されている土地プロットを構築する可能性がある場合、構築されたプロットと非構築されたプロットの評価に適用されます。 土地の価値は、土地に関連する収入の一部を資産化した結果として決定されます。

土地の価値を判断するには、建物の価値、不動産全体の純営業利益、土地と建物の資本化率を知る必要があります。

土地の残差法の主な手順は次のとおりです。

1) 不動産全体の純営業利益は、市場賃料と推定営業費用に基づいて決定されます。

2) 構造物 (建物) に関連する純営業利益が決定されます。

3) 土地区画に起因する正味営業利益は、土地の資産化率を通じて価値指標に資産化されます。

経済の安定性が不十分な状況で所得を予測することは困難です。

土地の区画分けに適した土地の査定には、パーセリング法（開発法）が用いられます。 次の手順で構成されます。

- 個々のプロットのサイズと数の決定;

- 比較可能な販売比較方法を使用した開発地域のコストの計算。

- コストと開発スケジュール、推定販売期間、および合理的な事業利益の計算。

- 個々の区画の開発と販売が完了した後の不動産の売却による純収入を決定するために、区画の推定総販売価格からすべての開発費用と事業利益を差し引く。

-予想される開発および販売の期間に関連するリスクを反映する割引率の選択。

土地開発費用には通常、次のものが含まれます。

- サイトの内訳、片付け、および計画のための費用。

- 道路、歩道、エンジニアリング ネットワーク、排水路の建設費用。

- 税金、保険、エンジニアの料金。

- マーケティング費用;

- 請負業者の利益および間接費など

一般に、土地区画の市場価値のモデリングは、特定の区画を占有する権利をめぐるさまざまな「合理的な」土地利用者の競争において動的均衡を達成するという仮定の下で実行されます。 供給が限られているシミュレートされた土地市場での有効な需要と供給のバランスが取れている場合、既存の開発を考慮して無料でサイトを最も効率的に使用する問題が決定されます。 さまざまな種類の土地利用に対する潜在的な賃貸収入のモデル化は、場所の賃貸効果の形成パターンと一般的な価格 (販売とリース) に基づいています。 市の道路および道路網の正面に沿って位置するサイトと四半期内の領域に位置するサイトのコスト指標に大きな違いがあることを考えると、これらのサイトは評価中に必須の分割の対象となります。 最も効率的な使用の原則の実装は、市場のさまざまな機能セグメント間の不動産の使用をめぐる競争の状況で行われます。その結果、各サイトで一連の土地利用者が形成されます。

2.8。 不動産鑑定評価書

鑑定レポートは、鑑定プロセスの過程を反映し、鑑定士が使用した初期データ、その分析、結論、および最終的な価値を含む、明確かつアクセス可能な方法で、職業倫理のすべての要件を満たす書面による文書です。 評価レポートの付録には、レポートの主要セクションに含まれていないすべての写真、スケッチ、地図が含まれています。 付録に用語集が含まれている場合があります。

レポートでは、制限条件に加えて、仮定が示される場合があります-鑑定士が専門家の意見に基づいて評価プロセス中に行ったステートメントですが、実際のデータではサポートされていません。

評価レポートの内容に関する基本的な要件と、不動産の評価に関するケース スタディを検討してください。

鑑定対象物の鑑定評価書は、書面にて作成し、適時にお客様に引き渡さなければなりません。 レポートは、曖昧または誤解を招くものであってはなりません。 市場価値が決定されるのではなく、他の種類の価値が決定される場合、評価の結果を確立するための基準、および評価対象の市場価値を決定する可能性からの逸脱の理由を示さなければなりません。

アートによると。 「ロシア連邦における評価活動について」法第 11 条によると、評価レポートには次のように記載されています。

- レポートの編集日とシリアル番号。

- 鑑定人が鑑定の対象を評価するための根拠;

- 鑑定人の法的住所、およびこの種の不動産の鑑定活動を行うために鑑定人に発行されたライセンスに関する情報。

- 評価対象の正確な説明、および法人が所有する評価対象に関連する、法人の詳細とこの評価対象の帳簿価額。

- 評価対象の適切なタイプの価値を決定するための評価基準、この評価対象の評価にそれらを使用する根拠、評価対象の評価に使用されるデータのリスト、およびそれらの受領元を示す評価対象の評価中に行われた仮定として;

- 評価対象の価値とその最終価値を決定する順序、および得られた結果の適用の制限と限界。

- 鑑定対象の価値の決定日;

- 評価者が使用し、評価対象の量的および質的特性を確立する文書のリスト。

レポートには、鑑定人の意見では、特定の鑑定対象の価値を計算するために彼が使用した方法を完全に反映するために非常に重要である他の情報も含まれる場合があります。

レポートは、鑑定士によって個人的に署名され、シールで証明されています。

報告書に記載された鑑定対象物の時価その他の価値の信頼性について紛争が生じた場合、当該紛争は裁判所の審理の対象となります。

評価レポートの構成

送付状。

1. 一般情報。

1.1。 基本的な事実と結論。

1.2。 評価の目的。

1.3。 評価された権利。

1.4。 評価品質証明書。

1.5。 鑑定士資格。

1.6。 行われた仮定と制限条件。

2. 使用される用語と評価プロセス。

3. 評価対象とその環境の分析。

3.1. 土地の説明。

3.2. 改良の説明。

3.3. 地域の一般的な特徴。

3.4。 都市の不動産市場の分析。

4. 評価対象の最適かつ最も効率的な使用方法の分析 (NNEI)。

4.1. 土地区画の NNEI 解析は無料です。

4.2. 既存の改善を伴う土地区画の NNEI 分析。

5.評価対象の価値の決定。

5.1. 土地の価値を決める。

5.2. 改善費用の決定：

- コストのかかるアプローチ

-比較アプローチ、

- 所得アプローチ。

6.結果を調整して最終的なコスト見積もりを作成します。

3. 所得資本に基づく投下資本の価値の決定

不動産投資の資金調達の実現可能性を分析するには、金融数学のいくつかの要素と、この章で説明する不動産収入を現在価値に変換するためのモデルを知る必要があります。

この方法の使用には投資所得フローの最も詳細な分析が含まれるため、収益率による所得の資本化の分析にさらに注意が払われます。キャッシュフローの変化の性質が考慮され、決定投資家は順次分析されます。

3.1. 直接資本化

主な資本化方法には、直接還元法と資本収益率に基づく所得還元法があります。

それぞれのケースでの資本化方法の選択は、次の要因の影響を受けます。

- プロパティのタイプ;

- オブジェクトの有効年齢と経済的寿命;

- 情報の信頼性と広範さ;

- 査定対象からの収入の特徴（金額、受け取り期間、変化率）。

最も一般的に使用される大文字化方法は次のとおりです。

- 直接資本化。純年間収入を資本化率で割ることによってオブジェクトのコストが決定される場合。

-潜在的または実際の収入の値と総賃貸料乗数を考慮した、資産の評価に基づく総賃貸料法;

- キャッシュフローの割引方法 - 資産の使用に関連するリスクの程度を考慮しながら、キャッシュフローが不均一に受け取られる場合、オブジェクトの評価は任意に変化します。

- 残余法 - 所得生成の個々の要因の影響を考慮した資産評価 (残余法と組み合わせて、直接資本化および収益率での所得の資本化の両方の方法を使用できます)。

- 住宅ローン投資分析の方法 - 自己資本および借入資本のコストの会計処理に基づく資産評価。

資本化の特定の方法の選択は、期待される収入の性質と質によって決まります。

ロシアの経済的および政治的不安定の現在の状況では、信頼できる予測を行うことが困難であるため、収益率による資本化のようなキャッシュフローの徹底的な分析を必要としない直接還元法が広く使用されています。

直接資本化とは、安定した使用条件、一定の収入、初期投資の不在を維持しながら、同時に資本の収益と資本に対する収入を考慮して、資産を評価することです。

還元利回りは通常、評価対象の類似物に関する市場情報の分析に基づいて、純年収を類似物の販売価格で割ることにより計算されます。

前の章で考察した、所得アプローチの基本式

直接大文字の場合、通常は次の形式で適用されます。

ここで、PV はプロパティの現在の値です。

NOI - 評価日後の最初の XNUMX 年間の予想純営業利益、

R₀ - 総資本化率。

数年間の収入を平均して得られる1年間の正規化された純営業利益は、NOIとして使用できます。

資本化率 Dd は、資産に投資された資金がさらされるリスクを反映しています。 資本化率の計算方法は、評価対象が機能する特定の条件に応じて選択されます。比較対象のサンプルに基づく収益と取引価格に関する情報、資金調達取引の情報源と条件、資金調達に関する正確な予測の可能性。予測期間の終了時のオブジェクトの値。

総賃貸乗数 - 特定のタイプの不動産の潜在的または実際の総収入に対する市場価格の平均統計比率 - を使用して、直接資本化が可能です。

総賃料乗数（RM）

直接還元法を適用するための主な条件:

- 収入の受け取り期間は無限になる傾向があります。

- 収入額は一定です。

- 施設の使用条件が安定している。

- 初期投資は考慮されていません。

- 資本収益と資本収益は同時に考慮されます。

直接還元については、鑑定対象類似体の収益と販売価格の関係を分析して得られた総還元利回りで、典型的な業務純益を除して不動産の価値を求めるモデルを採用しています。 以下は、直接資本化モデルの例です。

直接資本化法の利点:

- 計算の単純さ;

- 少数の仮定;

- 市場の状態の反映;

・リスクの少ない安定稼働物件（ワンテナント・長期賃貸物件）で好成績を収める。

メソッドの適用が十分に単純であることに加えて、市場分析の複雑さと、比較対象間の違いを調整する必要性を考慮する必要があります。 市場取引に関する情報がない場合、オブジェクトが建設中または再建中の場合、またはオブジェクトが重大な損傷を受けている場合は、この方法を適用しないでください。

資産化率は、不動産からの将来の収入を現在の価値に換算する際に適用されます。

還元利回りの算出方法は、売上高比較法、負債カバー率法、投資集団法、総収入実績比法、残高法によります。

売上高比較法は、全体の還元率を決定するための主な方法です。 評価されたオブジェクトの資本化率を決定するとき、最初に次の式を使用して、売却された各類似体の資本化率が計算されます。

ここで、SPi は i-analog の販売価格です。

そして、数理統計の手法を考慮し、各売上高と評価対象との類似度を反映した重み係数xiを用いて、総還元利回りを選定します。

Ri として、同程度のリスクを持つオルタナティブ投資の還元率を使用できます。x は 1 回目の投資の重み付け係数です。

評価対象の分析された類似物は、次のような同様の特性を持っている必要があります：残りの経済的寿命、運用コストのレベル、復帰価値と損失要因、リスク、土地と建物の比率、売却日、方法最善かつ最も効率的な使用、資金調達条件、管理の質のレベル。 さらに、オブジェクトの配置と装飾は基本的に異なるべきではありません。

デット・カバレッジ・レシオ法は、負債資本を不動産投資の資金調達に使用する場合に適用されます。

DCR デット・カバレッジ・レシオは次のように計算されます。

ここで、DSは年間債務返済です。

総資本化率は、式によって決定されます

どこで Rm - 総資本化率; m - 借りた資金のシェア:

ここで、Vmは借り入れた資金のコスト、またはローンの金額です。

V - オブジェクトのコスト;

Rm-借りた資金の還元利回り：

デット・カバレッジ・レシオの計算のためのデータは容易に入手できますが、この方法は、市場データが十分に信頼できない場合に、資本化率の目安となる値を提供します。 したがって、カバレッジレシオ法は修正法としてのみ使用されます。

不動産の購入に借入金が伴う場合は、投資グループ方式が使用されます。 同時に、資本化率は、財務要素と物理要素の両方に関連して計算できます。

金融要素の投資グループ法。 資本化率は、資本と借入資本の両方の利益を考慮した加重平均です。

ここで、Rm は資本の資本化率であり、比較可能なオブジェクトのデータから、税引前利益の値を自己投資資本の値で割ることによって決定されます。 Re, - 借入資金の資本化率。

物理的構成要素の投資グループ方式。 還元利回りは次の式で決定されます

ここで、Lは総資産価値に占める地価の割合です。 Rl-土地の還元利回り。

Rh - 改善のための資本化率。

土地の資産化率は、土地の価値に対する土地に帰属する所得の割合として計算されます。 改善の資本化率は、改善の費用に対する改善に起因する収入の割合によって決定されます。

営業費用と実際の総収入額に関するデータがある場合は、実際の総収入の係数の方法が適用されます。

ここで、OER は営業経費率です。 EGIM は実際の総所得比率です。

直接資本化では、総所得比率と残余技術を使用して、オブジェクトの価値を計算できます。

総所得比率の適用。 営業費用が利用できない場合は、総収入の数値が使用され、次の適切な係数が掛けられます。

- GRM - 期間が XNUMX か月の場合、総賃料係数。

- GIM - 期間が XNUMX 年に等しい場合の総所得比率。

これらの係数は、オブジェクトの収入と販売価格の比率によって決定され、資本化率の逆数です。

この場合のプロパティの値は、次のように決定されます。

または

どこで PGI - 潜在的な総収入;

PGIMは、評価対象の類似体に関するデータに従って計算された潜在的な総収入の係数です。

EGI - 実際の総収入; EGIM - 実際の総収入の係数:

SP は、評価されたオブジェクトの類似物の販売価格です。

残差法は、評価対象のXNUMXつの成分の値がわかっている場合に使用されます。 土地と建物、エクイティとデットキャピタルには残りの方法があります。

残差法の適用順序:

- 既知の値を持つコンポーネントに該当する年収の一部の計算。

- 未知の値を持つコンポーネントに該当する年収の一部の計算。

-未知のコンポーネントのコストの計算。

- そのコンポーネントの値を追加することによるプロパティの値の決定。

土地の価値が分かっている場合は、建物の残余法を検討してください。 計算は、次の式を使用して上記の順序に従って実行されます。

ここで、IL は土地に帰属する年収です。 VL - 地価; RL - 土地の資本化率。

どこで Jh、 - 建物に起因する年間収入; J0 は、不動産が生み出す年間総収入です。

ここで、Vnは建物のコストです。 Rn-建物の還元利回り。

ここで、V はプロパティの値です。

同様に適用します。

- 土地の残余法 - 建物のコストが十分に正確に決定できる場合。

-エクイティのバランス方法-住宅ローンの期間と年間の債務返済額を決定できる場合。

- 借入資本の残余法 - 自己資本のコストがわかっている場合。

一般に、直接還元の計算には、比較可能な売上データが必要です。 収益率による収入の資本化は、市場データにあまり依存しませんが、この方法は、そのような不動産の潜在的な購入者の実際の期待と好みを反映する必要があります。

3.2. 収益率での所得の資産化

3.2.1。 キャッシュフロー割引

収益率で収入を資本化する場合、収入の流れは直接資本化よりも詳細に考慮され、キャッシュフローの変化の性質が考慮され、投資家の決定が一貫して分析され、より複雑な計算モデルが適用されます。

収益率に応じた収入の資本化の主な方法：

- 各計画年度の収入フローの詳細な分析を含む、割引キャッシュ フロー法。

- 計算モデルによる資本化の方法。これは、その変化の傾向を考慮して、初年度の収入を資本化することから成ります。

キャッシュフローを割り引く方法は、オブジェクトの使用に関連するリスクの程度を考慮して、任意に変化する不均一な流入キャッシュフローを持つプロパティの評価です。 この場合、資産の価値は、期間の収入の流れと、年末に売却できる資産の予測される将来の価値のそれぞれを個別に割り引くことによって、将来の収入の現在価値の合計として決定されます。保有期間。 これらの計算では、割引率が使用されます。これは、収益率または収益率と呼ばれる、資本に対する対応する収益率です。

キャッシュフローは、資産の使用から生じるキャッシュフローです。

この方法では、キャッシュフローの現在価値を考慮に入れることができます。これは、任意に変化し、さまざまなレベルのリスクを持つ可能性があります。 割引キャッシュフロー法の一般モデル

ここで、PV は現在の価値、n は期間の数です。 Jn - n期の収入; Y - 割引率。

簡単に言えば、このモデルは次のように表すことができます

または

ここで、PV は保有期間の終了時 (復帰) におけるオブジェクトの再販価格です。 n - 所有期間; i - 予測期間の年; FV (n,Y) - 割引率 Y での n 期間の単位あたりの現在のコスト (複利の XNUMX 番目の関数)。

つまり、割引キャッシュフロー法による不動産の現在価値は、保有および返還の各期間の収益の現在価値の合計として決定されます。

復帰 - 保有期間の終了時のオブジェクトの売却による収入。

割引率は、投資収益率とも呼ばれます。 投資の効率性を特徴付け、総収入（投資による収入と資産の価値の変化による収入）を考慮し、初期投資と実現された経済効果を時間とリスク要因に合わせます。 営業純営業利益が分析される場合、収益率および利率または土地および構造物の率を考慮した割引率が適用されます。 投資家が資本に対して受け取るリターンが分析される場合、資本収益率が適用されます。

不動産市場の現状と動向を徹底的に分析し、収益の流れを予測します。 この場合、再建または近代化の推定費用は、関連する期間の収入の流れから差し引かれるべきです。

割引率の選択は、同等レベルのリスクを持つ利用可能な代替投資オプションの分析に基づいています。つまり、資本の機会費用が分析されます。 この方法では、投資期間全体の収入と資本の指標の会計と分析が必要です。

ロシアの鑑定士の間では、オブジェクトの所有期間を3〜5年の範囲で見積もるのが一般的です。

割引キャッシュ フロー法の利点:

- 市場のダイナミクスを考慮します。

- 不安定な市場に適用できます。

- 収入と支出の不均一な構造を考慮に入れます。

- 建設中または再建中の施設に適用されます。

ただし、この方法を適用するのは非常に難しく、予測に誤差が生じる可能性が高く、予測された収入を現在の値に変換する過程で不正確さが増します。

3.2.2. 回帰によるキャッシュフローの予測

計画期間外に受け取ると予想される収益は、計画期間の最終年度におけるオブジェクトの転売 (返品) による収入として考慮されます。

復帰によるキャッシュフローを予測する主な方法：

- 所有期間にわたるオブジェクトの価値の変化、一般的な不動産市場の状態におけるこの期間中の変化、特に同様のオブジェクトの市場、再販に関する仮定に基づいて、将来の販売価格を設定する -投資プロジェクトが完了した年の翌年の収入の資産計上:

ここで、Vn - n 年におけるオブジェクトの転売による収益。 DATSFn - n 年における税引後の割引キャッシュ フロー。 Ro - 総資本化率。

不動産の価値が下落した場合は、資本の返還を考慮に入れる必要があります。 資産の収入の流れが定期的に変動する場合は、還元利回りの調整係数を適用する必要があります。

3.2.3. 割引率の決定

割引キャッシュ フロー法は、市場の状態と期待を反映する割引率を使用して、不動産所有からランダムに変化する将来の収入の現在価値に基づいています。

割引率とは、ある時点でのキャッシュフローの値を再計算する際に使用される複利の率です。 割引率の選択は、同等レベルのリスク (資本の機会費用) を持つ利用可能な代替投資オプションの分析に基づいています。

割引率を決定するためのいくつかの方法を検討してください。

合計方法。 この方法は、利用可能な代替投資のリターンとリスクを比較することに基づいています。 割引率は、投資プロジェクトに固有の追加のリスクを反映して、他の投資商品と比較してリスクがないと見なされる投資収益率にパーセンテージ コンポーネント (プレミアム) を追加した結果として計算されます。

この方法では、不動産投資に最も関連する主なリスクを考慮に入れます。

- 投資対象の流動性リスク。

- 投資管理リスク - 投資管理のレベルが低下する可能性があり、これが物件の価値の低下につながります。

-不動産市場のリスク-需要と供給の比率の変化が対象からの収入のレベルに影響を与える可能性。

- 資本市場リスク - 収益率と金利の変化が不動産の価値の変化につながる可能性。

- インフレリスク - 不動産の価値と賃貸料の水準が上昇する傾向があるため、不動産への投資に対するこのリスクの程度は小さいです。

- 金融リスク - デット ファイナンスを使用する場合に考慮され、金融レバレッジのマイナスの変化の可能性を反映します。

- 立法リスク - 法律の変更の可能性による不動産の価値の減少の可能性。

- 環境リスク - 不利な環境要因の出現による不動産からの収入の減少の可能性を反映しています。

市場分析方法。 この方法は市場データの分析に基づいており、十分な情報があれば、典型的な売り手と買い手の意見、リスク、立地の特徴、収入の特徴。

投資家の意見や好みは、実際の取引の調査や分析を通じて考慮されます。 割引率は、同等の物件の最終的な収益率として定義されています。 最終的な収益率を特定するために、内部収益率IRRの概念が使用されます。これは、投資プロジェクトの開発中のすべての現金受領の現在価値が投資の現在価値と等しくなる割引率です。

オルタナティブ投資を比較する方法。 この場合、同様のレベルのリスクを持つ投資プロジェクトは、同様の割引率を持つべきであると想定されます。 同程度のリスクを持つプロジェクトの割引率は、資本の機会費用と呼ばれます。 投資家は、同様のリスクを伴うプロジェクトに投資しないことで、そのような利益を失います。

不動産への投資の比較対象として、担保付きの商業ローンの利率、一部の有価証券の収益率が選択されています。 貸し手のリスクの程度は株式投資家よりも低いので、不動産への投資収益率はローンの金利よりも高くなければなりません。

投資グループ（投資の組み合わせ）の方法。 この方法は、総投資における負債の割合と資本の割合、およびこれらの各コンポーネントの必要な収益率を決定することに基づいています。

金利と所得率は、投資プロジェクトの資金調達の過程で投資された借入金と自己資金の割合と相関しており、総割引率は金融要素を加重平均として考慮して決定されます。

ここで、Y0 は一般割引率です。 Ym - 借入資金の割引率。 そう、自己資金のためです。

この方法は、不動産への投資のための借入資本の魅力が典型的であり、信用率の平均市場条件と投資家の自己資本利益率の平均市場価値がわかっている場合に適用できます。

3.2.4. 計算モデルによる資本化

計算モデルの資本化方法は、一般的な資本化率を使用した収入の流れの変化の分析に基づいています。

総還元利回りは、収益率の市場価値、選択された資本増強モデル、資金調達条件、所得変動率、およびオブジェクトの価値を考慮して計算されます。 還元利回りの主な要素は、割引率と所得率です。 欧米の方法では、税務上の不動産鑑定の場合、実効税率を考慮に入れる必要があります。

割引率は、投下資本に対する必要な収益率であり、各期間に得られる収入の現在価値と資本コストの比率です。 不動産のコストは高く、その取得、投資プロジェクトの実施のために、借りた資本を引き付ける必要があります。 この状況に応じて、割引率には次の要素が含まれます。

a) 金利 - 借入資本の必要な収益率;

b) 収益率 - 要求される自己資本収益率。

回収率は、資産の耐用年数にわたる投資資本の収益率を反映しています。 回収率は、多くの場合、投資収益率と呼ばれます。 投資期間中に費やされる投資の一部にのみ適用されます。 土地は消費されないため、土地の再取得率は考慮されていません。

実効税率は、不動産の市場価格のパーセンテージとして表される固定資産税率です。 税務上の不動産鑑定評価の場合のみ、還元利回りに含めてください。 この場合、固定資産税は営業費用に含まれていないため、その金額はまだわかりません。

ほとんどの場合、資本化率のすべての要素の中で最大のものは割引率です。 したがって、資本化率は、多額の投資管理コスト (銀行口座への預金など) を必要としないリスクのない流動的な資本投資の収益率を特定することによって決定され始めます。 これは、時間の経過とともに減価償却費を補う最低レートです。 次に、リスク、流動性、投資管理の調整を追加します。 これらの要素が割引率 (収益率と金利) を構成します。

投資家は、資本収益率に加えて、投資資本収益率を考慮に入れます。 そのため、割引率に交換率が加算されます。

資本のリターン - 収入または転売による初期投資のリターン。 資本のリターンを説明するために、回収率が適用されます。

償還 - 投資期間中に投資を返すために必要な定期収入の額。 年間の回収率は、所有が永続的でない場合、オブジェクトからの収入の変化率、その受領期間、オブジェクトの将来の転売による収入によって異なります。

永久保有による安定した収入が見込め、収益不動産の固定資本の価値が変わらないと予想される場合は、投資回収率を考慮する必要はなく、還元利回りは割引率。

お金の減価償却に加えて、資産価値の減少は主に XNUMX つの理由で発生する可能性があります。

1) 市場における需要と供給の比率の変化により、一方ではリスク率が上昇しますが、他方では、不動産の価値が上昇する場合、リスク率は低下しなければなりません。期待される;

2) 資産によって蓄積された減価償却費のため、その結果、資本化率の補償を考慮する必要があります。

対象期間中に対象物の価値に変化があった場合、資産化率は XNUMX つの係数の合計として決定されます: 収益率と元本金額の償還率。 不動産に投資された資本の価値が減少する可能性がある場合、資本の一部またはすべてを現在の収入の流れから回収する必要があります。

回収率、または投資収益率は、投資期間中に費やされる投資の割合にのみ適用されます (土地区画の場合、土地は消費されないため、考慮されません)。 回収率は、保有期間中の投資収益率のために毎年受け取る必要がある金額を決定するために必要です。 インフレの影響はリスク率 (割引率の構成要素) に反映され、回収率は売却価格に対する不動産の減価償却の影響を反映します。

払い戻し方法の選択は、収入の受け取りの性質によって異なります。 収入の流れの受け取りの主な形態:

1) 対象物の所有権の条件を制限することなく、一様に定期的に収入を受け取ること。

2) 限られた期間の均一な定期的な収入。その後、オブジェクトの転売が計画されます。

3) 期間中の定期的な収入の減少。これは、リース期間の終了または耐用年数の満了によるオブジェクトの完全な減価償却によって制限されます。

4）予測期間中に収入の流れを増やす。

5) オブジェクトの将来の転売による収入の流れの XNUMX 回限りの受領。

上記の収入の流れの受け取り形態に加えて、それらの組み合わせがあるかもしれません。 たとえば、収益源の増加または減少と、将来の資産の転売との組み合わせです。

資本コストを回収するための主なオプション：等分での資本の返還、無限の収入の流れのモデル、インウッド法、ホスコルド法。

均等配分による補償の方法は、設備投資の償還が資産の存続期間中、均等配分で毎年発生するという事実に基づいています。 償還率は、残存耐用年数の逆数として計算されます。 この方法の使用は、著しい損耗のある多機能不動産、住宅用不動産、オフィスで正当化されます。

例. 建物の余命は25年です。 その場合、償還率は 4% になります。

つまり、資産の耐用年数の残りの 25 年間は、年間の資本回収額は資産価値の 4% でなければなりません。

この方法は、特に、不動産の減価償却の増加、短期リース、テナントの不安定な財政状態により、純営業利益の着実な減少が予想される場合に適用できます。

所得モデルの無限の流れは、次の XNUMX つのケースに適用されます。

1) 無限の収入源がある。

2) 収入の流れは有限であるが、オブジェクトの販売価格は初期投資に等しい。 つまり、資産の価値は変化せず、収益は割引率に等しい資産化率で資産化できます。

投資プロジェクトの終了時に、資産の価値が全体的または部分的に下落した場合、当初の資本は収入の流れから戻すことができます。

インウッド法では、投資収益率での代替ファンドからの資本収益率を想定しています。 回復基金の要因は、初期投資の完全な収益に対応するキャッシュ フローを生成します。

全体の資本化率には、資本収益率 (R0) と、初期投資の完全な収益に対応する回収資金を生成する回収資金係数 (SFF) を含める必要があります。 資産が完全に減価償却された場合の総資本化率を計算するための基本的な式は次のとおりです。

インウッド方式の特徴は、補償基金の形成が投資収益率で行われることです。

ホスコルド法は、収入が均等に流れている場合に適用されます。この場合、償還額は毎年受け取り、無リスク金利に等しい利子で当座預金口座に入金されます。 この方法は、投資家が元の投資と同じレートで再投資するための利用可能なオプションを持っていないことを前提としています。 この場合、資金のリターンを確保するために、投資家は補償基金を形成し、可能な限り低いレート、つまりリスクのないレートで再投資します。

投資収益率を使用するインウッド法とは異なり、資本回収の基礎として無リスク金利を使用するホスコルド法は、はるかに使用頻度が低くなります。

3.2.5. 一律変動所得の資本化

オブジェクトからの収入が定期的に変化する場合は、還元利回りを調整する必要があります。

ここで、R は収益源の変化を除いた資本化率です。 R* - 収入の流れの変化に合わせて調整された資本化率; Kk - 補正係数。

所得が増えれば還元率は下がり、所得が減れば還元率は上がります。

3.3. 住宅ローン投資分析

住宅ローンの投資分析は、資産の価値を自己資本と借入資本の合計として決定することです。 これは、不動産のコストではなく、資本のコストを支払うという投資家の意見を考慮に入れています。 ローンは、取引を完了するために必要な投資資金を増やす手段と見なされます。 エクイティのコストは、通常の収入からエクイティ投資家へのキャッシュフローを割り引くことによって計算され、借り入れのコストは、債務返済の支払いを割り引くことによって計算されます。

物件の現在価値は、割引率やキャッシュフローの特性によって決まります。 つまり、現在価値は、プロジェクトの寿命、自己資本と負債資本の比率、不動産の経済的特徴、および対応する割引率によって異なります。

不動産の価値を計算するための住宅ローン投資分析の一般的なアルゴリズムを考えてみましょう。その購入は借入資本で賄われます。したがって、定期的な収入と復帰によるキャッシュフローは、資本と借入資本の利益に分配されます。 .

1ステップ。 通常の収入の流れの現在価値を決定する:

- 予測期間の収益と費用に関するレポートが作成されますが、債務の返済額は、ローンの特性に基づいて計算されます - 金利、完全な償却期間と返済条件、ローンの規模とローンを返済するための支払いの頻度。

- 自己資金のキャッシュフローが決定されます。

- 投下資本の収益率が計算されます。

- 計算された株主資本利益率に基づいて、税引前の通常のキャッシュ フローの現在価値が決定されます。

2ステップ。 復帰収入の現在価値からローンの未払い残高を差し引いた決定:

-復帰による収入が決定されます。

- オブジェクトの所有期間の終了時の負債の残高は、返還による収入から差し引かれます。

- ステージ 1 で計算された株主資本利益率に従って、このキャッシュ フローの現在価値が決定されます。

3ステップ。 分析されたキャッシュ フローの現在の値を合計することによって、プロパティの値を決定します。

数学的には、資産の価値の定義は式として表すことができます

ここで、NOI - プロジェクトの n 年の純営業利益。 DS - プロジェクトの n 年間の債務返済額。

TG - 販売費を除く返還額;

UM - プロジェクト期間終了時のローンの未払い残高 n; i - 株主資本利益率; M - ローンの初期金額または負債の元本金額の現在の残高。

この式は、次の場合に方程式として適用できます。

- 資産の返還額を予測することが困難であるが、初期費用との関係でその変化の傾向を判断することが可能である場合、計算では、初期費用のシェアとして表される返還価値を使用することができます;

-問題の状態がローンの金額を指定せず、ローンのシェアのみを指定している場合。

投資プロジェクトの有効性に関する主な基準を検討してください。

正味現在価値 - お金の現在価値を考慮して、コストに対するプロジェクトからの利益の超過を測定する尺度

ここで、NPV は投資プロジェクトの正味現在価値です。 共同 - 初期投資; Сi - 期間 t のキャッシュフロー; i, - 期間 t の割引率。

正の NPV は、プロジェクトからの現金収入がその実施コストを上回っていることを意味します。

正味現在価値ルールを適用する手順:

- 予想される所有期間全体におけるプロジェクトからのキャッシュ フローの予測。これには、この期間の終了時の転売による収入が含まれます。

-金融市場における代替資本コストの決定。

- 資本の機会費用に対応する率で割り引いて初期投資額を差し引くことにより、プロジェクトからのキャッシュフローの現在価値を決定する。

- いくつかのオプションから最大の NPV 値を持つプロジェクトの選択。

NPV が大きいほど、投資家は投資資本から受け取る収入が大きくなります。

投資判断を下すための基本的なルールを考えてみましょう。

1) NPV 値が正の場合、プロジェクトは投資されるべきです。 考慮された効率基準 (NPV) は、時間の経過に伴う貨幣価値の変化を考慮に入れることを可能にし、予測されるキャッシュ フローと代替資本コストのみに依存します。 いくつかの投資プロジェクトの正味現在価値は、今日のお金で表されるため、正しく比較して追加することができます。

2) NPV の計算に使用される割引率は、資本の機会費用によって決定されます。つまり、プロジェクトの収益性は、等しいリスクでお金を投資するときに考慮されます。 実際には、プロジェクトの収益性は、代替リスクのあるプロジェクトの収益性よりも高くなる場合があります。 したがって、収益率が資本の機会費用よりも高い場合、プロジェクトは投資されるべきです。

XNUMXつ以上の期間にキャッシュフローがある場合、投資決定を行うために考慮されるルールが競合する可能性があります。

回収期間は、プロジェクトからのキャッシュフローの額が初期投資額と等しくなるまでに必要な時間です。 この投資パフォーマンス メーターは、投資資本の完全な収益がいつ発生するかを知りたい投資家によって使用されます。

デメリット: 回収期間後の支払いは考慮されません。

4.不動産への投資と資金調達のプロセスの管理

不動産の独自性には、各投資対象の財務、法律、技術面を注意深く検討する必要があります。 さらに、投資の収益性は、不動産管理の質に依存することが重要です。

4.1。 投資プロジェクトの有効性の基準

投資プロジェクトを分析する際、不動産の投資価値は、その市場価値を考慮して分析されます。

投資の有効性の評価は、次の情報を考慮して行われます。

-アナログ、調整を伴う特定の指標、予測および専門家の見積もりによって決定される建設費。

- 資金源と条件の明確化。

- オブジェクトからの収入の分析、収益性の変化;

-実現可能性調査を実施するための投資期間の選択（建設、開発、運用を含む）。

- 収入と費用の構成要素の価格の変化を予測する。

- 投資プロジェクトの経済効率と信頼性を高めるための埋蔵量を特定するための計算。

投資プロジェクトの有効性を判断するために計算が行われる予測期間の期間は、オブジェクトの作成、運用、および必要に応じて清算の期間、指定された収益性を達成するための期間を考慮して決定されます。投資家の特徴、要件、好み。

投資プロジェクトの比較は、特定のパフォーマンス基準を適用することによって実行されます。その主なものは、プロジェクトの正味現在価値、プロジェクトの回収期間、プロジェクトの収益性指数、プロジェクトの内部収益率、およびその修正、純資本の平均収益率。

住宅ローン投資分析の考慮された一般モデルにより、資産の所有期間が資産の価値に影響を与えると結論付けることができます。これは、資本へのキャッシュフローの量と量が変化するためです。 投資プロジェクトの期間が長くなるにつれて、現在の価値が減少する傾向があります。 したがって、投資所有期間は、一般的な経済状況、投資家の財務状況、代替投資の収益性に基づいて予測する必要があります。

収益性指数は、初期投資に対する将来の利益の現在価値の比率です。

収益性指数のもう XNUMX つの定義は、プロジェクトからのすべての正のキャッシュ フローの現在価値とすべての負のキャッシュ フローの現在価値の比率です。

この値が 1 より大きい場合、投資プロジェクトを承認する必要があります。基本的に、収益性指数は NPV に対応します。 相互に排他的なプロジェクトを選択するときは、収益性指数を使用しないでください。

内部収益率 (IRR) は、資本収益率の現在価値が初期投資と等しくなる割引率です (つまり、NPV=0)。

この基準の欠点は、投資回収期間の場合ほど明らかではありません。 IRR の決定は、キャッシュ フローの適切な割引率を選択することにあります。 これを行うには、プロジェクトのすべてのプラスおよびマイナスのキャッシュ フローを分析して、それらの代数的合計がゼロになる割引率を決定します。

IRR を資本の機会費用と比較することで、プロジェクトの NPV がプラスになるかどうかを判断できます。資本の機会費用が IRR よりも小さい場合、NPV はゼロよりも大きくなります。

資本の機会費用が IRR よりも小さければ、プロジェクトに投資できます。 投資案件を比較する場合、IRRの値が大きい案件の方が好ましい。

実際には、内部収益率が主な投資基準として使用されることがよくありますが、異なる割引率を考慮する必要がある場合、または初期キャッシュフローがゼロより大きい場合、この効率基準は正しくありません。

IRR を調整して特定の状況に適用する手法があります。

たとえば、修正内部収益率 (MIRR) を使用すると、プロジェクトのキャッシュ フローの符号に複数の変化がある場合に IRR を適用できます。 このアプローチは、建設の段階的な資金調達で使用すると便利です。 MIRR の計算は次のように行われます。

- 割引は、プロジェクトの開始時にすべての負のキャッシュ フローの値を決定します。割引率は、流動性のある短期証券への投資収益率に従って計算されます。

- プロジェクトの内部収益率が計算されます。これは修正収益率です。

純資産の平均リターン. 一部の投資家は、会計収益率に基づいて投資判断を行うために使用します。 会計収益率 - 投資の平均簿価に対する減価償却費と税金を差し引いた後のプロジェクトの平均予測利益の比率。 得られた比率は、企業または業界の平均と比較されます。

投資プロジェクトの有効性に関するこの基準には、重大な欠点があります。

- 経時的なお金の価値の変化を考慮していません。

-特定の投資家が使用する会計システムへの依存。

決定を下すために、投資家はいくつかのパフォーマンス基準を分析することをお勧めします。これは、特定の状況ごとのすべての機能を考慮に入れることができないためです。

4.2. 投資プロジェクトの分析方法

投資分析では、唯一の可能なパラメーターではなく、最も可能性の高いパラメーターが評価されます。 使用される用語:

リスク - 実際の最終データが予想される計画結果から逸脱する可能性。 将来の出来事について絶対的な確実性がある場合、リスクはゼロです。

確率とは、あるイベントが発生する相対的な可能性です。 不動産への投資を評価する場合、イベントが発生する確率は、投資プロジェクトのリスクに直接関係します。

確率の決定は、いくつかの方法で実行されます。

- 過去の出来事の分析と調査に基づく;

- 科学的研究と実験の結果として;

- 要因の関係を分析した結果:

資本市場の利益率が低下すると、特定の種類の不動産の利益率が低下することが予想されます。

- すべての前提の検証に基づく専門家による主観的判断の開発。

投資プロジェクトのリスクを測定し、確率の程度がすでに決定されている場合に適切な行動戦略を決定できるようにするいくつかの方法の本質を簡単に考えてみましょう。

投資プロジェクトのリスクを測定し、行動戦略を決定できるようにする方法：負債カバー率法。 回収期間分析; リスク調整後の収益率による割引。 感度分析; モンテカルロ法; 損益分岐点分析。

デット カバレッジ レシオ法は、デット ファイナンスのあるプロジェクトの実現可能性を分析するために使用されます。 負債カバー率 - 年間の負債返済額に対する純営業利益の比率:

リスクの尺度として、住宅ローンの条件に応じて、相対的な安全性の程度を決定するために住宅ローンを使用する場合、債務カバー率が一般的に使用されます。 DCRに基づいて、債務融資を伴う投資プロジェクトの実現可能性が分析されます。 DCRの具体的な価値は貸し手によって異なり、リスクを測定することはできますが、特定の借り手に関連するリスクは考慮されていません（Shevchuk D.A.組織と投資の資金調達。-Rostov-on-Don：Phoenix、2006年; Shevchuk D.A.銀行業務の基礎-Rostov-on-Don：フェニックス、2006; Shevchuk D.A.銀行業務.-Rostov-on-Don：フェニックス、2006）。

回収期間分析は、お金が危険な投資にある時間間隔を反映しています。 投資家が許容できる回収期間は、現在の経済状況によって異なります。

投資ポートフォリオを管理する場合、投資回収期間は、いつプロジェクトに参加し、いつプロジェクトを終了するかを決定するのに役立ちます。

リスク調整後の収益率による割引。 すべてのレベルのリスクを考慮した割引率を調整して、投資家が追加のリスクを負うことを補うことができます。

感度分析は、XNUMX つのパラメーターの変化に対する分析投資モデルの感度の分析に基づいています。 最大のリスクは要因によってもたらされると考えられており、その変化が結果に最も大きな影響を与えます。

感度分析は、変化する傾向のあるあらゆる要素に適用できます。

モンテカルロ法。 感度分析では、XNUMX つの変数のみの変化を考慮することができます。このモンテカルロ法は、変数のすべての可能な変化を組み合わせたものです。 この方法には、複雑なコンピューター モデルが必要です。

損益分岐点分析は、プロジェクトが損失を出し始める前に、実際の総収入がどの程度まで落ち込むことができるかを決定することです。 つまり、資本の機会費用を考慮して、不動産機能のレベルが決定され、NPV = 0 になります。

4.3. 不動産融資リスク

リスクは、実際のアウトプットが予想される計画結果から逸脱する可能性を反映しています。 リスクは、投資プロジェクトの詳細、収益性、この市場の安定性によって異なります。

不動産融資に関連する主なリスクを検討してください。

- 信用リスク - 借り手が支払いを行わない場合の損失。

- 金利リスク - 金利の上昇に直面して、ローンの金利が借りた資金よりも頻繁に調整されない可能性。

- 早期返済のリスク - 固定金利でのローンの早期返済の場合の損失。

-予備的義務のリスク-融資開始前に固定金利が決定されているローンの融資のリスク。

- 流動性リスク - 債務の支払いに対する債権者が、発行されたローンの債務の返済として十分な資金を受け取ることができない可能性。

- 資金動員の条件を変更するリスク - 固定プレミアム (基準レートに対して) で貸付する場合の資金の価値 (基準レート) の減少の場合の損失。

信用リスクは、借り手がローンの支払いを行うことができない場合、または担保資産の価値が貸し手に対する借り手の義務を返済するのに不十分である場合の損失に関連しています。 借り手の支払能力は、借り手の収入とローンの金利の比率によって決定されます。 未払いの場合、債権者にはいくつかの種類の損失があります。 貸し手は、所有している不動産の売却から受け取った金額がローンの返済部分より少ない場合に損失を被ります。 不動産の運営、修理、売却の費用に加えて、未払いのローンや差し押さえられた不動産を管理するための管理費もあります。

信用リスク管理は、担保対象、借り手のソルベンシー、および許容可能なローン金額に関する推奨事項の徹底的な分析を通じて行われます。 ローンの返済の可能性を決定するとき、主な注意は、借り手の収入の額を決定し、担保として譲渡された資産の価値を評価することに支払われます。 不動産開発（建設、再建、近代化）に融資する場合、借り手が以前に融資が要求されたものと同様のプロジェクトをいくつか完了したことがわかっている場合、信用リスクは大幅に軽減されます。

金利リスクとは、金利水準の予期せぬマイナスの変化による信用機関の利益の減少です。 つまり、貸出金利と借入金の定期的な金利改定のバランスが崩れた状態で資金調達を行うことで生じる潜在的な損失です。

このリスクを管理する方法: 同じ満期の証券の助けを借りて融資し、インフレーションと借り手の収入を考慮して、インデックス化のさまざまな方法のローン支払いを計算するときに債権者が使用します。

期限前返済リスクとは、固定金利の住宅ローンを早期に返済することによって生じる再投資の潜在的な損失です。 リスクは、融資の開始前に金利が決定される融資の融資における損失に関連して発生します。 このリスクはプレコミットメントリスクと呼ばれます。

貸し出すとき、貸し手と借り手に代替条件が提供されます。 借り手は、ローン契約が終了する前にローンを返済する権利を受け取り、貸し手は、金利を変更してローンの金利を定期的に変更する機会があります。 貸し手はまた、ローン融資プロセスが始まる前に、ローンの金利を決定する能力を借り手に提供します。

流動性リスクは、債権者の現在の義務を履行するためのローンの支払いの受領が不十分であることに関連しており、市場価格またはそれに近い価格で資産を売却して現金を調達することが困難であることに関連して発生します。 流動性リスク管理には、多数の金融取引が必要です。 具体的には、キャッシュ フローを計算して銀行の現金ニーズを判断し、資金源とコストを特定して現金動員戦略を策定します。 流動性リスクを軽減することは、住宅ローンの流通市場の発展に直接関係しており、この分野で長期的なリソースを引き付けるための条件を作り出し、発行された住宅ローンの借り換えを確実にします。

変動金利での長期貸付には、資金調達条件の変更リスクが伴います。 この場合、ローンのパーセンテージ プレミアムは固定され、借入資金のパーセンテージ プレミアムは可変です。

資金調達条件の変更のリスクは、長期の変動金利でローンを融資することで管理できます。

上記に加えて、住宅建設への融資には特定のリスクが伴います。 例えば、完成したマンションの販売が予定より遅れるリスクがあります。 このリスクを軽減する方法には、一定数のユニットを事前に販売することを要求すること、および大規模なプロジェクトを扱う場合に貸出プロセスをいくつかの独立したステップに分割することが含まれます.

また、設置または保管された材料の火災や盗難、またはその他の物的損害のリスクもあります。 このリスクの軽減は、法律に反しない保険、セキュリティ、およびセキュリティを確保するその他の方法によって達成されます。

借入人から提出された書類の改ざんや貸付金の転用等により、貸付が行われるおそれがあります。 第一に、借り手から受け取った資金を投資することによって、第二に、提供されたローンからの残りの金額が建設を完了するのに十分でないと判断された場合、借り手の自己資金を追加投資することによって、それを減らすことができます。

投資資金を調達する際には、多額の設備投資を必要とする不動産への投資に固有のリスクを考慮に入れる必要がありますが、それらは長期的であり、経済の他の分野への投資よりもリスク要因の影響を大きく受ける可能性があります。 .

投資プロジェクトの収益性は、現在の無リスク率、一般的な市場リスク、および投資資産としての不動産の特性によるリスクの見積もりに基づいて分析する必要があります。

リスクのない投資とは、収益が絶対的に確実な投資です。 絶対にリスクのない投資はありませんが、収益の信頼性が最も高い投資には、国によって収益が保証されている投資が含まれます。

したがって、不動産への投資を分析する際には、政府の長期債務（債券など）または類似の有価証券の現在のレートがリスクフリーレートと見なされます。

市場リスクは、定期収入と資本コストの変化による IRR の年間値の変動性です。 不動産市場では、証券市場とは異なり、売買価格や賃料の単純な統計処理ではなく、専門の鑑定士による見積もりに基づいて収益性が判断されます。 このような見積もりは、鑑定士の資格と経験に依存し、誤りである可能性があります。

不動産への投資に関連するリスクは、不動産の固有の特徴による特定のリスクです。低い流動性、高い取引コストと時間、品質管理の必要性です。 不動産に投資するときは、投資プロジェクトの収益性が予想に比べて低下する可能性、実際のコストが以前に予想されていたコストを超えていること、不測の事態による投資プロジェクトの完了の不可能性を考慮する必要があります。材料の価格の過度の上昇、建設されたオブジェクトを以前に計画されたより高い価格で販売できないこと、不動産要素が破壊のリスクにさらされること。

不動産への投資のリスクの次のソースが区別されます。

- プロパティのタイプ;

- 市場における需要と供給;

- 位置;

- リース条件の遵守。

-オブジェクトの減価償却;

- 法規制と税制の変更。

- インフレ;

-再投資。

不動産タイプのリスクは、需要と供給によって異なります。

場所のリスクは、不動産タイプのリスクも含まれるため、より広範です。

リースリスクは、テナントが契約で規定された家賃の全額を支払うことができないという事実に関連しています。 このリスクは、テナントが XNUMX 人しかいない不動産ではより顕著になります。

不動産の減価償却のリスクは、物理的な損耗や経年劣化により不動産の収益性が低下する可能性があるという事実にあります。 建物の収益性を高めるために、所有者は通常、多額の材料費を負担することを選択します。

立法規制および税制の変更のリスクは、税率を引き上げる際に多額の費用が必要になるという事実に関連しています。

インフレと再投資のリスクは、上記の他のものよりも不動産投資への影響が少ないです。

株式を投資する場合、資本構成の変更を通じてリスクを分散する方法はありません。分散は、さまざまな種類の不動産とさまざまな地域によって達成されます。

負債を不動産投資の資金調達に使用するということは、住宅ローンの負債を使用することを意味します。

不動産に投資された借入金には、自己資本と同様のリスクがあります。 ただし、債務のタイムリーな返済に関連する追加のリスクと、ローンの元本金額の不払いのリスクにより、それらの合計値は大きくなります。 不動産に投資された負債資本には、さらに XNUMX つのリスクがあります。

1) 債務返済不足のリスク。

2) XNUMX 回限りの大規模な借り換えのリスク。

最初のリスクは、不動産所有者が必要な債務返済を期日どおりに行うことができない可能性があることです。 この場合、債権者に有利な形で財産が没収される可能性があります。 したがって、市場や場所の状況の変化は、債務資本によって資金調達された不動産の損失につながる可能性があります。

XNUMX つ目のリスクは、XNUMX 回限りの多額の住宅ローンの支払いを借り換えることができないリスクです。 また、財産の損失につながる可能性があります。

そのような支配権の一部が債権者に譲渡されるため、住宅ローン不動産投資家の支配は、株式投資よりもはるかに少なくなります。 貸し手は、不動産所有者から調達した資本の構造を決定し、所有者が債務を返済する権利を制限します。

不動産投資の良い面としては、債券利回りの上昇がインフレ率の上昇の結果である場合、このインフレ率の上昇は投資家の賃料上昇に対する期待に反映され、不動産への投資収益率は次のようになります。長期国債利回りよりも安定している.

最終的に、リスクは計画収入を増減させます。 リスク管理の過程で、それらのいくつかを減らすことができます。 これを行うには、潜在的なリスクを特定し、それらを削減する方法と関連するコストを決定し、リスクを削減するための対策の実施を開発および監視する必要があります。

4.4。 不動産融資の決定基準

不動産の取得コストが高いため、不動産分野での投資プロジェクトの実施は、負債による資金調達を利用して行われます（詳細については、Shevchuk D.A. 個人向けローンを参照してください。 - M .: AST: Astrel, 2008)。

不動産への投資に資金を提供する理由:

- 例えば、株式とは異なり、不動産は分割することが難しく、一度に取引を完了するには多額の金額が必要なため、投資家自身の資本では不動産の XNUMX 回限りの支払いには不十分です。

- 不動産投資ポートフォリオの品質、品質管理を向上させることができるより高い管理手数料の必要性は、投資収益の増加に直接影響します。

- 多様化 - 投資対象の多様性によるリスクを分散し、競争を減らすために複数の不動産対象を管理したいという欲求

- 減価償却費は課税標準から控除できます。

-プラスの財務レバレッジ-借り入れた資金で取得した不動産が、ローンの金利を超えるレートで金融収入をもたらす場合。

不動産の価格と投資家の決定は、金利、負債による資金調達のレベル、償却期間などの資金調達条件の影響を受けます。

金利とは、ローンを利用する際の手数料です。 金利が低いほど、投資家にとって魅力的です。

負債による資金調達のレベルは、ローンの規模によって特徴付けられます。 借入額が多ければ多いほど、より効果的な借入金による資金調達が可能になります。

借入限度額の選択基準：

- 低金利では、基準は不動産への資本投資の総量における借入資金の割合です。慎重な投資家のこの割合は通常70％です。

- 高金利では、基準は負債カバー率です。

償却期間は、ローンの満期です。 この期間が長いほど、定期的な支払いは低くなります。 ただし、長期支払の合計支払額は高くなります。

その他の融資条件：

-ローンの早期返済のメリット：

- 制裁なしで、またはローン契約の期間が短くなるにつれて減少する罰金の適用による早期返済の権利;

-有限責任：借り手の責任は抵当に入れられた不動産にのみあります;債権者の権利はローンの不履行の場合の動産には適用されません（無制限の責任で、貸し手は破産した借り手の動産に対する権利を持っています） 。

融資に関する意思決定の基準を検討してください。

事業用不動産市場の状況は頻繁に変化するため、個々のケースでの融資を決定する際には、市場の状況を再検討する必要があります。 現在および予想される需要と供給のバランス、債務による資金調達、リスク、不動産の場所の詳細、および融資と投資プロジェクトの収益性を必要とするオブジェクトに注意を払う必要があります。

需要と供給。 オブジェクトの現在お​​よび予測される供給レベルが需要レベルよりも明らかに高い場合、これは好ましくない要因であり、ある程度の改善が期待されます。 次の問題について決定を下す必要があります。

- 担保対象物に対する一定の需要はありますか?

-ローン返済期間が終了する前に、そのようなオブジェクトで市場が過剰になるでしょうか？

・貸与期間を短縮する必要はあるか。

リスクは、貸し手がより高いリスクを受け入れることは借り手が支払わなければならないという事実の観点から分析されます。

位置。 貸付施設の場所が貸付期間全体を通して有益であるかどうかが分析されます。

収益性。 資金調達のために受け入れられた融資および投資プロジェクトも、収益性がなければなりません。 貸出条件は、他の銀行よりもいくらか良いはずです。 ローンは返済可能でなければならず、借り手との関係は良好です。 一般に、不動産融資に関する決定を下す際の基本的な要素は、投資プロジェクトの分析です。 プロジェクトの許容可能な効率 - 確立された条件に従ったローンの返済の保証。

結論: オフィスビルを取得するための投資プロジェクトの資金調達は推奨されます。NPV 値が負ではないため、負債による資金調達を考慮した投資プロジェクトの収益性は、貸し手にとって受け入れられるものです。

4.5。 クレジットコンサルティング

コンサルティングで解決する問題の範囲はかなり広いです。 また、コンサルティング サービスを提供する企業の専門性はさまざまです。コンサルティング サービスのいずれか XNUMX つの領域 (監査など) に限定された狭いものから、この領域のサービスの全範囲をカバーする最も広いものまであります。 したがって、この分野で働く各スペシャリスト（または各企業）は、コンサルティングの概念を独自の意味に置き、特定の企業の方向性によって決定される独自の色合いを与えます。

信用コンサルティング - 法人および個人向けの信用および投資融資の誘致の分野におけるコンサルティング サービスの提供。

INTERFINANCEのスペシャリストによると、信用コンサルティングは、今日活発に普及している新しいタイプのビジネスです。 事業開発のために外部から集めた資金に対するクライアントの関心がますます高まっていることを考えると、信用カウンセリングのようなサービスの開発に対する客観的な必要性が生じました。

これに伴い、銀行による様々なクレジットプログラムの提供も拡大しています。 それらのそれぞれは、クライアントに特別な条件を提供するだけでなく、完全に特定のドキュメントと保証のセットを提供することもクライアントに要求します。 ローンの潜在的な受取人がこの分野で独立してナビゲートすることはますます困難になり、この流れで迷子になりやすくなっています（詳細については、シェフチュクD.A.の組織と投資の資金調達を参照してください。-Rostov-on-ドン：フェニックス、2006年;シェフチュクD.A.銀行業務の基礎-ロストフオンドン：フェニックス、2006年;シェフチュクD.A.銀行業務-ロストフオンドン：フェニックス、2006年）。

コンサルティングは一種の知的活動であり、その主なタスクは、対象分野とクライアントの問題を考慮して、科学的、技術的、組織的、経済的革新の開発と使用の見通しを分析し、実証することです。

コンサルティングは、組織の経営、経済、財務、投資活動、戦略計画、会社全体の機能の最適化、ビジネスの遂行、販売市場の調査と予測、価格変動などの問題を解決します。つまり、コンサルティングとは、提供されるあらゆる支援です。特定の問題を解決する際に、外部のコンサルタントによって。

コンサルティングの主な目的は、管理の質を向上させ、会社全体の効率を高め、各従業員の個々の生産性を向上させることです。

クライアントはいつコンサルティング会社に助けを求めますか?

一般に信じられていることによると、外部コンサルタントのサービスは主に、そして主に危機的な状況にある組織によって使用されます。 ただし、危機的な状況での支援は、決してコンサルティングの主な機能ではありません。 どのような場合に、誰がコンサルティング会社に助けを求めますか?

第一に、信頼できるステータスの企業が、拡張、所有形態の変更、または企業の活動範囲の根本的な変更とより有望な方向への方向転換に関連して、システム全体を再構築することを計画している場合および/または収益性の高い事業分野。

第二に、信頼できる地位を持つ企業が、市場での地位を主張し、潜在的なパートナーの目に必要なイメージを作成するために、コンサルタント（監査人など）のサービスに目を向け、アクティビティの監査 (監査など) を行い、その結果を公開します。

第三に、企業が危機的状況にあり（または崩壊の危機に瀕している場合さえあり）、適切かつタイムリーに対応するための経験と内部リソースが不足しているため、自力でこの状況から抜け出すことができない場合。状況。 この場合のコンサルタント（コンサルティング会社）のサービスは、危機コンサルティングの性質を持っています。

専門的なコンサルティングサービスは、ロシアでXNUMX年以上提供されています。 このように長い期間にもかかわらず、コンサルティングサービスの潜在的な消費者の間で、コンサルタントを招待する理由と、コンサルタントを招待する必要があるかどうかについての明確な理解はまだ発達していません。 この理由は、コンサルタントを招待することが理にかなっている場合、コンサルタントができることとできないこと、およびコンサルタントとの協力を成功させるために必要な条件についての理解が不十分であることが主な理由です。

INTERFINANCE の専門家によると、コンサルタントの主な仕事は、クライアントが経営上の問題を解決するのを支援することです。

この問題はいくつかの方法で解決できます。

- 問題を見つけて解決策を提案します。 クライアントが問題を抱えていることを認識しているが、それが何であるか、その真の原因は何かを特定できない状況では、コンサルタントは状況を分析し、問題とその原因を特定し、クライアントに方法を開発して提供することができますそれを解決する。 これは、コンサルタント自身が問題を検出して解決するためのすべての作業を行う、いわゆるエキスパートコンサルティングです。

- クライアントが自分で問題を見つけ、それを解決する方法を決定するのを助けます。 クライアントが問題を定義して解決する準備ができている場合がありますが、意図をうまく実行するための方法論的サポートが不足しています。 その後、コンサルタントはクライアントにこの方法論的サポートを提供し、問題の発見から解決までずっと一緒に行くことができます。

このアプローチはプロセス・コンサルティングと呼ばれ、クライアントの経営活動の過程におけるコンサルティングです。

-問題を見つけて解決する方法をクライアントに教えます。 クライアントに実践的な知識のシステムを構築すること、これから彼が問題を見つけて解決することを可能にするメカニズムは、教育カウンセリングと呼ばれるXNUMX番目のアプローチの本質です。

このアプローチでは、コンサルタントは問題を見つけて解決するプロセスに直接参加するのではなく、クライアントを教育し、「宿題」の正しさを確認するだけです。

実際には、XNUMX つのアプローチすべてが交差し、互いに補完し合うことがよくあります。 クライアントが最も必要としているものに応じて、重点が変わります。問題の解決策を見つけること、問題の解決を支援すること、または解決方法を教えてもらうことです。

この必要性の程度、および一般的なコンサルタントの関与の必要性を決定することは、多くの要因に依存します。

- 時間。 原則として、問題には時間制限があります。 特定の問題を解決するための時間の余裕の大きさに応じて、いずれかのアプローチを優先して選択が行われます。 通常、招待されたコンサルタントがそのような問題を解決するための実証済みの方法を持っている場合、専門家のアドバイスは問題を解決するための最速の方法です。

-労働力。 それぞれの問題は、その解決に費やされる労働力を必要とします。 問題の規模が十分に大きい場合、クライアントのすべてのスタッフが現在の活動の中で独自の日常的な責任を持っていることを考えると、問題の解決に専念する人を特定することは非常に難しい場合があります。 ただし、一部の企業が選択する場合があるため、すべての問題に対して専門家の専任スタッフを雇用して維持することは経済的に実現可能ではありません。

この場合のコンサルタントは、必要なときに利用でき、必要がなくなったときに削除される追加の労働力です。

- お金。 コンサルタントを雇うにはコストがかかります。 クライアントが問題を解決するためにどのような財源を割り当てることができるかに応じて、カウンセリングのアプローチが選択されます。 原則として、トレーニングコンサルティングは、クライアントがトレーニングに必要な人員と時間を持っている場合、問題を解決するための最も安価な方法です。

- 知識。 専門知識のレベルは、時間やお金と同じくらい重要です。 もちろん、知識は独学で得ることができます。

ただし、この場合、知識の統合の程度と実際のアプリケーションのスキルは異なります。 フルタイムの教育の効果が遠隔教育の効果よりも高いのは偶然ではありません。 また、独学は自分の過ちから学ぶことであり、コンサルタントを惹きつけることで他人から学ぶことができます。

- 客観性。 コンサルタントは、外部からクライアントの問題について独立した見解を示します。 彼の独立性のおかげで、彼は長年の活動を通じてクライアントと共に発展し、しばしば問題の原因となる決まり文句や偏見から解放されています。 コンサルタントは、確立された習慣のために、クライアント自身が考えていない質問をすることがあります。 最後に、コンサルタントは、クライアントの実際の問題を最も効果的に解決することが彼の唯一の関心事であり、これらの問題に私利私欲がないという意味で無関心な人です。

また、コンサルタントがクライアントのためにできないこと、またはすべきでないこと、およびコンサルタントを招待すべきではない理由にも注意する必要があります。

- 意思決定。 コンサルタントは、原則として、クライアントのために決定を下すことはできません。 クライアント自身が自分のビジネスに責任を持ち、所有者、請負業者、人員、および自分自身に責任を負い、最終的な決定を下す必要があります。 コンサルタントは解決策の選択肢を提供するだけで、最適な解決策を提案しますが、自分で決定を下すことはありません。

- 法律とのゲーム。 コンサルタントは、適用法に反する推奨事項をクライアントに提供することはできません。 クライアントが法に抵触するような推奨事項は、クライアントのビジネスに対する脅威であり、それ自体が深刻な問題を引き起こします。

したがって、コンサルタントは、クライアントのいくつかの問題を解決することによって、他の、時にはより深刻な問題、つまり法律の問題を作成することはできません。

- 紛争への参加。 コンサルタントは、クライアントの内部紛争に参加することはできませんし、参加すべきではありません。 クライアントの経営陣の何人かが、他の人を「貶める」ためにコンサルタントを招待するのは、非常に非倫理的です。 コンサルタントは、常に個人またはグループの対立を回避し、独立した調停者として行動し、個人または個人のグループではなく、ビジネス全体にとって有益な解決策を探す必要があります。

- 正式な結果。 相談支援の目的は、クライアントの問題を解決することであり、相談報告書を書くことではありません。 コンサルタントの活動のタスクは、形が美しく、内容が空っぽのレポート、つまり有用な管理活動の外観を作成するために使用される「キャンディーラッパー」の作成であってはなりません。 したがって、コンサルタントにそのようなレポートを作成するよう依頼しないでください。レポートは引き出しに保管され、デモンストレーションのために時々取り出されます。

以上のことから、コンサルタントの招聘が必要となるケースを策定することができる。 一般的に言えば、コンサルタントは、クライアントが解決したい経営上の問題がある場合に呼び出されるべきです。 ただし、コンサルタントの参加は、以下に示す典型的な状況で特に効果的です。

- 問題が複雑で全身的な場合。 問題の規模が大きく、それを解決するために、管理システム、ビジネス構築の原則に根本的な複雑な変更を加える必要がある場合は、新鮮なアイデアをもたらして提供するサードパーティの専門家を招待するのが最善です。必要な労働力。 複雑な問題を解決するには、通常、多大な人件費と専門知識が必要です。

- 問題が XNUMX 回限りの場合。 クライアントが特定の状況の組み合わせによって引き起こされる問題を抱えており、反復的で日常的ではなく、迅速な解決策を必要とする場合は、それを解決するための内部組織能力を作成するのではなく、一度コンサルタントを招待する方が効率的です. 同時に、日常の日常的なタスクを解決するためにコンサルタントを招待すること、つまり現在の管理活動を実行することは効果的ではありません。

・依頼者の経営陣内または経営陣と所有者との間で、問題とその解決方法について意見の相違がある場合。 このような状況では、コンサルタントは、問題を客観的に評価し、客観的に正当化された解決方法を提供できる、最高の独立した仲裁者です。

- 問題の解決策が、戦略的、財政的、または社会的など、重大な結果をもたらす可能性がある場合。 これは前の状況と似ていますが、この場合、問題を解決するためのコストと関連する責任が非常に高いという唯一の違いがあります。 したがって、クライアントの管理には、問題を特定して解決するための独立した専門家の正当化が必要になる場合があります。 これは、意思決定に関してではなく、意思決定に関して、クライアントがコンサルタントと責任を共有する方法である場合があります。

コンサルタントを招待したほうがよい場合は、他にもあるかもしれません。 それらすべてに共通する基準は次のとおりです。

- 問題の存在;

-問題を解決するための時間または人材の不足。

- 問題を解決するための特別な知識の欠如;

- 問題の高価格。

招待されたコンサルタントが良心的な専門家でなければならないことを言う必要はありません - これは前提条件です. ただし、クライアントとコンサルタントとのやり取りの成功を決定する基本的な要因がいくつかあります。

- 適切なコンサルタントの選択。 すべてを知っているコンサルタントはいません。 特定の種類の問題を解決するのに適したコンサルタントもいれば、別の問題に適したコンサルタントもいます。

したがって、特定の問題に対するコンサルタントの正しい選択は非常に重要です。 よく知られている名前が常に正しい選択を保証するとは限らないことに留意する必要があります。 クライアントが参加を必要とする問題に遭遇するまでクライアントが知らないかもしれない、非常に専門的で単純にあいまいなコンサルタントがたくさんいます。 ここでの主なことは、コンサルタントがクライアントの問題を解決するために提供する方法論と実践的な経験を評価することです。

- コミュニケーション。 コンサルタントとクライアントは、同様の概念装置を使用するか、言い換えれば、同じ言語を話さなければなりません。 そうしないと、コンサルタントが分析ツールを使用して問題を特定し、それを解決する方法を見つけることができる状況が発生する可能性がありますが、クライアントはコンサルタントの推奨事項を理解できない可能性があります。 したがって、クライアントとコンサルタントの両方が使用する概念や用語の意味について、事前に合意する必要があります。

- トレーニングのレベル。 推奨事項は、実装されて初めて有効になります。 ただし、コンサルタントの推奨事項を使用するために、クライアントは適切な最低限のトレーニングを受ける必要がある場合があります。 最も詳細なワークフローの実装にも一定レベルの技術的専門知識が必要であるように、最も詳細な管理の推奨事項の実装には、一定レベルの管理上の専門知識が必要です。 このような問題が発生した場合は、そのようなトレーニングを確実にするために追加の措置を講じる必要があります。

-目標と目的を理解する。 クライアントが自分が何を望んでいるのかを明確に理解していないが、それを達成しようと決心している場合があります。 これは通常、クライアントとコンサルタントの間のやり取りで最も深刻な問題につながります。 したがって、目標と目的を共同で決定し、それから作業を開始する必要があります。

したがって、この記事のタイトルで定式化された質問のXNUMX番目の部分は、次のように答えることができます。どのような場合でも勉強する必要があります。コンサルタントが招待されたとしても、知識が損なわれることはありません。

ただし、習得した知識を実際に適用することなく、トレーニング自体にはほとんど価値がありません。 企業のトップ マネージャーが本格的な教育コースに参加する機会が最後にあったのはいつですか? そして、彼らが得た知識のどの部分が、今日の日常の管理業務に実際に適用されているのでしょうか? コンサルタントと仕事をする場合、相談の種類に関係なく、知識は実際の活動に直接具現化されるか、逆に特定の問題を解決する過程で習得されます。

いずれにせよ、質問の最初の部分（コンサルタントを招待するかどうか）に関する決定は、クライアントに委ねられます。 コンサルタントは、いつものように、この記事で行われた必要な推奨事項のみを提供できます。

金融機関から融資を受けるサービスは、投資プロジェクトを実施する企業の間で需要があり、そのコストは以前に実施されたプロジェクトのコストを大幅に上回っており、銀行融資の経験がない場合も同様です (詳細については、Shevchuk を参照してください)。 D.A. 投資の組織と資金調達 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentals of banking. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Banking operations. - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006 ）。

このようなプロジェクトの実施には、借り手としての企業の投資の魅力を高めるための作業計画が含まれる場合があります。

多様な優秀な専門家（金融業者、弁護士、エコノミスト、マーケティング担当者など）を含むコンサルタントのチームは、事業計画の準備から資金源（銀行、投資会社、投資ファンド、個人投資家など）企業や組織（潜在的な借り手）がローンを取得するための書類の準備、融資の形態と方法の選択、投資家の検索、資金調達の手配を支援するため。

クレジット エージェンシー (クレジット ブローカー) が提供するコンサルティング サービスと製品は、投資家 (銀行やその他の信用機関、投資会社) の要件に可能な限り近いものになっています。

クレジットエージェンシーは、さまざまな銀行と積極的に協力して、クライアントに資金調達の組織を提供します-投資プロジェクトへの融資のための銀行の検索と選択、生産の開発への資金提供、その再編成と技術的な再装備、および作業を補充するためのローンの取得資本。

INTERFINANCEのスペシャリストによると、クレジットコンサルティングサービスの一環として、ローンを取得するための手続きをサポートするために提供されています。

- レンディング市場に関する一般的な知識

- 情報を提供し、最適なローン プログラムと銀行を選択します

- ローンを取得するための一連の書類の収集と実行の支援

- 銀行との書類一式の調整

ローン相談に申し込むことで、適切なプログラムを探すのに費やす貴重な時間を節約できるだけでなく、銀行とローンを取得するための条件に関する最も信頼できる情報を受け取ることができます。広告目的。

道順：

・事業者向け融資（口座開設前の短時間での意思決定能力、経営（非公式）報告の経理、企業グループ）・起業家向け融資

- 人口への貸付

個人の場合:

- 担保および保証人なしの信用;

- 緊急の必要性のためのローン;

- アパート、外国車を担保とするローン。

- 土地とコテージを担保とするローン。

- 自動車ローン;

- 住宅ローン。

個人事業主の場合：

- クレジット;

- クレジットライン;

- 投資の魅力。

法人：

- 運転資本の補充のための貸方;

-事業開発のためのクレジット。

- 不動産購入のためのローン

- 機器の購入のためのローン;

- 現金不足を補うためのローン。

- クレジットライン;

- 当座貸越;

- ファクタリング;

- リース;

-銀行保証;

-プロジェクトファイナンス;

- 投資の誘致;

- 共同投資。

- 財務諸表と信用力のエクスプレス分析

- 税金の最適化

- 事業計画

- インターネットサイトの作成

- 信用力の向上

実際に示されているように、融資が提供されないのは、顧客が信用力がない、または何かを隠しているからではなく、銀行が自分に何を要求しているのかを顧客が正しく理解できないためです。

信用コンサルティングサービスの本質は、借り手の観点から最も有利なローンプランを提供するために、市場に存在するローンオファーの独立した客観的な評価です（詳細については、Shevchuk D.A. 投資の組織と資金調達を参照してください）。 - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Fundamentals of banking - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Banking operations - Rostov-on-Don: Phoenix, 2006).

確かに、貸付は現在、数十の銀行によって提供されています。 彼らのプログラムは、条件、金利、条件、その他のパラメーターが異なります（詳細については、http：//www.denisshevchuk.narod.ruを参照してください）。

多くの時間をかけて独自の市場調査を行うか、ローン コンサルタント (またはローン ブローカー) に電話して問題を解決してもらうことができます。

投資、銀行、金融、信用に関するコンサルティングには、次のようなものがあります。

- 企業とプロジェクトの性質の明確な分析。

- 潜在的な投資家または貸し手を検索します。

- 特定の投資家または貸し手に必要な一連の書類 (または必要書類のリスト) を作成します。

・クレジット（投資）申し込みの検討に伴う。

スペシャリストは、信頼できるパートナーを選択するために、あなたのビジネスに資金を提供する最も便利な形態を決定するのを手伝います。

信用取引をサポートする専門的な仲介サービスの提供に対する市場の需要があります。 不動産業者はこの義務に対処できず、すべての銀行がクライアントと協力できるわけではありません。発生したニッチは、これに対する時間と欲求を持っている人々によって満たされています。

専門家によると、自分で住宅ローンを取得するための書類を作成しようと決心した約10人のうち、取引に行くのは2人だけです。 現在、潜在的な借り手に対する支援は、住宅ローン ブローカー (クライアントに最適な銀行融資プログラムを選択する専門的なサービスを提供する組織) によって提供されています。

INTERFINANCE のスペシャリストによると、住宅ローンの仲介は、不動産業者と金融業者の専門性を組み合わせた、わが国にとって新しく非常に有望な活動です。

市場参加者によると、住宅ローン仲介業に最初に参入したのは、住宅ローンの分野でコンサルティングサービスを扱う会社に細分化された不動産業者であり、その後、金融と法律の分野の専門家が有望なサービスに注目しました。

これまで、ブローカーは積極的な広告キャンペーンを実施していません。 サービスに関する情報は、顧客や新聞やインターネットの小さな広告を通じて配信されます。

個人にローンを提供する準備ができている銀行の数は毎年増加しています。 消費者金融の量は年々増加しているだけです。 現在、最も人気のあるのは、家電製品、自動車の購入のために発行されたローンです。 また、多くの銀行は、意図された資金の使用を伴わないエクスプレスローンを提供しています。

すべての主要な銀行ローン商品は、すでに知られており、発明されています。 問題は、XNUMX つの銀行が提供できる商品の範囲です。 銀行は、可能な限り最大限の範囲のクレジット商品を顧客に提供するという任務を自らに課しています。 貸出市場での競争は非常に激しく、最小のコストで最大の技術的効果を達成した銀行だけが勝つことができます (詳細については、http://www.denisshevchuk.narod.ru を参照してください)。

INTERFINANCEクレジットブローカー（INTERFINANCE MV LLC）の従業員によると、景気の不安定な状況にもかかわらず、事業貸付は、開業前の短期間（1日から10〜15日）で一部の銀行が決定を下す可能性を示唆しています。アカウント、管理（非公式）レポートの会計、企業グループ。 あなたが専門家のアドバイスを使用する場合、危機は障害ではありません。

ロシア経済の危機にもかかわらず、ほとんどの企業融資の専門家は、ロシアのこの銀行部門が発展することに同意しています。

現在存在する事業資金調達の機会を詳細に検討してみましょう。

法人：

以下を含むすべての種類のローン:

-当座貸越（企業グループ内の自分自身への支払いを除く、第三者のカウンターパーティからの口座への平均月間収入の最大50％の売上高に対する無担保ローン）;

- 運転資本の補充のための貸方;

-事業開発のためのクレジット。

-事業の購入のためのローン。

- 不動産購入のためのローン (商業用住宅ローンを含む);

- 機器の購入のためのローン;

- 現金不足を補うためのローン。

- クレジットライン;

- ファクタリング;

- リース;

- ロンバードの事業貸付;

- 銀行保証。

- ロシア連邦の企業への投資（モスクワの新しい企業への投資（最大XNUMX年）を含む）。

銀行でのフルタイムの仕事の経験があるクレジットブローカー（できれば専門部門の上級職）に応募すると、財務諸表と潜在的な信用力の明示的な分析を実施し、最大貸出限度額（金額）を引き上げ、課税を最適化し、信用力を向上させ、検討申請をスピードアップし、銀行での申請を優先的に優先的に検討する機会を得る。

個人事業主の場合：

- クレジット;

- クレジットライン。

ビジネス融資プログラムの枠組みで適用される調整係数 (割引) (INTERFINANCE (LLC "INTERFINANCE MV") Denis Aleksandrovich Shevchuk の副社長によると):

不動産オブジェクト (建物、建造物、建物内の個々の施設、未完成の資本構造): 0,8 以下。

装備：0,7以下。

質権の対象は、個人の個人所有物だけでなく、オフィスおよびコンピューター機器である可能性があります。 オフィスおよびコンピューター機器、動産の評価は、目視検査、類似物の市場価値に関する文書および情報の調査、および0,6以下の補正係数の適用に基づいて融資担当者によって実行されます。市場価格。

設備の質権の場合、技術、生産などの設備とともに、トレードパビリオン（一時的な構造物として登録されている）が考慮される場合があります。 それらの担保価値は、市場価値に 0,6 以下の補正係数を適用することによって評価されます。

車両: 0,7 以下。

流通品（商品、完成品など）：0,6以下。

流通している商品については、原則として、VATなしの誓約者によるこれらの商品の購入価格（購入した商品の場合）/商品の生産コスト（自家生産の商品の場合）が市場価格として扱われます。 同時に、市場におけるこの価格の競争力の問題は、ローンオフィサーによって研究されなければなりません。

質権として財産を受け入れる前に、融資担当者は、事業所を訪問するときに、財産の実際の利用可能性を検査および確認し、数量および品揃えに関するデータ（タイプおよび一般的な特性による）の遵守、確認文書の利用可能性を確認します。所有。 流通している商品を質入れするときは、適合証明書を確認する必要があります（選択的に、ただし10項目以上）。

ローン金額=担保金額*割引

担保の金額は、流動的な市場価値です (通常、通常の市場価値よりわずかに低く、すぐに売却できます)。

申請を検討するための最低期間: 1 ～ 5 日から XNUMX か月。

色への柔軟なアプローチ：担保なしで最大1000000ルーブル、部分担保付きのローン。 流動資産（購入した機器や不動産を含む）は、他のローンの担保として受け入れられます。 合計の広い範囲。

借り手の基本的な要件:

実在期間が少なくとも6か月の安定した収益性の高いビジネスの存在が必須です。

正式なビジネス登録の期間は、少なくとも 6 か月です。

負の信用履歴はありません。 義務不履行の事実がないこと。

ビジネスオーナーの基本的な要件：

ロシア連邦の市民。

年齢 - 25 歳から 60 歳まで (28 歳未満の男性の場合、問題は徴兵当局によって解決されます)。

犯罪歴はありません。

負の信用履歴はありません。

今日のビジネスの代表者は、「成長にお金」を提供し、さまざまなビジネスプロジェクトをサポートする準備ができている銀行の中から十分な選択肢があります。 起業家は、自分にとって最も有益なローン プログラムを選択するために、条件と金利を十分に理解する必要があるだけです。

起業家はしばしば次の質問に関心を持っています。融資を受ける可能性は、中小企業が登録されている法的形態に依存しますか。 たとえば、銀行には「個人起業家」に関する偏見があると多くの人が確信しており、この形態の所有権でローンを取得することは、たとえば有限責任会社（LLC）よりもはるかに困難です。

しかし、この設定は現実からかけ離れています。中小企業への融資に真剣に取り組んでいる銀行の場合、組織の法的地位は、融資を受けるための書類の数、金利、または融資に影響しません。条件、つまり、経済のこのセクターのすべての代表者への活動は、同じ要件の対象となります。

一部の銀行は、外国資本のシェアなど、他のパラメーターに制限を設けていますが、会社の所有形態は問題ではありません。 ただし、法人には制限があります。認可資本における州または非居住者の割合は、49% を超えてはなりません。

中小企業の融資を受けるために必要な書類は、主に法的地位と財務諸表の両方に関するものです。 たとえば、銀行では、州の登録証明書、税務当局への登録証明書、個々の起業家と保証人のパスポートのコピー、過去 6 つの報告日の損益計算書のコピーが必要になります。 、XNUMXか月分の収入と支出の本のページのコピー、サービス提供銀行でのローンの有無の証明書。

また、過去 12 か月の口座の回転率 (借方の回転率または貸方の回転率) に関するサービシング銀行からの抜粋と、月間回転率に関する情報も提供する必要があります。 銀行が提供を求められることが多い追加文書は、会社の活動に直接関連しています。施設のリース契約書の写し、買い手や供給業者との契約書の写し、担保として提供された資産の所有権を確認する書類の写し (契約書、請求書、行為、支払書類、証明書プロパティ) など。

各法人への個々のアプローチは、現代のロシアにおける中小企業のパラメーターの膨大な数のバリエーションによって説明できます。 企業自体の組織的および法的文書から、施設や公共料金のリース契約まで、すべてが信用アナリストの注意の対象です。 ドキュメントがグループに分割されている場合、構成ドキュメント、財務ドキュメント、セキュリティとして提供された財産の所有権を確認するドキュメント、およびビジネスの実施を確認する追加のドキュメントを区別できます。 各銀行の与信企業の条件は異なります。

銀行での申請の検討には、完全な書類一式が提供されることを条件として、XNUMX 営業日から数週間かかるため、融資を受けることを希望する企業は、この事実を事前に考慮しておく必要があります。 多くの場合、クライアントは、銀行がアプリケーションを検討するのに長い時間がかかると不満を漏らしますが、実際には、そのようなクライアントは通常、銀行の指示に従わず、要求されたすべてのことを時間通りに実行しないため、決定が遅れると言えます。 -貸出の可能性に関するプロセスを作成します。

ほとんどの銀行が中小企業の各借り手代表者への「個別アプローチ」に重点を置いているため、起業家は金利を変える機会があります。 事前に会社のローンを取得することを検討し、ドキュメントに関連する問題についてクレジットアナリストと可能な限り協力する必要があります。この場合、会社にとって最も有利な融資条件を選択できます。

大幅な時間の節約、および多くの場合他の多くのコストにより、クレジットブローカーにタイムリーにアピールすることができますが、そのような会社のスタッフのすべての従業員が以前に銀行で上級職に就いていた場合に限ります。 通常の企業で広告の講義を聞いた、いわゆる「認定ブローカー」の豊富さは、信用ブローカーの職業を真剣に信用していません. 理想的には、信用ブローカーが勤務する銀行が多ければ多いほど良いです。

借入人のための文書のリスト

1. アンケート-アプリケーション 銀行の形で。

2. パスポート(1) 以下の個人の場合:

- 事業主;

- 取引の参加者（借り手、保証人）;

-クライアントの企業グループに属する法人のマネージャー（最初の署名の権利を有する）。

28歳未満の男性の場合は、軍隊手帳の追加コピー。

3. 州登録証明書（3）（法人の統一国家登録簿/ EGRIPにエントリを作成する）。

4. 税務当局への登録証明書とします。

5. ライセンス(3) および/または活動を実行する権利を与えるその他の文書。

6. 構成文書(3)(定款および覚書)。 さらに、該当する場合: 構成文書の変更および/または追加に関する決定、ならびにそのような変更および/または追加の州登録の証明書。

7. 所有権を確認する文書(3) 事業主の私有財産について。

財務書類

1. 財務（税務）報告(3) 最後の報告日 (最後の報告期間) の時点で、IMTS への配達を確認する切手または郵便領収書と添付ファイルの説明を添えて。

1.1. 貸借対照表 （様式第1号）及び 収入と重大な損失に関する報告 （フォームNo. 2）、または

1.2. 単一の納税申告書、 簡易課税制度の適用に関連して支払われたもの、および最後の期間の単一の税金の支払いを確認する領収書（支払い命令）、または

1.3. 帰属所得に対する単一税の確定申告 特定の種類の活動、および最後の期間の単一税の支払いを確認する領収書（支払い注文）。

2. 収入と支出の元帳(3) 簡易課税制度を適用している、または過去 3 か月間 UTII の支払者であった組織および/または個人の起業家。

3. 現金窓口および決済口座への領収書に関する情報を含む会計書類 (明細書) 銀行ごとに分類 毎月6ヶ月間。

4. 債権債務の内訳(1) 申請書を提出した月の 1 日まで。

6. コミットメント証明書(1) 申請書が提出された月の 1 日までに、銀行のフォームで。

7. ビジネスで使用するプロパティと在庫アイテムのリスト(1) 申請書を提出した月の 1 日まで。

経済活動を確認する書類

1. 主な仕入先・消費者との契約（協定）（3）。 和解に関して最大​​のカウンターパーティを持つ少なくとも6つ（少なくともサプライヤーと少なくとも3つ、消費者と少なくとも3つ）。

2. 敷地使用権を確認する書類（3）（倉庫、オフィス、POS）。

書類提出の形態：

(1)オリジナル

(3) 団体・個人事業主の認証書の写し

銀行の責任者は、ローンの付与を決定するために必要なその他の追加書類を追加で要求する場合があります。

ビジネスファイナンスオプションは、あらゆる目的のために住宅によって担保されたローンであり、本質的には住宅ローンオプションです。 多くの場合、事業主はこの製品を使用します。 アパートの住宅ローンと家（コテージ）の住宅ローンのXNUMXつのオプションがあります。

質権の対象となる住宅は、次の要件を満たす必要があります。

1.1。 居住に適した他の住宅が配置されている地域の集落に配置されている。

1.2. 住宅用建物が位置する土地区画への自動車輸送による通年アクセスを提供するアクセス道路がある。

1.3。 恒久的な居住に適していること。

1.4。 電源組織から接続されたネットワークを介して外部ソースから一定の電源を供給します。

1.5。 ガス、蒸気、またはストーブの暖房システム、および冷水の供給が提供されていること。

1.6。 適切な技術的状態にあり、構造要素やエンジニアリング機器に重大な欠陥がなく、その後、自宅での事故につながる可能性があります。

1.7。 地籍登録に合格し、専門の鑑定士によって作成された評価レポートのデータに基づいて決定される、資産の技術的目録を実行する機関によって発行されたフロアプランに準拠します。

質権の対象となる土地区画は、以下の要件を満たさなければなりません。

- 使用が許可されている (意図された目的): ガーデニング、住宅、または夏のコテージの建設。

- パラグラフ 1.1.、1.2.で指定された要件。 そして1.9。

一般的な要件。 担保の対象は、住宅ローンが提供された購入のための住宅施設と既存の住宅施設の両方である可能性があります。

1.居住施設は、逮捕または禁止されるべきではなく、居住権を除いて、第三者の権利を侵害されるべきではなく、居住施設に関して紛争があってはなりません。 抵当住宅地の所有者（質権者）以外の者がローン契約に基づく唯一の借り手となる予定の場合、住宅地の所有者（質権者）のXNUMX人が関与するよう要求する必要があります。 XNUMX 番目の借り手 (共同借り手)。

2.住居が、独立したアパートまたは永住のための独立した居住用建物（コテージまたは半戸建住宅（タウンハウス））であること。 共同アパートの部屋は、XNUMX つのローンを確保するために、共同アパートのすべての部屋 (施設) が質入れされている場合にのみ質入れすることができます。

3. 居住用施設は、居住用施設の全域に熱を供給する電気、蒸気またはガス暖房システムに接続されているか、自律的な生命維持システムを備えています。

4.住居には、玄関ドア、窓、屋根があります（最上階のアパートの場合）。

5. 既存の住宅を担保として融資を行う場合、次の場合、居住地は担保として認められません。

- 物件の所有者（所有者の XNUMX 人）が未成年者である場合。

- 質権者の家族以外の者が居住地に長期間（1年以上）登録されている場合。

6. 居住施設の所有者 (質権者) の 65 人が XNUMX 歳以上の場合、住宅ローン契約は強制公証の対象となります。

7. 質権の対象が所在する建物は、次の条件と要件を満たさなければなりません。

a) モスクワまたはモスクワ地方に所在する;

b) 緊急事態ではない。

c）大規模な修理に登録されていない（情報が利用可能な場合）。

d) 再建または解体の計画がない (情報が入手可能な場合)。

e) 鉄筋コンクリート、石またはレンガの土台がある。

f）1970年より前に建てられた建物の減価償却費は、70％を超えてはなりません。

8. 居住施設の所有権は、現在の法律の要件に従って作成された、関連する権原文書 (所有権証明書、居住施設の登録済み販売契約、交換契約など) によって確認されなければなりません。

9. 技術文書 (説明、フロア プラン) は、USRR で指定されたデータに準拠する必要があります。 居住施設が適切な許可なしに再装備された場合、質権者が抵当契約の締結日 (抵当権の発生再開発を合法化することが不可能な場合、質権者は、抵当契約の締結日 (法律による抵当権の発生) から 6 か月以内に、住宅地を持ち込む義務があります。技術文書で指定されたデータに対応する状態に。

10.別の住宅を取得（抵当）すると、その住宅の下にある土地区画が同時に取得され、抵当に登録されます。 土地区画の所有権は、現在の法律の要件に従って作成された、関連する権原文書 (所有権証明書、登録済み土地売買契約書、その他の契約書) によって確認する必要があります。 土地区画の元の地籍計画を土地の書類に添付する必要があり、これは住宅と一緒に質に入れなければなりません。

10.1. 土地が借地権で提供されている場合は、家屋と同時に土地の借地権も質に入れなければなりません。 土地区画のリース契約は、ローン契約の期間以上の期間で締結するか、新しい期間の契約延長の表示を含める必要があります。 賃貸借契約に、土地を賃貸す​​る権利を担保するために賃貸人の同意を得ることに関する条件が含まれている場合、質権契約の締結前にそのような同意を得なければならない。現行法に抵触しないこと。

10.2. 抵当権設定者が住宅の建物の下にある土地区画の所有権またはリース権を持っていない場合、既存の住宅の担保に対して貸付を行う場合、そのような財産は担保として認められません。

購入した住宅を担保として貸付を行う場合、住宅の売主が住宅の地下にある土地を賃貸す​​る権利を有している場合、住宅を担保として受け入れることができます。

アメリカの住宅ローン市場の危機は、金融市場に世界的な危機を引き起こしました。 多くのロシアの銀行は、困難な立場にあることに気づきました。 財源の不足と価格の高騰により、資金が不足しています。 その結果、住宅ローンの発行に割り当てられた多くの銀行の財源が枯渇しました。

潜在能力を迅速に補充できないため、多くの銀行は住宅ローン取引の貸付条件を急いで厳しくし、一部の銀行は一時的に住宅ローンを放棄することさえありました。 今日の銀行業務で頻繁に発生するのは、理由を説明せずにローンの申し込みを検討するのが遅れることです。 同時に、すでに銀行の融資承認を受けている多くの借り手は、住宅ローンの金利を引き上げるという事実に直面した。

銀行自体が問題に直面しただけでなく、銀行の突然の破綻やローンの発行の遅延により、不動産購入取引を放棄せざるを得なくなった潜在的な借り手も問題に直面しました。

承認された借り手が XNUMX、XNUMX か月、またはそれ以上お金を待つことは珍しくありません。 不動産価格の上昇に関連して、数か月の遅延はアパートのコストの大幅な増加につながります。

外国からの借り入れにあまり力を入れていなかった銀行は、住宅ローンを発行する際に独自のリソースに依存しており、住宅ローンの借り手への貸出プロセスを継続しています。 一般に、十分な数の銀行が依然として非常に競争力のある条件を提供していますが、住宅ローン金利を引き上げ、頭金を大幅に増やし、融資条件を引き締めています。

ローンブローカーは、本質的に金融弁護士です。 あなたは自分で法廷に行くことができます-または弁護士を雇うことができます、あなたは家で鏡で自分で散髪することができます-または専門家の美容院に行くことができます、誰かが彼のコサックを自分で修理します-そして誰かが彼のメルセデスを車のサービスに渡します. ローンブローカーが魔術師であり、ローンをすべての人に分配すると考えるのは間違いです. 彼が専門家であり、（コースだけでなく）専門の高等教育を受けており、銀行での実際のフルタイムの仕事の経験を持っている場合（インターンシップだけでなく、上級職のさまざまな関連部門であることが望ましい）、彼は大幅に増加します肯定的なローンの決定の可能性（有能な弁護士が法廷で、および法的文書の準備においてどのようにチャンスを増やすか）および意思決定の速度。

危機の間、自由な時間を自己教育に費やし、経済や法律の文献を勉強することは有益であると付け加えることができます. 銀行員は、融資申請者が経済や法律に関する知識がないと怒る癖があります。 広い視野を持つことで、銀行員との共通言語をより早く見つけることができます。銀行業は長い間、最も高度に知的な職業の 2 つと見なされてきたためです。一部の従業員は 3 ～ XNUMX の高等教育を受け、常に知識を向上させています。

多くの詐欺師がいますが、銀行での経験はほとんどなく、100% 確実に融資を受けることができます。これは 100% 詐欺であるか、すぐに XNUMX% 明らかになる明らかな犯罪です。後で（クライアントと偽のアシスタントの両方に対応する結果が伴います）。 これは、経験豊富な銀行家なら誰でも明らかです。 どの銀行でも、ビジネスローンと住宅ローン（および多くの場合、他の種類のローン）は、信用委員会の決定後に発行されます。これは大学機関ですが、クライアントは以前にさまざまな銀行サービスによってチェックされています。 XNUMX 人の人物、たとえ大ボス (もちろん、これが銀行の所有者でない限り) でさえ、定義上、特に仲介者など、単独でそのような決定を下すことはできません。 銀行でのフルタイムの経験を持つ有能な仲介者は、承認の可能性を大幅に高めることができます-これはすでに現実ですが、XNUMX％のローンを保証することは決してありません. その役割は教育とロビー活動です。 信用仲介は誰にとっても便利です。 一方では、ブローカーはクライアントのローンを取得する手順を簡素化し、他方では、新しい「質の高い」クライアントを銀行に引き付けます（www.deniskredit.ru）。

定義と用語集

現在、不動産取引を行う場合、ビジネスおよび経済文献では、現在の立法および規制法で特定の解釈を持っているか、社会で一般的に受け入れられ、明確に理解されている概念のいずれかで、概念と用語が主に使用されています。 このチュートリアルで詳しく説明されているものを除いて、最も一般的に使用される不動産用語をアルファベット順に以下に示します。

譲渡証書 - 不動産に関する法律の性質に応じて、抵当権の代わりに使用されることがある文書。 譲渡証書は、条件付きで債務の支払いを保証し、債務の支払い後に返還される担保として、土地の所有権を子会社（住宅ローン会社または銀行）に譲渡することを証明します。 借り手の不履行の場合、管財人は借金を返済するために土地を売却する権利を有します。

不動産売買行為 - 不動産の売買取引を証明する法的文書。 財産を購入する行為には、原則として、財産の売り手と買い手の詳細、登録システムの文書で採用された財産の指定、取引の証人の詳細が含まれます。 法的地籍を維持している多くの国では、不動産の売却証書の登録は、下級裁判所または裁判所の権利を持つ特別な機関の特別なサービスによって行われ、行為の登録と同時に作成されますプロパティの新しい所有者のタイトル (所有権の文書)。

ローンの償却 - 元本と利息を定期的に支払うことによってローンを返済するプロセス。

引受 - 住宅ローンの信用および金利リスクの分析; リスクのレベルに応じた金利および与信条件に関する意見書の作成。

土地のリース - 土地の所有者が一定の報酬で経済を運営するために、土地の所有者が一定期間、自分の土地区画を別の人 (テナント) に譲渡する形態。

テナント - 一時的な使用のために不動産物件を合法的に受け取る法人または自然人。

家賃 - 賃貸物件の使用のためにテナントが家主に支払う料金。 これには、リース物件の原価からの減価償却費控除と、リース物件の社会的に必要な使用 (賃貸利子) から受け取ることができる利益 (収入) の一部が含まれます。

家主 - オブジェクト (不動産) の所有者または残高保持者であり、契約に基づいてテナントに一時的な使用のためにリースする法人または自然人。

公売 - 潜在的な買い手による検査のために物件が事前に提示される販売方法。 販売の一般的な条件は売り手によって決定され、買い手はオークション中に出品されている物件の最高価格を提示した人物です。

不動産鑑定評価拠点 - 評価の目的と方法が実現されている不動産オブジェクトの価値のタイプ。

帳簿価格 - 経済主体 (企業) の固定資産のコスト、つまり貸借対照表上の長期資産。 貸借対照表に記載されている資産を取得または作成するための元のコストから減価償却累計額を差し引いて計算されます。

固定資産残高 - 一定期間の固定資産 (建物、構造物、設備) の受け取り、支出、および処分を特徴付ける、経済主体によって作成された残高。

美化 - 一連の作品:

- 領土のエンジニアリング準備、道路の配置、通信ネットワークの開発、および上下水道、電力供給などの建設。

- 微気候の改善、大気流域の汚染からの保護、開放水域および土壌、衛生的な清掃、騒音の低減など

造園は、特定の地域を建設とその意図された目的のための通常の使用に適した状態にし、人口のための健康的で快適で文化的な生活条件を作り出すために行われます。

二次住宅ローン市場 - 最初の住宅ローンの売買が行われる市場。これにより、貸し手は完全な返済期間の前にローンを売却する機会が得られます。

サンプリング - 母集団全体について結論を出すために研究のために選択された経済対象または指標の全体の一部。 サンプルは、統計的に代表的 (representative) である、つまり調査中の母集団を反映するような方法、量で作成する必要があります。 たとえば、需要、市場における価格の供給を調べるには、市場の特定のセグメントのみを調べるだけで十分です。

有形固定資産の処分 - 清算、売却、他の経済主体への譲渡、固定資産の構成に含まれるオブジェクトの自然災害による死亡。

Гарантия -

- 保証、義務の履行を保証します。 売り手は通常、品質保証を提示し、買い手は契約価格の支払いを行います。 当事者の合意により、第三者、多くの場合は有名な会社、銀行が契約上の義務の履行の保証人になることができます。

- 物件の重大な欠陥、および物件に債務義務がなく、第三者が所有していないという事実について、売主が責任を負う法定義務。

ゼネラル プロジェクト マネージャー - 進行中の住宅ローン貸付プログラムの責任ある実行者として承認され、銀行、保険会社、および第三者の参加を得て投資活動を組織し、実行するための関連する権利が与えられている投資および建設会社。 基金は、プロジェクトのゼネラル マネージャーとして機能することができます。

マスタープラン - プロジェクトの一部であり、建設現場の計画と改善、建物の配置、構造物、輸送通信、エンジニアリングネットワーク、経済および消費者サービスシステムの編成の問題に対する包括的なソリューションを含みます。

ゼネコン - 顧客の同意を得て、彼は義務の履行に国内外の企業を関与させることができますが、同時に、下請け業者による作業の遂行に対して常に責任を負います。

ゼネコンは、通常、ゼネラル サプライヤと協力して、完全な機器または施設全体を顧客に引き渡します。

政府の義務 - 法人および個人の利益のために行動を実行し、法的に重要な文書を発行し、実際に関連する文書を発行するために、確立された州の手続きに従って、特別に権限を与えられた機関 (裁判所、州の仲裁、公証役場など) によって徴収される料金。エステート。

物件評価日 - 評価された日付。

デクーバー - 不動産の評価額と保険金額との差額で、保険市場に残されています。

割引 - 不動産の評価と投資プログラムの選択に広く使用されている方法。その本質は、多時期の投資と現金収入を一定期間に持ち込んで、投資収益率を決定することです。 将来の投資の流れの現在価値への換算。

善意の所有者 - 知らず、状況により、彼の法的所有の違法性について知ることができなかった人。

委任状 - 法人または自然人に発行された文書で、別の人 (本人) に代わって取引またはその他の合法的な行為を行う権限を定義します。

委任状は緊急のものであり、有効期間は文書自体に示されています。 委任状の効力は、本人による取消、法人の清算その他法律に定める場合によっても終了します。 委任状には次の XNUMX 種類があります。

- XNUMX 回限り - XNUMX つの特定のアクションを実行します。

- 特別 - 同種のアクションを実行します。

- 一般または一般 - 本人の財産の一般的な管理、契約の締結など

契約 - 財産の譲渡、作業の実施、またはサービスの提供に関する当事者間の合意。 契約には、締結、実行、および終了 (責任) という XNUMX つの強制的で順次展開される段階が含まれます。つまり、特定の財産に関連する非財産権および義務の確立、変更、および終了です。

二国間取引および多国間取引に関する規則は契約に適用され、義務に関する一般規定は契約から生じる義務に適用されます。

当事者は、他の契約の要素を含む、いわゆる混合契約を締結する場合があります。

当事者がすべての基本的な条件について合意に達した場合、契約は有効と見なされます。

市民および法人は、契約を締結する義務がロシア連邦の民法、法律、または自発的に認められた義務によって規定されている場合を除き、自由に契約を締結することができ、強制は許可されません。

契約関係は、契約の本質的な条件だけでなく、以前の契約、交渉および通信、当事者間の関係で確立された慣行、ビジネス慣行、および当事者のその後の行動を含むすべての関連する状況から構成されます。 主契約の締結前に、契約の主題を確立することを可能にし、この契約のすべての予備条件を含む予備契約を締結することができます。

法律上の観点から、さまざまな種類の契約があります。 たとえば、住宅ローンの貸付システムでは、銀行を通じて次の種類の契約を締結できます: ローン契約、ローン契約、不動産売買契約、および建設契約。

契約の種類に応じて、当事者の関係は、ロシア連邦の現在の法律または国の領土で施行されているその他の規制文書によってある程度規制されます。

ローン契約 - 一方の当事者 (貸し手) が金銭または不動産物件を他方の当事者 (借り手) の所有権に譲渡し、借り手が貸し手に同額 (ローン額) または同等の金額 (ローン額) を返すことを約束する契約彼が受け取った同じ種類と品質の他のものの量。

クレジット契約 - 銀行またはその他の信用機関 (債権者) が、契約で規定された金額と条件で借り手に資金 (信用) を提供することを約束し、借り手が受け取った金額を返し、利息を支払うことを約束する契約その上で。

住宅賃貸借契約 - 一方の当事者 - 居住施設の所有者または権限を与えられた人物 (家主) - が、所有および居住のための使用料で、他方の当事者 (テナント) に居住施設を提供することを約束する契約。

債務者 - 債務の一方の当事者 - 債権者は、特定の行動 (財産の譲渡、仕事またはサービスの履行、債務の支払い) を要求する権利、または特定の行動を控える権利を有します。

共有所有権 - 収入、財産、その他の貴重品の一部であり、共通の大義の参加者、集団所有者、相続人のいずれかが請求する権利があります。 共同事業への参加者が自分のリソース、資金を出資する手段であり、資本参加と呼ばれます。

市場規模 - 競合他社によるこの市場の発展の程度、需要の弾力性、経済状況の変化、価格レベル、オブジェクトの品質、および広告費に応じて、現在の価格レベルでの特定のタイプの不動産の年間売上高。

ハウジング - 住宅の建設と再建、エンジニアリングと社会インフラの構造と要素、住宅ストックの管理、その保守と修理を含む国民経済の分野。

住宅法 - 居住施設の提供手続き、使用条件と処分条件、およびその使用の変更と終了を規定する民法の一部。

住宅協会 - アパート間の階段、エレベーター、廊下、屋根、技術的な地下室、非アパートのエンジニアリング機器、隣接する領域、およびその他の一般的なものを共同で使用するための条件を確立する、アパートの住宅および非住宅の所有者のパートナーシップ法人として登録されています。

住宅基金 - 所有形態に関係なく、住宅、専門住宅（ホステル、ホテル - シェルター、モバイルファンドの家、高齢者向けの特別住宅、障害者のための寄宿学校、退役軍人など）を含む、すべての住宅施設の全体。 ）、アパート、オフィス施設、居住に適した他の建物の他の居住区。

遺言 - 死亡した場合に彼に属する財産に関する市民の命令で、法律で定められた形式で行われます（公証人またはそれに相当するもの）。

お客様 - 不動産物件を建設する法人または自然人。 顧客は、請負業者に建設現場を提示し、建設のタイムリーな資金調達を実行し、作業の量、コスト、および品質の遵守について管理および技術的監督を行う義務があります。

法的所有 - 法律、契約、行政行為、または裁判所の決定に基づいて発生する法的根拠に常に基づいている、不動産オブジェクトの実際の所有。

物件流動化費用 - 不動産の解体、解体およびその他の流動化のための作業に関連する費用。

地主 - 特定の土地を所有する権利を持つ法人または自然人。 土地所有権と土地所有権は同じではない場合があります。

土地区画 - 地上および/または計画上で制限された領域の一部：土地区画の境界による地殻の表面に沿って、空域の固定された高さと容積、および下層土の固定された深さと容積。

土地の使用 - 法律で定められた土地区画の使用 (国営農場、集団農場)。

土地管理 ・法律、規則、売買の規範、相続、土地の利用。

減価償却費 - 使用過程における不動産の初期費用の減少。

財産法 - 物権：財産を一定の方法で使用する権利、不動産の使用から収入を受け取る権利。

投資 - 利益を上げ、および（または）社会的にプラスの効果を達成するための、起業家的およびその他の種類の活動の対象への資本、財産、および知的価値の長期的な投資。 収入または利益のために取得した不動産。

投資物件 - 家賃、転売収入などの形で収入を生み出すために使用される財産（不動産）。

物件の投資価値 - プロジェクトのゼネラルマネージャーのプロジェクト前、設計、建設、設置作業およびサービスに支払う総費用。

投資家 -

- 収入を得るために不動産に投資する人;

- 銀行が住宅ローンのサービスを提供する住宅ローンの所有者。

インフラ - 国民経済のセクターにサービスを提供する農場とサービスの複合体。 たとえば、建設システムのインフラストラクチャには、建設会社の従業員のための通信および生活支援施設が含まれます。

制限事項 - 権利が侵害された人の請求に対する権利を保護するために法律で定められた期間。

土地台帳 - 土地の自然、経済、法的状態に関する体系化された一連の情報。 土地、区画、その面積と場所、構成、土壌の質、土地の評価に関する説明が含まれます。 地籍は、土地の所有者が誰であるかも示します。

地籍調査 - 土地利用者の境界の記述と境界標示、建築物と造園区域の面積、硬い表面と芝生の存在、建物の特徴、存在または土地区画の境界をめぐる紛争がないこと。

地籍管理 - 土地区画 (不動産オブジェクト) の文書化された技術的、法的および経済的特性のセット。これは、権原文書の登録の基礎となります。

設備投資 - 企業の固定資産の作成と再生に投資する。 その結果、固定資産が増加します（建設工事、設置工事、設備の購入、多年生プランテーションの敷設と成長）。

資本投資の資金調達源は次のとおりです。連邦および地方の予算。 銀行およびその他の金融機関からの融資; 法人および個人の自己資金; 外国の資金、ならびに外国の法人および個人。

コーデックス - 広報活動のあらゆる分野を規制する総合的な単一の立法行為。

コンドミニアム - 共同所有の条件を確立し、アパート間の階段、エレベーター、廊下、屋根、技術的な地下室、非アパートのエンジニアリング機器、隣接する領域、およびその他の共有エリアを使用する、アパートの住宅の所有者のパートナーシップ。 オブジェクトが個人所有の要素と共同所有の要素に分けられる、所有の法的形式。

接続詞 - 特定の期間における経済の現在の状態、および市場の現在の経済状況を特徴付ける一連の機能。これは、需要と供給の関係、価格レベル、商品価格、注文のポートフォリオによって特徴付けられます。業界およびその他の経済指標。

借入比率 - 不動産の価値に対する住宅ローンの金額の比率のパーセンテージ表現 (値は、販売価格または評価額の下限として定義されます)。

建物因子のプロット - 建物と土地の面積の比率を示す係数。

債権者 - 貸し手、金銭またはその他の貴重品を貸与する法人または自然人、および経済主体が金銭を借りている人。

流動性 - 実装の容易さ (不動産を現金に変える); 市場のキャパシティと、対応する大き​​な価格変動なしに需要と供給の急激な変化を吸収する能力。

リスト - プロパティの所有者と認可された不動産ブローカーの間の契約で、ブローカーは不動産の販売の代理人として行動し、所有者はブローカーに手数料を支払うことに同意します。

測量 - 土地利用境界の確立。

市有財産 - 地方自治体が所有する不動産のオブジェクト。

地方自治体法 - 法制度における法教育、都市、地方集落およびその他の地域で地方政府を組織および運営する過程で生じる関係を管理する一連の法的規範。

市営住宅ストック - 地区、市、その行政区域のエンティティが所有する基金、および地方自治体の完全な経済管理下にある部門基金。

継承 - 所有者の死後に残された不動産、現金、有価証券、宝石などの所有権を、親族関係または意志に基づいて受け取ること。 法的には、相続は、遺言者の居住地の公証役場によって発行される相続権の証明書によって形式化されます。

不動産 -

- 不動産の所有、使用、処分、所有からの適切な収入、および不動産の処分からの収入を含む、不動産に対する所有権のセット (パッケージ) を意味する法的概念。

- 身体の統一 - 不動産とその所有権。

非居住施設 - 建物内の個人の住居を除いて、あらゆる目的に使用される建物の敷地。

建設中 - 建設現場において、工事や据付などの作業が中断され、対象物が一定期間「凍結」した状態を示す指標。

不完全な建設は深刻な社会経済的結果につながります。リソースは「死んで」おり、何年も見返りがありません。設備は道徳的および物理的に老朽化しており、技術は時代遅れになっています。

建設仮勘定は、ある時点で施設に費やされた設備投資の量によって決定され、顧客の貸借対照表で考慮されます。

無形資産 - 経済主体の活動において長期間使用され、収入を生み出す資産。 これらは、土地区画、天然資源を含む不動産オブジェクトを使用する権利です。 特許、ライセンス、ノウハウ、ソフトウェア製品、独占権および特権 (特定の活動のライセンスを含む)、商標および商標。

減価償却率 - 固定資産の初期費用に対する年間減価償却額の割合。

資本化率 - 不動産の市場価値とその運営による純利益の比率。

コミットメント - 不動産の譲渡、仕事の遂行、金銭の支払いなど、特定の行動を控えるなど、ある人が別の人に有利な特定の行動を実行する義務を負う民事上の法的関係。

不動産分野における関係の対象 - 土地区画およびその他の不動産物件に対する権利、ならびに不動産物件に対する権利に関連して生じる義務。

所有権の対象 - 不動産複合体、土地区画、庭の割り当て、建物、構造物、設備、原材料と材料、お金、証券、生産、消費者、社会文化的およびその他の目的のためのその他の財産、ならびに知的および創造的な仕事の製品としての企業。

制限義務 - 不動産売買契約の制限条項、つまり、家の外観を変更しない義務、売主の同意なしに建物を建てない義務、建物境界線の外側に構造物を建設しない義務、関与しない義務危険な活動では、照明や通信などを使用する隣人の権利を制限することはできません。

プロパティの説明 - 登録書類への不動産の反映。 不動産の重要な目的を決定し、不動産の境界を確立し、その面積を計算し、隣接する土地との関係で土地の位置を特徴付け、XNUMX人の所有者から所有権を譲渡するときに必要です。別の人に。 不動産の説明は、不動産市場における売買の対象を識別するための基礎であり、不動産の構成要素を考慮して、不動産の構成を正確に反映する必要があります。

オプション -

- 現在合意されている条件で将来的に不動産を購入またはリースする権利。

- 設定された価格と設定された条件で一定期間、不動産を購入または賃貸するために、不動産の所有者が相手方に付与する権利。

- 代替義務を履行する方法を選択する能力;

- 両当事者が定めた期限内に将来の契約を締結することに関する予備的合意。

用地取得 - 土地法によって確立された手順に従い、規制文書によって決定された金額での土地 (土地区画) の提供。

オファー -

- 入札書類に指定された条件での特定の入札対象に関する契約の締結の申し出;

- 当事者の XNUMX 人からの契約 (予備的なものを含む) を締結するための提案。

不動産鑑定士 - 不動産評価の訓練、経験、および資格を有する者

借金の振替 - 債権者の同意を得て、債務の債務者が元の債務者の債務を受け入れる新しい人に置き換えられる取引。

土地計画 - 土地プロットの正確な寸法と形状、その面積と子午線に対する方向の水平投影を縮小形式で示す図面。 輪郭があります。つまり、丘や峡谷などの画像がなく、地形の画像があります。

状況計画 - 最寄りの集落、エネルギー源、エネルギー、熱、水供給の外部ネットワーク、下水道施設およびネットワークに関連する不動産の位置を示す計画、ならびに地域の領土の自然条件の主な特徴を示す計画プロパティが配置されています。

契約入札 - 入札に基づいて作業を行い、サービスを提供する請負業者の選択を提供する、建設発注の形式。

開発権 - 新規建設の実施に関して、地方自治体またはデベロッパーによって規定された権利。

右 - 国によって認められ、保護されている、一般的に拘束力のある規範のシステム。

所有権 - 財産を所有し、使用し、処分する所有者の権限。これには、所有からの収入およびその使用からの収入を適切に受け取る権利が含まれます。

土地所有権 - 土地区画を所有する者が、関連する土地が流通から除外されていない、または流通が制限されていない限り、それを売却、寄付、担保として提供、またはリースし、その他の方法で処分する権利法律に基づいて。

私有財産権 - すべての人が不動産を所有し、所有し、使用し、処分する権利。 私有財産の権利は法律によって保護されています。 裁判所の決定による場合を除いて、誰も彼に属する財産を奪うことはできません。 国家の必要に応じた不動産物件の没収は、事前の同等の補償を条件としてのみ実行することができます。

法的規範 - 国によって認められ、保護されている、社会における一般的に拘束力のある行動規則。

法的地位 - 法主体に属する権利と義務の合計。

市民の法的能力 - すべての市民に平等に認められた、公民権を持ち、責任を負い、法律で定められた義務を果たす能力。

法人の法的能力 - 構成文書で規定されている活動の目的に対応する公民権を有し、この活動に関連する義務を負う法人の能力。

事業活動 - 不動産物件の使用、商品の販売、業務の遂行、サービスの提供から体系的に利益を得ることを目的とした、自己責任で実行される独立した活動。法。

住宅民営化 - 州および地方自治体の住宅ストックで彼らが占有する居住施設の自発的な所有権への市民の所有権への無料譲渡、および占有された居住施設を借りた市民のために - 居住施設を雇う場所で。

競争民営化 - 個人または法人による、民営化対象物または民営化対象物に含まれる不動産対象物をリースする権利を国から取得して、民営化対象物に関して特定の条件を満たす必要がある場合。 民営化されたオブジェクトを購入する権利は、入札の条件を完全に満たし、最高価格を含むオファーが購入者に譲渡されます。

不動産鑑定評価の原則 - 不動産評価プロセスの基礎となる方法論的ルール。これにより、不動産市場に固有のさまざまな要因が不動産の価値に与える影響を鑑定人が正しく考慮することができます。

獲得処方箋 - 不動産物件を XNUMX 年間、自分のものとして、またはその他の財産を XNUMX 年間、自分のものとして、良心的、オープンかつ途切れることなく所有し、その結果として、この財産の所有者ではない市民または法人が取得するそれに対する所有権。

設計および見積もり資料 - 新築または再建（修理）施設の建設に必要な一連の文書（計算、図面、資金の収支計画など）。 設計と見積もりの​​ドキュメントは、一方では、オブジェクトの構築に必要な一連のドキュメントであり、他方では、将来の運用、資金源、およびカバーする手順を見積もるために使用される財務計画です。コスト。

工業用不動産 - 工業目的の不動産、建物、施設。

金利 - 銀行がローンに対して請求する手数料。 金利は、銀行の原価計算の基礎です。 金利は、ローンの規模、満期、年間支払率、金融市場における需要と供給の比率、および金融機関が特定の金額を貸すことによって負うリスクの程度によって異なります。債務者。

金利リスク - 発行された住宅ローンに対して借り手が支払う利息の水準と、住宅ローン銀行または住宅ローン仲介業者が投資家に支払う金利の水準との間に負の差が生じるリスク。

公的記録 - 不動産に登録された所有権の存在を証明し、これらの所有権を保護するための基礎として機能する、国が支援する文書のシステム。

許可された使用 - 土地区画、それに負担となるすべての実際の義務、地役権、および使用に関するその他の制限を含む、不動産オブジェクトを使用できる目的の完全なリスト。領域および個々の不動産オブジェクトのゾーニングスキームに基づいて作成されます.

復帰 - 元の所有者へのプロパティの返還。

私有財産登録簿 -所有者（個人および法人）および私有財産オブジェクト（特定の地域内の不動産複合体、建物、構造物、構造物、非居住施設としての企業）に関するデータバンクである財産登録簿の不可欠な部分。

復興 - プロパティの主要な技術的および経済的指標の変化に関連する一連の作品。 この場合、次のように実行できます。

- 建物の再開発、上部構造の建設、拡張、建物の拡張、および必要に応じて部分的な解体。

- 外部ネットワークを含む建物の技術機器のレベルを上げる（バックボーンを除く）;

- 使い古された道徳的に陳腐化した構造物や工学機器を、建物や施設の性能を向上させる最新のものに交換する。

- 建物の建築表現力を向上させる対策、および建物に隣接する領域の改善。

家賃 - 資本、財産、または土地から定期的に受け取った収入。これは、受取人の起業活動を必要としません。

反発 - 以前の法的財産状態への回復。 財産を正当な所有者に返還すること。

リスク - ボラティリティまたはボラティリティによって引き起こされる損失の可能性。 不動産に投資する投資家が期待したリターンを受け取れない可能性

市場 -

- 消費者の需要を区別し、経済的、人口統計学的、社会的および心理的要因の複雑な相互作用の結果として形成される一連の個々の消費者セグメント;

-商品からお金への商品循環のプロセスと、お金から商品への逆変換のプロセスが行われる経済の領域。

- 経済のさまざまな分野で生産された大量の商品の相互に関連する一連の売買行為。

-商品（サービス）の生産、流通、流通の過程で発展する経済関係のシステム、および資金の移動。これは、買い手と売り手（相手方）を選択し、価格を決定する際の主体の自由によって特徴付けられます。 、リソースソースの形成と使用。

-商品と資本の循環の領域、および労働力とその他の生産要素の移動。

買い手市場 - 不動産の生産者と販売者の供給が既存の価格で需要を上回っている市場の状況。その結果、不動産の価格が引き下げられ、買い手は非常に有利な条件と価格を達成できます。

売り手市場 - 提示された価格で不動産を購入する買い手のニーズが、市場を飽和させる売り手の能力を超えているため、売り手が有利な市場の状況。

無許可の建物 - 住宅、建物、構造物、またはその他の不動産物件で、法律およびその他の法的行為によって規定された方法でこれらの目的のために割り当てられていない、またはこれに必要な許可を取得せずに作成された、または都市計画の重大な違反で作成された土地および建築基準法および規制。

Сегментрынка -

- 同じ一連のインセンティブに同じように反応する一連の消費者;

- 経済的行動が均一な買い手のグループによって特徴付けられる市場の一部。

証券化 - 不動産融資における有価証券の発行。不動産市場における流動性を高め、取引コストを削減する手段。

建物及び構築物の概算建設費 プロジェクトに従って実施するために必要な金額です。 建物および構造物の推定建設費は、次の根拠となります。

- 設備投資額の決定;

- 建設融資;

- 建設製品の自由な（契約）価格の形成;

- 完了した請負工事および設置工事の決済。

- 機器の購入と建設現場への配送のための費用の支払い。

- 統合された見積もりによって提供された資金を犠牲にして、その他の費用を計上する。

見積もり文書、会計および報告に基づいて、開発者および請負業者の財務活動の評価が行われます。 さらに、推定コストは、建設された企業、建物、および構造物のために運用される固定資産の帳簿価額を決定します。 推定建設費を決定するための根拠は次のとおりです。

- 図面、説明文を含むプロジェクトおよび作業文書;

- 建設および設置作業の量の明細書;

- 機器の仕様と説明;

- 建設の組織に関する主な決定;

- 現在推定されている（リソースを含む）標準;

- 機器、家具、在庫の販売価格。

推定基準 - 個別のコレクションに結合された一連の見積もり、基準、率、および価格の一般化された名前。 必要な要件を含む規則とともに、それらは、建物や構造物の建設と再建、経済のすべての分野における企業の拡張と技術的再装備の推定コストを決定するのに役立ちます。

推定基準は、次のタイプに分類されます。連邦（共和党）。 部門（部門）; 地域（ローカル）; ユーザー独自の規制の枠組み。

SNiP「推定基準と規則」の第4部とともに、その構成に推定建設費の開発と適用のための基本的な規則が含まれているため、すべての推定基準は、建設における価格設定と推定配給のシステムを形成します。

見積もり料金 - 推定コストを計算するために建設に使用されます。 推定価格のシステムには、建築材料、製品、および構造物の平均地域 (ベルト、ゾーン) 価格が含まれます。 建設機械および機構の作業の価格; 商品の輸送に対する関税; 建設労働者の賃金率; 個々の推定価格; 地元および輸入された材料、製品、および構造について。 見積価格は、価格設定システムの見積規範（規範情報）ベースおよび建設における見積配給の一部として、一定期間設定されます。

財産所有者 - 法律で定められた範囲内で不動産物件を所有、使用、処分する権利、不動産物件の客観的所有権を所有する個人または法人。

住宅地の社会規範 - XNUMX人あたりの住宅面積の広さで、その範囲内で住宅や光熱費の補償（補助金）が行われます。 これは、住宅供給の達成レベル、家族構成、社会住宅基金の住宅で使用される住宅の種類、およびその他の要因に応じて、州当局によって設定される住宅供給の最低額に相当します。

初期費用 - 建設および設置作業の費用、設計および調査作業の費用、土地区画の取得に関連する費用、および必要に応じて市民の再定住に関連する費用で構成される、資産の取得にかかる費用の額このサイトに住んでいるだけでなく、資本建設のための技術監督機関の維持。

権原保険 - 保険契約を購入することにより、存在するが所有者に知られていない財産に関連する第三者の権利または障害が存在する場合に起こりうる金銭的損失からの所有者の保護。 タイトル保険は、所有者またはテナントから保険会社への起こりうるリスクの移転です。

サブリース - 賃貸物件の一部を第三者または個人グループに譲渡し、テナントは二次賃貸人として行動します。

財産権の主体（不動産関係の主体） - 不動産物件の所​​有者: 市民、法人、ロシア連邦の代表および行政機関の権限を与えられた機関、ロシア連邦の構成団体、地方自治体の権限を与えられた機関。

ゾーニングスキーム - 領土と個々の不動産オブジェクトの機能的目的を決定する和解のマスタープランと計画および開発プロジェクトの不可欠な部分。

測量士 ・不動産鑑定・管理・開発のスペシャリスト。

現在のリターン - 投資費用に対する投資からの現在の現金収入の比率。

入札 - 競争形式の契約入札。これは、入札書類に含まれる基準への準拠という観点から、申請者によって提出されたオファーの競争です。 入札中の建設、施設管理、サービスの提供または商品の供給の申し出。 閉鎖的な競争。

入札ドキュメント - 入札委員会によって作成され、技術的および商業的部分を含む文書。 入札書類の技術的な部分は次のとおりです。

- オークションの主題と目的に関する説明と一般情報。 施設の場所と目的、主な技術的および経済的データ、外部インフラストラクチャの利用可能性、地元の建築材料、アクセス道路、および建設時間を示します。

- 施設の建設現場における技術調査の実施と結果に関する情報。

- 施設の技術データ、総則、基本計画、建築および建設部分。これには、スペース計画ソリューション、上下水道、暖房および換気、電気工事、ガス供給、低電圧システム、説明および主な特徴を含む図面が含まれます。プロセス機器の要件、および環境の安全性。

入札書類の商用部分には、次の要件が含まれます。価格とその決定手順。 配送条件; 支払い条件と支払いスケジュール。 契約の資金源; オークションに勝った場合、提出されたオファーに従って、外国企業またはロシアの建設組織による作業の履行に対する銀行保証。

入札委員会の裁量により、入札書類の商業的部分には、経済的実現可能性の考慮に基づいて、請負業者 (外国企業または個々の組織) の義務不履行に対する特定の種類の賠償責任保険に関する要件が含まれる場合があります。

タイトル一覧 - 建設オブジェクトとその特性のリスト（計画期間の総見積コストと作業コスト、設計能力、建設現場、作業の開始日と終了日）。

投資団地の商品 - 完全に建設が完了し、投資活動の目的である運用 (生産を含む) の準備が整っている。

不動産物件の改善（改善） - 土地の質的変化。これは、土地の質（肥沃度）の変化と、建物、構造物などの作成の両方に現れる可能性があります。

不動産鑑定サービス - 不動産の評価の目的に応じた、評価者と顧客の間の相互作用の結果、および評価者自身の活動の結果。

不動産金融 - 不動産の取得および開発のための財源の使用。 不動産オブジェクトの作成中の短期的な資金調達と、不動産オブジェクトの取得または不動産オブジェクトによって保護された長期にわたる財源の提供に対する長期的な資金調達を区別するのが通例です。

住宅証明書発行者 - ロシア連邦の領土に登録された法人であり、住宅の建設、住宅建設の確立された手順に従って割り当てられた土地区画、および調達の対象である住宅のプロジェクト文書に関する顧客の権利を有します資金、およびこれらすべての権利が所定の方法で譲渡された法人。

預託 - 特定のイベントの発生後にのみ発効することを条件に発行された、署名および封印された文書。 文書の発行から発効までの期間は、通常、第三者に譲渡されます。 不動産取引を行う場合、そのような第三者はエスクローサービスを提供する専門会社です。 エスクロー口座は、税金や保険の目的で資金を預け入れる住宅ローンのプロセスでも使用されます。

不動産鑑定士の倫理 - 不動産を評価する手続き中の鑑定士の一連の倫理規則と行動規範

法定地籍 - 不動産物件に対する権利、その権利所有者、および権利の譲渡に関する体系化された最新の情報セット。

著者: Shevchuk D.A.

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